Klijenti bi odustali nakon brojnih pokušaja.
Danas, sretan sam što kažem da su banke izgledale kao da su okrenule kutak. Iako još uvijek postoje džepovi neslaganja, u cjelini banke i hipoteke izgledaju kao da rade prilično vjerodostojan posao dobivanja svojih kupaca kroz proces bez previše stresa.
Mnogi naši klijenti dolaze k nama na rubu bankrota . Ponekad jednostavno nisu svjesni svoje prilike da mijenjaju svoje zajmove. Ponekad je prekasno prije nego što pokušaju izmijeniti. Ponekad, banke nastavljaju s isključivanjem, iako njihovi klijenti pokušavaju prodati imovinu, dobiti refinanciranu uslugu ili su započeli postupak promjene. Dajemo stečajni slučaj kako bismo iskoristili prednost automatskog boravka , nalog koji je namijenjen za zaustavljanje tih foreclosures i drugih akcija naplate, dati dužnicima (to je ono što mi zovemo osobe koje podnose stečajne slučajeve) malo prostora za disanje i ili ukloniti mnogo ili sve ostatak duga kroz slučaj Poglavlja 7 , ili ih postaviti na plan otplate u slučaju poglavlja 13 koji će se odnositi ne samo na njihovu hipotekarni dug, već i na druge obveze.
Savezni program za promjenu naziva se Home Affordable Mortgage Program ili HAMP. U ovom članku ćemo pogledati što HAMP može učiniti, i kako funkcionira u stečajnom slučaju.
Koja je razlika između refinanciranja i izmjene zajma?
Ako vam trebaju novi uvjeti ili način da vaš dom bude više pristupačan, imate dva izbora: refinancirati ili izmijeniti.
Refinance zamjenjuje stari zajam s potpuno novim. Obično je refinance dizajniran za smanjenje kamatne stope ili promjenu nepovoljnijih uvjeta, kao što je prilagodljiva stopa, na povoljnije uvjete. To se može postići trenutnim zajmodavcem ili posve novim zajmodavcem. To zahtijeva da zajmoprimac bude kreditno sposoban i da vrijednost imovine nije pala, tako da je zajam podvodni (zajmoprimac duguje više od imovine vrijedi.
Izmjena mijenja uvjete trenutnog zajma. Ne zahtijeva istu razinu kreditne sposobnosti od refinance, iako dužnik mora pokazati da će imati dovoljno prihoda za plaćanje. U stvari, program promjena kredita osmišljen je kako bi pomogao vlasnicima kuća koji su pretrpjeli nekakav financijski preokret. On može biti stalan ili može biti privremen ako postoji neki razlog za sumnju da će okolnosti dužnika promijeniti. Često je veća fleksibilnost u tome što bi vjerovnik mogao voljno učiniti kako bi zajam bio pristupačan, no kamatna stopa će često biti veća od zajmoprimca koji bi mogao dobiti refinancu.
Možete li još uvijek dobiti izmjenu hipoteke tijekom stečajnog slučaja?
Da. Zapravo, mnogi moji klijenti uspješno su promijenili svoje zajmove i izašli iz stečaja s manje dugova i nedirnutom i ažuriranom hipotekom.
Tko može kvalificirati za izmjenu hipoteke?
To ovisi o vašem serviseru i je li vaš zajam u vlasništvu banke, hipotekarne tvrtke ili subjekta poput Fannie Mae ili Freddie Mac. Svaki ima svoje zahtjeve i kriterije. Ali općenito, vjerojatno ćete se kvalificirati ako
- Trošite više od 31% dohotka mjesečno na troškove stanovanja (hipoteka, osiguranje, porezi na imovinu, pristojbe za udjele u kućanstvu).
- Vi inače nemate pravo na refinanciranje hipoteke.
- Vi ste ili delinkventni ili u opasnosti od propusta zbog promjene financijskih okolnosti.
- Vrijednost kuće je pala, a vi dugujete više nego što kuća vrijedi.
HAMP izmjene mogu se koristiti za izmjenu kredita na primarnim rezidencijama i određenim nekretninama za iznajmljivanje.
Što podrazumijeva izmjenu hipoteke?
primjena
Prvo je aplikacija. Većina zajmodavaca će zahtijevati dokaz o prihodima kako bi se zajamčilo da najmanje dužnik ima najmanje prihoda kako bi izvršio izmijenjene uplate. Većina zajmodavaca također će zahtijevati kreditno izvješće, iako nije potrebna minimalna ili maksimalna kreditna ocjena. To je obično da se utvrdi koliko drugi dug dužnik ima na službu svaki mjesec.
Isplate za suđenje
Drugi je probno razdoblje. Nakon što se sve papire završi, a zajmodavac utvrdi da će zajmoprimac vjerojatno ispuniti svoje minimalne zahtjeve, zajmoprimcu će se ponuditi prilika da izvrši niz probnih isplata. Tri plaćanja su broj koji vidim najčešće.
Nakon uspješno izvršenih isplativosti, zajmodavac će donijeti konačnu odluku o modifikaciji i ponuditi izmjenu dužniku.
Koji uvjeti kredita će se promijeniti?
