Tvrtke i banke angažiraju posrednika za prodaju nekretnina kako bi pripremili mišljenje o vrijednosti. Predstavnik brokera, općenito agenta za nekretnine , uspoređuje najmanje tri slična svojstva koja su nedavno prodana predmetnom vlasništvu i prilagođava se gore ili dolje zbog razlika.
Konačni rezultat je mišljenje tržišne vrijednosti.
Brzina mišljenja brokera ponekad su kontroverzni, pogotovo ako agent koji priprema BPO ima malo iskustva ili znanja o susjedstvu. No, BPO obično košta puno manje od procjene.
Tijekom pada tržišta od 2006. do 2011., banke su platile oko 50 do 75 dolara za BPO. Problem s takvim pristupom je banka koja je često davala ovu tvrtku novim agentima, jer su obično samo oni agenti bili spremni raditi toliko malo. Nije neuobičajeno da se neko skraćeno radno vrijeme pretvori u prodavačevu kuću, ostavljajući svoju djecu pričvršćenu na svoja sjedala u automobilu, dok je agent prešao u kuću, brzo snimio nekoliko fotografija s mobitelom i istjerao.
Čini se da banke ne stavljaju previše naglaska na BPO, jer se BPO nije uvijek koristio za određivanje vrijednosti. Najvjerojatnije, smjernice su zahtijevale BPO, ali banke također koriste druge kriterije za određivanje prodajne cijene, osobito kada je predložena prodaja kratka prodaja .
Banke mogu usporediti gubitak u dnu s gubitkom od foreclosure i utvrditi gubitak foreclage plaća više, čudno kao što vam to može zvučati.
Dvije standardne vrste BPOs
Postoje dvije vrste standardnih BPO-a: unutarnji BPO, kao što je gore opisano, i pogonski BPO. Drive-by BPO je otprilike koristan kao i neki interni BPO.
To ne znači nužno agent koji vozi kod kuće jer neki lijeni agenti samo gledaju fotografiju na Googleu. Ali to znači da unutrašnjost doma nije inspektirana za pogon. Tržišna vrijednost procjenjuje se samo po brojevima: usporediva prodaja u posljednja 3 mjeseca.
Ponekad ćete čuti pogonski BPO koji se naziva desktop BPO, što znači da specijalizirani softver procjenjuje vrijednost. Slično je onoj vrsti vrijednosti koje procijenjuju neke popularne web stranice kao što je Zillow Zestimate . To može biti točno do određenog stupnja, ali ne zauzima mjesto unutarnje inspekcije, niti punu procjenu.
Zašto banke naručuju BPO
Dva najčešća razloga za BPO vrijednost od strane banke su ili za dom u foreclosure, oko ući u banci popis REO domova ili kratke prodaje. Banke bi mogle zatražiti BPO od dvije zasebne tvrtke za nekretnine. Procjena vrijednosti bodova s loptom namijenjena je pomoći banci izbjegavanju loših vrijednosti ponekad postavljenih na kratku prodaju neetičnih agenata.
Međutim, banke nisu dužne prihvatiti BPO vrijednost kao pravi tržišnu vrijednost. Banka može upotrijebiti tu vrijednost kao smjernicu i može tražiti veću prodajnu cijenu kako bi pokušala nadoknaditi gubitak. Samo zato što banka zahtijeva višu cijenu ne znači da je BPO vrijednost previsoka.
Ovo je pogreška koju neki agenti čine, optužujući BPO agenta za pogrešnu vrijednost kada je banka odlučila zatražiti višu cijenu.
Banka može koristiti BPO samo kao dodatne informacije. Postoje mnogi sustavi automatskog vrednovanja softvera, a BPO se može koristiti samo kao dodatno izvješće.
Jedini ljudi koji se nadaju da će vrijednost BPO-e doći u niskima uglavnom su kupci kratke prodaje. No čak i niska procjena ne znači da banka neće tražiti više novca. Banka nije dužna napraviti kratku prodaju, i to je stvar koju mnogi ljudi zanemaruju.