Kako se kvalificirati za izuzeće od poreza na kapitalne dobitke za prodaju kuće.
Stari pravilo:
Do 1997. godine, kada ste navršili 55 godina, imali ste jednokratnu mogućnost da se prodajete svoj dom, bez obzira na to koliko ste bili vaš primarni stan, iskoristili do 125.000 $ dobiti.
Novo pravilo:
Sada, bilo tko, bez obzira na dob, može izuzeti do 250.000 dolara dobiti ili 500.000 dolara za bračni par koji se zajednički prijavljuju na prodaju kuće.
To znači da većina ljudi neće platiti porez, osim ako su tu živjeli za manje od 2 od zadnjih 5 godina
Tko kvalificira za dobit bez poreza kada prodaju kuću?
Da biste se kvalificirali za izuzeće od poreza na kapitalne dobitke na prodaji kuće, morate ispunjavati sljedeće zahtjeve IRS-a.
- U vlasništvu kuće najmanje 2 godine. (test vlasništva)
- Živio je u kući kao glavni dom najmanje 2 godine. Ovo je test upotrebe. Ako planirate unajmiti svoj dom za dio godine, pažljivo proučite ovaj test uporabe. Iznos dobitaka koji možete izuzeti iz poreza može biti proporcionalan količini dobitka koji ga upotrebljavate u odnosu na iznajmljivanje.
- Tijekom dvogodišnjeg razdoblja koje završava na datum prodaje, niste isključili dobitak od prodaje drugog doma.
Možete iskoristiti ovo isključenje kapitalnog dobitka kako biste više puta spriječili porez na prodaju .
Kako se izračunavaju dobici ili gubici?
Izračunajte kapitalnu dobit vašeg doma uzimajući originalnu kupovnu cijenu kuće i oduzimajte sve primjenjive troškove prodaje, umanjeni za cijenu.
(što ste platili za kuću i trošak kvalificiranih kućnih poboljšanja.)
Na primjer, recimo da ste platili 100.000 USD i potrošili 20.000 USD u dodatke. Vaša osnovna cijena je 120.000 USD. Zatim preuzmite cijenu koju vaša kuća prodaje za manje provizije. Pretpostavimo da vaša kuća prodaje 250.000 dolara, a provizije i naknade su 6.000 dolara.
Primili ste 244.000 USD. Razlika između 244.000 i 120.000 dolara je vaš kapitalni dobitak. Ako ste živjeli u kući proteklih 2 godine i ispunili ostale uvjete, nećete platiti porez na to dobitak.
Ako imate gubitak - što znači da je vaš dom vrijedan manje od onoga što ste platili - ne dobijete gubitak kao porezni odbitak.
Što ako imate više od $ 250k ($ 500k ako je oženjen) dobitaka?
Imat ćete poreznu prijavu za iznos dobitaka iznad 250.000 USD ili 500.000 USD ako ste u braku. Ova vrsta dobiti oporezuje se po stopi poreza na kapitalne dobitke . Da biste smanjili iznos oporezivih dobitaka, zadržite priznanja i evidenciju o svim poboljšanjima koja ste izvršili kod kuće. Određene vrste kućnih poboljšanja mogu se dodati na osnovu troškova i tako smanjiti iznos prijavljene dobiti.
Što ako niste u vlasništvu i živjeli u kući za najmanje dvije godine?
Ako ste u vlasništvu kuće manje od godinu dana, svaka dobit u odnosu na izuzetnuti iznos oporezuje se po stopi koja će biti jednaka vašoj običnoj stopi poreza na dohodak. Ako ste u vlasništvu kuće dulji od jedne godine, primjenjivat će se porez na kapitalne dobitke, što će vjerojatno biti niža od vaše obične porezne stope .
Kako iskoristiti porezni domaći kapital za akumuliranje mirovine bogatstva
Ta se porezna izuzeća mogu koristiti za dobitke za akumuliranje mirovinske imovine.
Na primjer, jedna je osoba bila graditelj kuća, a svake dvije godine kupio je zemljište i izgradio obitelj novi dom. Čim su se preselili u novi dom, on bi prodao staru kuću i iskoristio dio poreza koji nije imao porez od prodaje tog doma da bi započeo graditi sljedeću.
Iako se kreće svake dvije godine nije za svakoga, dopušta im da akumuliraju imovinu bez poreza. Svake dvije godine iskoristit će neke od poreznih dobitaka za izgradnju sljedećeg doma i uplatiti nešto na svoj investicijski račun.
Rizik ove strategije: u vrijeme kada se nekretnina deprecira, taj plan neće funkcionirati. Moglo bi se zaglaviti držeći dvije kuće nekoliko godina dok se tržište ne oporavi.
Vaš dom je vjerojatno vaš najdragocjeniji predmet. Lijepo je znati da kad ga konačno prodaš, većina dobit koju napravite neće ići na IRS.