Plaćanje hipotekarnih kamata može smanjiti oporezivu dobit
Ova pravila za podnošenje odbitka primjenjuju se do 2017. godine.
Polaganje prava na domovinsku hipoteku
Morate staviti detalje o odbitku na obrascu 1040, raspored A kako biste zatražili hipotekarni interes. To znači napuštanje standardnog odbitka za status podnošenja prijave - to je situacija. Možete podijeliti ili možete ili možete podnijeti zahtjev za standardni odbitak, ali ne možete učiniti oboje.
Raspored A obuhvaća i mnoge druge porezne olakšice, uključujući porez na imovinu , medicinske troškove i dobrotvorne doprinose. Ponekad sve to zbrajaju više od standardnog odbitka za vaš status podnošenja zahtjeva, što znači da vrijedi vrijeme i napor za određivanje odbitaka. U suprotnom ćete uštedjeti više poreznih dolara preskakavanjem odbitka od interesa kućne hipoteke i potraživanja standardnog odbitka umjesto toga.
Obično je preporučljivo popuniti raspored A i usporediti ukupan broj detaljanih odbitaka s vašim standardnim odbitkom da biste saznali koja je metoda najprikladnija za vas.
Od 2017. godine standardni odbitak iznosi 6.350 dolara za pojedinačne porezne obveznike i oženjene porezne obveznike koji podnose zasebne povrate. To je 12.700 dolara za bračne porezne obveznike koji zajedno podnesu i 9.350 dolara za one koji se kvalificiraju kao voditelj kućanstva.
Ali budite svjesni - Zakon o smanjenju poreza i posudbi uvodi i promjene u standardnu odbitku, čime se tim brojevima povećava dramatično.
Moglo bi postati malo vjerojatnije da ćete imati dovoljno rasporedenih odbitaka za nadmašivanje standardnog odbitka za koji imate pravo ako novi porezni zakon stupi na snagu 2018. godine.
Kvalificiranje za smanjenje kamate hipotekom
Hipotekarni interes trenutačno uključuje ono što plaćate za zajmove za kupnju kuće, na kreditne kredite domaćih kredita i na zajmove za izgradnju. Senatova verzija Zakona o smanjenju poreznih olakšica i radnih mjesta ograničavala bi se samo na dospjelost duga, a eliminirala bi kreditne linije za kućanstvo iz kvalifikacija za taj odbitak.
Odbitak je također ograničen na kamate koje ste platili na vašem glavnom domu i / ili drugom domu. Plaćanje kamata na treće ili četvrte kuće nije moguće odbiti.
Morate biti pravno na kuku za zajam - dug ne može biti u ime nekog drugog, osim ako je vaš supružnik, a vi podnosite zajednički povrat. To mora biti vjerodostojan zajam po tome što imate ugovornu obvezu plaćanja natrag. Konačno, vaš dom mora djelovati kao sigurnost za zajam i vaše hipoteka dokumenti moraju jasno to stanje.
Vaš dom može biti obiteljska kuća, stan, mobilna kuća, zadruga ili čak brod - prilično svaka nekretnina koja ima "spavaće, kuharske i sanitarne čvorove", prema unutarnjoj prihodnoj službi.
Određivanje koliko ste platili kamate
Na početku nove porezne godine trebate primiti Obrazac 1098, izjavu o hipotekama, od svog hipotekarnog zajmodavca. Obrazac izvješćuje o ukupnom interesu koji ste platili tijekom prethodne godine. Ne morate priložiti obrazac na povrat poreza jer financijska institucija također mora poslati kopiju obrasca 1098 izravno IRS-u.
Pobrinite se da odbitak hipoteke na zahtjev za raspored A odgovara iznosu koji je prijavljen na obrascu 1098. Iznos koji možete odbiti može biti manji od ukupnog iznosa koji se pojavljuje na obrascu na temelju određenih ograničenja. Obrazac 1098 sačuvajte kopijom vašeg prijavljenog poreznog zahtjeva najmanje četiri godine.
Ograničenja na dolar duga kućanstva
Krediti koji se koriste za kupnju ili izgradnju prebivališta nazivaju se "dugom stjecanja doma". Pojam se odnosi na bilo koji zajam koji ste poduzeli u svrhu stjecanja, izgradnje ili značajnog poboljšanja kvalificiranog doma.
Vi ne možete odbiti kamate na više od milijun dolara duga za kupnju kuće za vašu glavnu kuću i / ili vašu drugu rezidenciju od 2017. godine. Verzija Zakona o porezu na smanjenje i zapošljavanje iz kuće smanjila bi 20100. na 500.000 dolara ako prođe. Ograničenje je također trenutno smanjeno na 500.000 dolara ako ste oženjeni i zasebno spremni .
Granica ostaje na milijun dolara za 2017., stoga ćemo broj upotrijebiti za ilustrativne svrhe. Pretpostavimo da ste posudili 800.000 dolara u odnosu na vašu primarnu boravišnu jedinicu i 400.000 dolara u odnosu na drugu rezidenciju. Oba kredita korištena su isključivo za stjecanje nekretnina. Zajedno, krediti dospijevaju do 1,2 milijuna dolara, premašujući sadašnju granicu od 1 milijun dolara za zaduženje za stjecanje doma.
Sada recimo da oba kredita imaju fiksnu kamatnu stopu od 5 posto. Ukupni iznos koji ste platili za godinu bio je 60.000 dolara. Samo biste mogli tražiti odbitak hipoteke za 50.000 dolara od toga, kamate na prvih 1 milijun dolara duga za kupnju kuće. Preostalih 10.000 dolara rezultat je vrijednosti zajma koja premašuje ograničenje od 1 milijun dolara pa ga ne možete tvrditi.