Cilj modifikacije HAMP-a je da zajam postane dostupan zajmoprimcu i spriječiti da zajmodavac izgubi više od onoga što mora. Zajmodavac može promijeniti gotovo bilo koji od uvjeta plaćanja, uključujući
- Smanjenje kamatne stope
- Pretvaranje kredita iz podesive stope na fiksnu stopu
- Produljivanje duljine, primjerice od 30 do 40 godina
- Dodavanje zaostataka na stražnji kraj zajma
- Odbacite neke od ravnatelja
- Oprostite nekom od ravnatelja
Što je s izmjenama i stečajevima?
Kada netko podnese stečajni slučaj, stečajni sud preuzima nadležnost nad gotovo svim onim što se tiče financija filera. Dužnik (to je ono što zovemo osoba koja podnese stečajni slučaj) dopušteno je nastaviti svakodnevne transakcije poput kupnje namirnica i plaćanja komunalnih računa, što nazivamo "običnim poslovanjem".
Modifikacija zajma nije "obični tijek poslovanja". Da li stečajni sud morati poduzeti radnju za odobrenje izmjene velik dio je ovisan o tome je li riječ o poglavlju 7. ili poglavlju 13. U slučaju poglavlja 7., koji će obično trajati četiri do šest mjeseci, neki zajmodavci zatražit će dužnika da dobije sud odobrenje. U poglavlju 13 dužnik je uvijek dužan dobiti odobrenje suda bez obzira hoće li ga zajmodavac to zahtijevati ili ne. Da bi dobio sudu, dužnikov odvjetnik mora podnijeti prijedlog sudu.
U slučaju poglavlja 13 , dužnik predlaže plan da plati svoje dugove plaćanjem povjereniku koji distribuira primljeni novac vjerovnicima koji su podnijeli odgovarajuće zahtjeve . Plan mora uključivati određene vrste dugova kao što su dani porez na dohodak ili obveze domaće potpore kao što su dječja pomoć i alimentacija. To može uključivati dospjele neplaćene obveze prema hipotekarnoj tvrtki i osigurani dug poput automobila i aparata.
Budući da će u gotovo svakom slučaju hipotekarni dugovi biti podvrgnuti izmjeni, dužnikov odvjetnik također treba podnijeti prijedlog za izmjenu Plana plaćanja Poglavlja 13 kako bi uklonio dugove. Ovisno o bilo kojem drugom što je dužnik možda namjeravao postići s planom Poglavlja 13 - isplatiti prioritetni dug poput nedavnih poreza na dohodak ili dječje potpore ili učiniti plaćanje automobila više pristupačnim uključivanjem u plan Poglavlja 13 - dužnik može odlučiti da slučaj iz poglavlja 13 više nije neophodan ili je koristan. U tom trenutku ona može razmotriti je li preporučljivo prebaciti slučaj u jednu u poglavlju 7 ili ga potpuno odbaciti.
Kako radi u stečajnom slučaju
Evo primjera: recimo da je dužnik podnio slučaj u poglavlju 13 i uključio 5 000 dolara u proteklu dospjele hipoteke. Nakon podnošenja slučaja iz poglavlja 13, dužnik podnosi zahtjev za izmjenu zajma kod svoje hipotekarne tvrtke. Dok se nalazi u 13. poglavlju, nastavlja izvršavati uplate u poglavlju 13, koji uključuje 5,000 dolara dugova hipotekom tvrtke.
Recimo da je godinu dana nakon podnošenja slučaja odobrena izmjena hipoteke. Do tada, zajmodavac je uplaćen 1.000 dolara putem uplata trećinskom upravitelju. Modificiranje zajma uključuje 4,000 dolara koje ostaje zbog potraživanja za dugove.
Dužnik ne želi više "novca" za odlazak u hipoteku, tako da njegov odvjetnik mora učiniti dvije stvari. Prvo, odvjetnik će podnijeti prijedlog sa stečajnim sudom tražeći od suda da odobri modifikaciju hipotekarnog kredita. Ponekad se prijedlog mora postaviti za saslušanje pred sucem. Ponekad to može biti na datoteci za određeno vrijeme - često 24 dana - kako bi se omogućilo bilo kojoj zainteresiranoj strani da prigovori na njega. Ako nijedna stranka ne prigovara, a uvjeti su povoljni za dužnika, vrlo je vjerojatno da će ga stečajni sudac odobriti. Ako se stranka suprotstavlja, izmjena će biti postavljena na raspravu kako bi se omogućilo svim stranama da svjedoče i raspravljaju sucu.
Nakon što je naložio sudu da odobri izmjenu, a dužnik uđe u sporazum o modifikaciji, njegov će odvjetnik zatražiti od suda da izmijeni uvjete plana za uklanjanje dospjelih neplaćenih obveza hipotekom. To također podrazumijeva i prijedlog. Postupak je sličan prijedlogu izmjene zajma. Prijedlog je postavljen za sluh, ili ostaje na datoteci neko vremensko razdoblje kako bi vjerovnicima pružio priliku da je prikupi i objekt, ako je prikladno.
Ili dužnik može odustati od postupka modificiranja plana i podnijeti prijedlog za pretvaranje u poglavlje 7 ili prijedlog za odbacivanje slučaja u cijelosti, ovisno o onome što bi drugi dužnik mogao potamniti u svojoj financijskoj slici. Saznajte više o stečajnom softveru .