Ali trebaju li odvjetnik za kratku prodaju? Možda ne. Pogotovo ne u Kaliforniji gdje zakoni već nude zaštitu potrošača.
Unatrag, prodavatelj me angažirao da joj proda kuću kao kratku prodaju u El Dorado Hills. Njezin je dom prethodno bio u deponiji kad je bio naveden od strane drugog agenta. Navodno je taj agencija za nekretnine rekla prodavaču da je odgovornost prodavača pregovarati o svojoj kratkoj prodaji! Agencija je rekla da nema dovoljno vremena za poziv banke, a ako prodavatelj želi da banka prihvati kratku prodaju, prodavatelj je trebao nazvati banku.
Nepotrebno je reći, zbog toga je taj popis istekao, a kratka prodaja otkazana. Nije dobro pokušati pregovarati o svojoj kratkoj prodaji, iz raznih razloga. S druge strane, postoji obilje agenata za prodaju nekretnina, koji se zovu "certificirani stručnjaci za kratke prodaje" jer su negdje spavali kroz 3-satnu klasu, ali su zatvorili nekoliko, ako ih ima, stvarnih kratkoročnih transakcija.
Zašto trebate zakupiti odvjetnika kako biste pregovarali o kratkoj prodaji
Da biste prekinuli potjeru, ako imate pravnih pitanja, trebate zaposliti odvjetnika. Protiv zakona je agencija za nekretnine, koja nije licencirana za obavljanje odvjetništva, radi izdavanja pravnih savjeta. Čak i ako agent zna odgovor na pravno pitanje, agenciji za nekretnine nije dopušteno da vam kažem.
Zakoni se mijenjaju cijelo vrijeme. Banke imaju odvjetnike na osoblje koje je diplomiralo od vrhunskih pravnih škola. Ako banka može naći način da se prodati prodavaču kratke prodaje, mislite li da će banka u najmanju ruku oklijevati? Evo 3 dobrih razloga za angažiranje odvjetnika za pregovaranje o kratkoj prodaji:
Oslobađanje osobne odgovornosti
Iako banka može oprostiti ravnotežu između hipoteke i konačne prodajne cijene, banka ne bi mogla osloboditi prodavatelja od osobne odgovornosti . To znači da bi banka mogla pravno ukrasiti buduće plaće prodavatelja, priložiti bankovne račune ili na drugi način slijediti prodavatelja za taj novac. To se naziva procjena nedostatka . Kratko pismo odobrenja za prodaju može sadržavati ili ne sadržavati glagoljicu koja navodi specifična prava banke. Odsutnost takvog jezika nije jamstvo da je banka izdala prodavatelja.
Odvjetnici kažu da čak i zajam za kupnju (koji ne podnosi pribjegavanje u Kaliforniji, pod određenim uvjetima) mogao bi se možda vratiti natjerati prodavateljima kasnije, osobito ako je banka zadržala pravo prikupljanja ili na neki način mogla dokazati uvjete zajam se promijenio tijekom kratkih pregovora o prodaji . Zakoni u Kaliforniji štite prodavače od 1 do 4 jedinice.
Zaštita imovine
Banke razmatraju financijsku izjavu prodavatelja. Banke ispituju bankovne račune prodavatelja, porezne prijave i poznate su da povlače prodajno kreditno izvješće. Ako banka preuzima gubitak od prodaje, banka bi očito htjela nadoknaditi dio tog gubitka. Zato banka gleda na imovinu prodavatelja i raspoložive prihode.
Ako prodavatelj pokušava kratku prodaju bez poteškoća , vrlo je vjerojatno da će banka tražiti doprinos prodavatelja . Čak i ako se prodavač kvalificira za kratku prodaju zbog financijskih poteškoća , banka bi mogla zatražiti doprinos. To znači da bi se prodavaču moglo zatražiti zatvaranje novca. Banka bi mogla zatražiti od prodavatelja da likvidira dionički račun ili dotakne mirovinska sredstva. Zakoni u Kaliforniji štite prodavače od 1 do 4 jedinice.
Mir uma
Nakon što je kratka prodaja zatvorena, većina prodavača želi staviti iskušenje iza njih.
Odvjetnik može ponuditi prodavatelju ovo jamstvo. Nekretnina ne može.
Zašto neki prodavatelji ne posjeduju pravnike za pregovaranje o kratkoročnoj prodaji
Tko ima više snage u pregovorima s bankom? Odvjetnik ili agent za nekretnine? Točan odgovor je odvjetnik. Dakle, zašto više prodavači ne angažiraju odvjetnika da pregovaraju o kratkoj prodaji ? Iz sljedećih razloga:
- Ne razumijem korist
- Agent, obitelj ili prijatelji rekli su im da ne
- Ne može si platiti odvjetnika
- Pogrešno vjeruju da njihov agent pruža pravne usluge besplatno
- Nemojte se snositi odgovornosti i nemaju imovine
Osobno, vjerujem da svaki prodavač kratke prodaje može imati koristi od pravnog savjetovanja prije stavljanja kuće na tržište kao kratke prodaje. Predlažem svim mojim klijentima da dobiju pravni savjet. Pogotovo ako vidim crvene zastave koje bi se mogle vratiti da ih ugristi. Iako vlada HAFA kratkoročni prodajni program nudi neke zaštite za prodavatelje, ne preuzima mjesto dobivanja pravnih savjeta. Također, neke države zahtijevaju da odvjetnik obavi kratku prodaju. Kalifornija nije jedna od tih država. U Kaliforniji, općenito licencirani agenti za nekretnine imaju kratku prodaju.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estateu u Sacramentu u Kaliforniji.