Vaš zajmodavac može dati presudu nedostatka nakon foreclosure
Prosudbe o nedostatku ponekad pojavljuju nakon foreclosure ili kratke prodaje . Kućni vlasnici često su iznenađeni primati ih, a to je obično zato što unaprijed ne dobivaju prave pravne ili porezne savjete.
Mjenice i hipoteke
Odluke o nedostatku proizlaze iz činjenice da je dužnik zadužio zadužnicu , a ne hipoteku. Zadužnica je obećanje plaćanja. Također može stvoriti osobnu odgovornost, ovisno o državnim zakonima. Osobna odgovornost znači da zajmodavac može ići nakon dužnikove imovine zbog neuspjeha plaćanja kredita.
Zadužnica je osigurana bilo od povjerenja ili hipoteke, ovisno o instrumentu financiranja. Tipično, hipoteka ili povjerenje djelo se bilježi u javnim evidencijama u kojima se nekretnina nalazi, što javnom obavijesti daje dom ima založno pravo protiv njega.
Ovrhe
Ako se zadužnica ne isplati prema dogovoru, korisnik ima pravo oduzeti imovinu jer imovina predstavlja jamstvo za zadužnicu.
Ako zajmoprimac ne donese tekuće plaćanje ili otplati postojeći zajam (e) tijekom razdoblja isključenja, imovina ide na dražbu. Ako imovina prodaje više od iznosa koji duguje, nema nedostatka; međutim, to se rijetko događa.
Banke dobivaju imovinu u foreclosure kad nitko ne ponude dovoljno da plati banku.
Banka također ima pravo prodati za manje na najviši ponuđač na aukciji, ali općenito, banke više vole prodati privatnoj stranci nakon isključenja, nadajući se da će dobiti više novca na otvorenom tržištu.
Kratka prodaja
Dok je kuća u tijeku za foreclosure, banka može pristati na smanjenje svojih gubitaka. Dopušta prodavatelju da izvrši kratku prodaju i prihvati manje novca nego što je prodavatelj dugovao njegovu zajmu.
Kućni prodavač unajmljuje agenta za nekretnine kako bi pronašao kupca za kratku prodaju . Kupac čini ponudu i, ako banka to prihvati, dom se prodaje gubitkom.
Prosudbe o nedostatku
Nedostatak je razlika između glavnice duga i primljenog iznosa, pod uvjetom da je primljena svota manja od iznosa koji duguje.
Bilo da banka može provesti odluku o nedostatku nakon foreclosure ili kratke prodaje ovisi o tome da li je zadužnica prodavatelj osobno odgovoran za dug. Neke države dopuštaju osobnu odgovornost .
Prosudbe o nedostatku u Kaliforniji
Dobra vijest za zajmoprimce u Kaliforniji je da su zajmovi s kupnjom novca na stambenoj jedinici od jedne do četiri jedinice oslobođeni od prosudbe o nedostatku.
Potrošnja novca u Kaliforniji - zajmovi izdani nakon što je dom kupljen refinanciranjem ili drugom hipotekom - mogu biti podložni presudi nedostatka pod sljedećim uvjetima:
- Vlasnik kredita isključuje se u sudskom postupku (California Code Civil, Proc. 726).
- Većina zajmodavaca isključuje se kroz prodaju stečajnog upravitelja, što ne daje zajmodavcu pravo da se s jednim izuzetkom provede odluka o manjkavosti (vidi drugu drugu hipoteku na drugoj strani ) .
- Tromjesečno vremensko ograničenje odnosi se na postupke za nedostatke presude pod sudskim foreclosure.
- Ako je druga hipoteka teško novac i zajmodavac je izgubio sigurnost za taj zajam putem foreclosure ili kratke prodaje - stvaranje sigurnosti za zadužnicu vrijedi ništa - korisnik tog drugog hipoteka može provesti nedostatak procjenu (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal, 2d 35 (1963).
- SB 931, na snazi od 1. siječnja 2011, nudi nedostatak zaštite Kaliforniji prodavača kratkih prodaja ako je zajam na prvom mjestu. Ne odnosi se na foreclosure.
Kolekcija pregovaranja
Neki zajmodavci s teško dostupnim financijskim sredstvima prodaju zadužnicu investitoru nakon foreclosure za novčana jedinica u dolaru. Tada će investitor pokušati naplatiti dug.
Iako je zajmodavac možda prihvatio, recimo, $ 1,000 za hipoteku od 100 000 sekundi kroz kratku prodaju, oslobađa se sigurnost za taj drugi novac, ali zadužnica možda neće biti. Kratak prodajni prodavatelj kao što je naš čitatelj možda vjeruje da je iskušenje prošlo, sve dok jedan dan ne primi telefonski poziv za povrat. Kada se to dogodi:
- Shvatite da vjerovnik najvjerojatnije će pregovarati za diskontirana isplata.
- Zajmodavac može tražiti novu zadužnicu za zamjenu stare mjenice. U tom slučaju, provjerite je li zajmodavac šalje "uplaćenu punu" zadužnicu.
- Ako je vjerovnik već prodao bilješku, popust može biti veći.
- Nisu sve novčane mjenice moraju biti plaćene u gotovini. Neki zajmodavci prihvaćaju isplate.
- Ako zajmodavac usmjerava plaćanja drugom subjektu, shvatite da je bilješka možda prodana manjom od nominalne vrijednosti i da novi zajmoprimac može prihvatiti još niži iznos u cijelosti.
- Nakon što je napomena isplaćena u cijelosti, zamolite vjerovniku da vrati zadužnicu "Paid in Full".
Nemam licencu za pružanje pravnih savjeta i pružanje tih informacija samo u opće informacije. Ako želite pravni savjet ili više informacija, obratite se odvjetniku za nekretnine .
Izvor: Kalifornija Udruga Realtors
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.