Zajmoprimci koji prestanu plaćati hipoteke će prije ili kasnije dovesti do isključivanja banke. Sada, kako se taj foreclosure rješava ovisi o državnom zakonu. Više od polovice država u Sjedinjenim Američkim Državama su stanja povjerenja , a ovrhe u stečajnim upravama rješava povjerenik.
Imajte na umu da se kratkoročna prodaja Fannie Mae koja nije zadana rješava drugačije. Fannie Mae i Freddie Mac obično ne odgađaju skrbničke dražbe.
Prije odlaganja dražbe
Nakon što zajmoprimac zaustavi plaćanje hipoteke, zajmodavac obavještava stečajnog upravnika da pokrene postupak ovrhe. Povjerenik je treća strana povjerenja, pozicija koju neki zovu "drži gol titulu".
Iako ne postoji potreban vremenski period prije podnošenja Obavijesti o propustu , većina zajmodavaca radije pokušava prikupiti tijekom prvih 60 do 90 dana da dužnik pada u zaostatke, a ne skočiti u postupke ovrhe. Neke države poput Kalifornije zahtijevaju od vjerovnika da daju zajmoprimcu najmanje 30 dana prije nego što podnese Obavijest o zadanom.
Nakon što je Obavijest o neplaćanju podnesena, zajmoprimac ima oko 90 dana da ponovo uspostavi zajam čineći povratne isplate i plaćanje kasnih troškova, što uključuje troškove povjerenika.
5 načina odgode zakladi stečajnog upravnika
- Otkupite hipoteku: Postoji razlika između vraćanja hipoteke i otkupa hipoteke, ali ćete često čuti riječi koje se koriste naizmjence, što je pogrešno. Za otkup hipoteke treba isplatiti hipoteku; da se ponovno aktivira, hipoteka se donosi aktualna. Tijekom posljednjih dana procesa izvanparničnog zatvaranja, zajmodavac nije dužan prihvatiti ponovnu uspostavu, već mora dopustiti otkup.
- Prijavite se za izmjenu zajma: zajmodavci također nisu dužni odgoditi aukciju u zamjenu za promjenu zajma , ali većina banaka će pokušati riješiti privremeni raspored otplate. To ne znači da banka neće poslati dom na aukciju. Pa budi oprezan. Zajmoprimci možda žele zatražiti od banke pisano obećanje da se ne odmakne s aukcijom.
Neke banke su sneaky. Te banke će odobriti privremenu izmjenu zajma , a nakon 3 do 6 mjeseci, kažu dužniku da podnose ovrhu, jer zajmoprimac ne ispunjava uvjete za trajnu izmjenu zajma. Kažu zahvaljujući djelomičnim plaćanjima i podnesu obavijest o neplaćanju.
- Datoteka za stečaj: Stecajno podnošenje ne stalno zaustavlja aukciju, ali bi moglo odgoditi aukciju neko vrijeme. Kada dužnik podnese ostavke za stečaj, sud izdaje nalog poznat kao automatski boravak koji zaustavlja pokušaje vjerovnika da prikupljaju novac, što uključuje odgađanje dražbe. To je kao govoriti obučenom psu da sjedne i ostane. No, vjerovnik može podnijeti prijedlog za ukidanje automatskog boravka, osobito ako je Obavijest o zadanom već bila podnesena.
- Datoteka privremenog naloga za ograničenje: Većina ljudi povezuje privremenu zabranu s obiteljskim zlostavljanjem, no podnošenje zahtjeva za suzbijanje od zlostavljanja može uključivati i zahtjev za odgodu aukcije. Zajmoprimatelji će morati angažirati odvjetnika da podnese privremenu zabranu pristupa, a taj odvjetnik možda mora pronaći razlog koji se temelji na prijevari ili nekoj vrsti nepravde na vjerovniku. Čak i ako je odvjetnik uspješan i osvoji argument, nalog za suzdržavanje nije stalan.
- Pokušaj napraviti kratku prodaju : Kažem vjerovniku da je dužnik pokušavao napraviti kratku prodaju općenito nije dovoljno. Dužnik je dužan ponuditi ponudu banci od kvalificiranog kupca. Posrednik u prometu nekretninama ili odvjetnik koji rješava pregovore za dužnik poziva pregovarača banke i traži odgodu aukcije. Često banke neće razmotriti zahtjev za odlaganje dok aukcija ne bude nekoliko dana. Kao da banka želi da se zajmoprimci sjede na igle i igle, pitajući se hoće li aukcija biti odgođena.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.