Zašto bi zajmodavac prihvatio kratku prodaju?
Kratka prodaja u nekretninama nije uvijek ugodna transakcija, ali kratka prodaja ima dug put od 2006, pa nemojte prodati koncept kratko. Naša sadašnja ekonomija ne znači da su kratke prodaje otišle. Na primjer, osoba koja je kupila potpuno novi dom mogla bi umrijeti dan nakon zatvaranja, a troškovi neposredne prodaje mogli bi baciti tu transakciju u kratki status prodaje.
Za one koji su neko vrijeme bili pod vodom ili se borili s promjenom zajma, to je još jedna priča.
Postoji mnogo načina da izgubite kuću, ali potpisivanjem vlasništva na način koji uništava kredit, založi obitelj i uklanja vlasnika dostojanstva je jedan od najtežih, a to je ono što foreclosures obično nude. Za kuće koji više ne mogu priuštiti zadržavanje hipoteke tekuće, postoje alternative na stečaj ili postupak foreclosure . Jedna od tih opcija zove se "kratka prodaja".
Više od polovice moje prodaje u Sacramentu od 2006. do 2012. bila je kratka prodaja. Tako je istaknuta kratka prodaja već nekoliko godina. Danas, ipak, ne toliko. Posljednjih godina, čak i prodavači koji nisu delikvenci mogli bi se kvalificirati za kratku prodaju, koja je otvorila mnogo više kratkih vrata za prodaju . Kratka prodaja obično osigurava dostojanstven proces zatvaranja prodavača.
Kada se zajmodavac slaže da će napraviti kratku prodaju nekretnina , to znači da zajmodavac prihvaća manje od ukupnog iznosa koji dospijeva. Nisu svi zajmodavci prihvatiti kratkotrajnu prodaju ili diskontirana isplata, pogotovo ako bi imalo više financijskih smisla za isključivanje; štoviše, nisu svi prodavatelji niti sva svojstva kvalificirana za kratku prodaju .
Ako razmišljate o kupnji kratke prodaje , moglo bi doći do nedostataka. Za vašu zaštitu predlažem da se svi potencijalni kandidati za kratku prodaju, kao prvi koraci:
- Dobivanje pravnog savjeta od nadležnog odvjetnika za nekretnine
- Nazovite računovođu kako biste razgovarali o nedostatku poreza na promet
Kao agent za nekretnine, nisam licenciran kao odvjetnik niti CPA i ne mogu savjetovati o tim posljedicama.
Osim određenih uvjeta sukladno Zakonu o opozivu hipotekarnih kredita iz 2007., biti svjestan da IRS može uzeti u obzir oprost za oporezivanje kao prihod, a nema jamstva da zajmodavac koji prihvati kratku prodaju neće pravno slijediti dužnika za razliku između iznos dugovanja i uplaćeni iznos. U nekim državama taj je iznos poznat kao nedostatak. Odvjetnik može utvrditi je li vaš kredit kvalificiran za presudu ili zahtjev za nedostatak .
Većina kratkih prodaja u Kaliforniji više nema porezne kazne.
Iako svi zajmodavci imaju različite zahtjeve i mogu zahtijevati da zajmoprimac dostavi široku lepezu dokumentacije, sljedeći koraci će vam dati prilično dobru ideju o tome što možete očekivati.