Ograničenja na home equity duga
Dionički kapital duga je zajam koji ste izdvojili iz nekog razloga osim za stjecanje, izgradnju ili značajno poboljšanje kvalificiranog doma. Možda je i zajam koji ste poduzeli za poboljšanje kvalificiranog boravka, ali premašuje ograničenje duga za stjecanje doma.
Ne možete odbiti kamatu više od 100.000 dolara duga za domovinske dionice za vaš glavni dom i / ili vašu drugu rezidenciju. Ovo ograničenje smanjuje se na 50.000 USD ako ste oženjeni, ali zasebno. Vaš odbitak za udio u kućnom vlasničkom udjelu može se smanjiti čak i ispod ovog ograničenja od 100.000 USD ako je vaš zaduženost veći od fer tržišne vrijednosti vašeg doma.
Za ovaj primjer, recimo da ste posudili 300.000 dolara u okviru kreditne sposobnosti za kućnu potporu. Iznos koji ste posudili nije prekoračio fer tržišnu vrijednost vašeg doma tako da ste tamo u redu. Vi ste upotrijebili 150.000 dolara novca za dodavanje nove obiteljske sobe u vašu prebivališta, a preostali iznos od 150.000 dolara proveo je na školskoj školi sinova.
Polovica kredita tretira se kao dugovanje za stjecanje doma, jer se koristi za bitno poboljšanje vašeg doma. Ovaj će dio biti podložan ograničavanju duga domaćoj kupnji. Druga polovica tretira se kao duga domaćeg duga jer se nije koristila za poboljšanje vašeg doma. Ti bi iznos mogao odbiti samo do ograničenja od 100.000 USD na ovom dijelu. Dakle, pod pretpostavkom da ste platili ukupno 21.000 $ u interesu, to bi se slomilo ovako:
- $ 10,500: Potpuno odbitni dug stjecanja domaćinstva u prvoj polovici zajma
- $ 7,000: Deduktivni home debt dionica na dvije trećine udjela u glavnici zajma ili 100.000 dolara tog 150.000 dolara
- $ 3.500: Neplaćeni dionički glavnički dug koji predstavlja kamatu isplaćenu na dio duga glavnice koji je premašio 100.000 dolara
Također biste trebali prijaviti 7.000 dolara IRS-u kao AMT prilagodbu na obrascu 6251. I zapamtite, Senatova verzija poreznog računa na čekanju može ukloniti odbitak za dionički dug početkom 2018. godine.
Zajednički hipoteka
Ako zajednički držite hipoteku nekom drugom osobom koja nije vaš suprug, imate pravo odbiti samo interes koji ste osobno platili bez obzira na to koji ste od zajmodavca dobili obrazac 1098. Ali tu je puškarnica. Ko-dužnici koji izvršavaju plaćanja posebno kako bi spriječili prodaju foreclosure mogu odbiti plaćene kamate čak i ako bi interes trebao platiti netko drugi. Urednici JK Lassera "Vaše porez na dohodak" prolaze uz ovaj savjet:
"Porezni sud je dopustio zajedničkom dužniku da oduzme isplatu udjela drugog dužnika od hipotekarne kamate ako je uplata izvršena kako bi se izbjegao gubitak imovine, a isplata se vrši s posebnim sredstvima." (Stranica 328)
Početna zajmovi građenja
Možete odbiti kamatu na hipoteke koji se koriste za plaćanje troškova gradnje. Prihod se mora koristiti za stjecanje zemljišta i za izgradnju doma. Troškovi nastali u roku od 24 mjeseca prije gradnje računaju se prema ograničenju od 1 milijun dolara na zaduženje za stjecanje doma.
Ali postoji ulov. Ako od dvije godine odbijaš kamatu na građevinski zajam, a zatim odlučite prodati imovinu umjesto da se preselite i koristite ga kao prebivalište, možda ćete morati obnoviti svoje prihodove za godine koje ste oduzeli kamate kako biste ga obilježili kao investicijsku kamatu umjesto toga. To može ograničiti svoju odbijenost. Drugim riječima, IRS bi poželio povrat novca.
Bodovi plaćeni
Bodovi isplaćeni na temelju stjecanja duga za osnovne i sekundarne kuće potpuno se odbijaju u godini u kojoj su plaćeni, ali bodovi koji se plaćaju refinanciranjem moraju se amortizirati tijekom trajanja zajma. Bodovi nisu uvijek prijavljeni na obrascu 1098, ali ih možete pronaći na vašem zaključnom izvješću HUD-1.
Kada tražiti pomoć poreznog stručnjaka
Izračunavanje porezne olakšice za kućne hipoteke izravno je za mnoge porezne obveznike. Dodajte intervalu prijavljenu na Obrascima 1098 i unesite ukupni iznos na Raspored A. Možete upotrijebiti radni list u publikaciji 936 kako biste izračunali svoj dopustivi odbitak, a možete shvatiti AMT prilagodbu za dionički glavnički dug korištenjem radnog lista za prilagodbu kamata po hipotekom u uputi za obrazac 6251 .
Ako želite kupiti ili prodati nekretninu tijekom poreznog razdoblja, možda biste trebali provjeriti s poreznim stručnjakom. U stvari, bilo bi smisla tražiti savjet poreznog obveznika čak i prije nego što kupite ili prodate nekretninu samo ako biste se odlučili za porezne posljedice vaše odluke.
I, naravno, želite zadržati promatranje vijesti za ažuriranja o poreznom računu, bez obzira na to završi li prolazak i, ako jest, njegove konačne odredbe.