- Nazovite zajmodavca
Možda ćete morati napraviti pola tuceta telefonskih poziva prije nego što pronađete osobu odgovornu za rukovanje kratkom prodajom. Želite razgovarati s odjelom "kratkotrajna prodaja nekretnina" ili "izraditi", i pokušajte dobiti ime pregovarača. Vaš agencija za nekretnine također može podnijeti ovaj korak za vas, u mnogim okolnostima. - Pošaljite Pismo o autorizaciji
Zajmodavci obično ne žele otkriti nikakve osobne podatke bez pismenog odobrenja za to. Ako surađujete s agencijom za posredovanje u prometu nekretninama, zastupniku za zatvaranje, tvrtkom za imenovanje ili odvjetnikom, dobit ćete bolju suradnju ako pismu šaljete vjerovniku dajući vam zajmodavcu dozvolu za razgovor s tim specifičnim zainteresiranim stranama o vašem zajmu. U pismu treba sadržavati sljedeće:- Adresa nekretnine
- Referentni broj zajma
- Tvoje ime
- Datum i efektivno vremensko razdoblje
- Ime vašeg agenta i kontakt informacije
- Preliminarni neto list
Ovo je procjena zaključne izjave koja pokazuje prodajnu cijenu koju očekujete da ćete primiti i sve troškove prodaje, neplaćene stanja zajma, dospjelih neplaćenih i naknadnih naknada, uključujući komisije za nekretnine . Vaš zastupnik za zatvaranje ili odvjetnik trebali bi to moći pripremiti u vaše ime. Ako dno pokazuje gotov novac prodavaču, dobra vijest, vjerojatno nećete trebati kratku prodaju. - Poteškoća s teškoćama
Žalosnije, to bolje. Ova izjava o činjenicama opisuje kako ste dobili ovaj financijski obvezujući i poziva vjerovniku da prihvati manje od pune isplate. Zajmodavci nisu nečovječni i mogu razumjeti da ste izgubili posao, bili hospitalizirani ili kamion prešao preko cijele vaše obitelji, ali zajmodavci nisu osobito suosjećajni s situacijama koje uključuju nepoštenje ili kriminalno ponašanje.
- Dokaz o prihodima i imovini
Najbolje je biti iskren i pošten o svojoj financijskoj situaciji i otkriti imovinu. Zajmodavci će htjeti znati imate li štedni računi, račune na tržištu novca, dionice ili obveznice, transakcije, novac ili neku drugu nekretninu ili bilo što od opipljive vrijednosti. Zajmodavci nisu u dobrotvornom sektoru i često zahtijevaju jamstvo da dužnik ne može vratiti bilo kakav dug koji to oprašta. Banka će također zahtijevati 30 dana stubova plaće. - Kopije bankovnih izvještaja
Ako bankovne izjave odražavaju nepredvidive depozite, velike isplate na računu ili neobičan broj čekova, vjerojatno je dobra ideja objasniti svaku stavku retka vjerovniku. Osim toga, vjerovnik bi možda želio da račun za svaki pojedini depozit tako da može utvrditi hoće li se depoziti nastaviti. Banke obično traže zadnje 2 mjeseca. - Komparativna analiza tržišta
Ponekad se tržišta pada i vrijednost imovine pada. Ako je to dio razloga da ne možete prodati svoj dom dovoljno za isplatu zajmodavca, tu činjenicu treba potkrijepiti vjerovniku putem usporedne analize tržišta (CMA). Vaš agent za nekretnine može pripremiti CMA za vas, koji će pokazati cijene sličnih kuća:- Aktivno na tržištu
- Prodaja na čekanju
- Prodaje se od posljednjih 6 mjeseci.
- Ugovor o kupnji i Ugovor o unosu
Kada postignete sporazum o prodaji s potencijalnim kupcem, zajmodavac će htjeti kopiju ponude zajedno s primjerkom ugovora o unosu. Budite spremni da zajmodavac pregovara o naknadama i odbija platiti određene stavke kao što su planovi zaštite doma ili termita.
Sada, ako sve bude dobro, zajmodavac će odobriti vašu kratku prodaju. Kao dio pregovora, možda ćete tražiti da zajmodavac ne prijavljuje nepovoljne kreditne agencije za kreditne izvještaje, ali shvatite da zajmodavac nema obvezu prihvatiti taj zahtjev. Status kreditnog izvješća često se ne može pregovarati.
Pročitajte više o Prije nego kupite kratku prodaju .
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.