Kako napisati ponude za kupnju REO Foreclosures
Kada banke cijene REO foreclosures pod usporedive prodaje, višestruke ponude često su odgovor. To znači da bi mogao biti protiv krutog natjecanja za tu banku u vlasništvu kuće .
Ili ne. Potražite domove s duljim danima na tržištu ako želite pregovarati o nižim cijenama.
Nije neobično za neke REO foreclosure u Sacramentu, gdje prodajem, da primam 15 ili 20 ponuda. Ponekad banka će odbaciti sve osim šalih ponuda, a zatim zatražiti od odabranih kupaca da ponovno pošalju ono što se naziva "Najviša i najbolja" ponuda. Ponekad banka jednostavno prihvaća najbolju ponudu na početku.
Ako se pitate kako možete ponuditi svoju REO ponudu iznad svega ostatka i biti dobitna ponuda, evo nekoliko savjeta koji će vam pomoći da odaberete pravu cijenu i uvjete:
1) Preuzmite povijest imovine tog REO Foreclosure
Zamolite svog agenta kupca da otkrije otkupnu cijenu banke na Trgovačkom sudu ili šerifovom djelu. Općenito, to je navedeno na samom dokumentu, koji možete dobiti iz poreznih listića ili naslovne tvrtke. Usporedite tu cijenu s cijenom koju banka traži. Ponekad banka želi prodavati i postaviti ponudu tako visoku da niti jedan investitor neće kupiti kuću na aukciji.
Pogledajte iznos kredita koji su nekoć bili osigurani na imovinu. Negdje između izvorne hipoteke i prodajne cijene foreclosure je iznos koji će banka prihvatiti, ako je kuća podcijenjena.
2) Odrediti usporedivu prodaju za REO Foreclosure
U mnogim slučajevima cijena popisa ne utječe na vrijednost doma.
Tržišna vrijednost nosi najveću težinu. Ako ste protiv konkurentskih ponuda, ostali će kupci ponuditi više od cijene popisa.
- Pogledajte zadnja tri mjeseca usporedive prodaje , mini CMA, za taj susjedstvo kako biste utvrdili koliko je ova REO foreclosure vrijedna. Pokušajte koristiti samo one domove koji najbliže odgovaraju REO u pogledu kvadratnih snimaka, broja spavaćih soba, kupaonica, sadržaja i uvjeta.
- Pogledajte prodaju na čekanju . Zamolite svog agenta da nazove agente za unos tih prodavača na čekanju kako bi pokušali saznati prihvatenu cijenu ponude. Neki agenti za unos dijele taj informaciju, a neki neće.
- Pogledajte aktivne oglase. To su najvjerojatnije oglasi drugih kupaca koji će koristiti za formuliranje cijene jer su oni jedini domovi za koje kupci zapravo putuju.
3) Analizirajte REO prodaja agenata
Većina agenata REO radi za jednu ili dvije banke. Neki agenti za unos su ekskluzivni agenti za unos REO-ova, a ne navode ni jednu drugu vrstu imovine. Budući da se agenti REO bave količinom, obično primjenjuju iste principe određivanja cijena svim svojim REO unosima .
- Zamolite svog agenta kupca da potražuje agent za unos u MLS .
- Pokrenite pretraživanje pomoću imena agenta tog agenta da biste pronašli posljednja tri do šest mjeseci navedenih popisa agenata.
- Povucite povijest tih unosa kako biste utvrdili omjer cijene po cijeni od prodaje i cijene. Ako se većina tih oglasa prodaje za, recimo, 5% iznad cijene popisa, možda ćete morati ponuditi 6% iznad cijene popisa i obrnuto.
4) Pitajte o broju ponuđenih ponuda za taj REO Foreclosure
Ako nema ponude u REO domu, vjerojatno možete ponuditi nižu cijenu od popisa i prihvatiti vašu ponudu. Međutim, ako postoji više od dvije ponude, najvjerojatnije ćete morati ponuditi iznad cijene koja traži.
Ako ima 20 ponuda, imajte na umu da neke od tih ponuda mogu biti sve gotovinu. Banke poput svih novčanih ponuda. Ako dobivate financiranje, možda ćete morati povećati cijenu ponude koju treba razmotriti.
5) Pošaljite dopisnicu
Ne zanima se da ne želite iskreno pismo. Želite pismo preduzeća .
Pripremite unaprijed odobrenje za odabir vjerovnika unaprijed.
Štoviše, dobiti predapproved by zajmodavac koji posjeduje imovine. Nemojte očekivati da ćete koristiti ovaj zajmodavac za svoj kredit, ali pošaljite prepproval pismo od ovog zajmodavca, zajedno s pismom svog zajmodavca. Banke ne vjeruju uvijek drugim predabrovalama vjerovnika, već imaju povjerenja u vlastite odjele. Ako kupujete REO iz Wells Fargo, možda ćete dobiti prednost ako je vaš prijedlog iz Wellsa Fargoa, to sve govorim.
6) Ne pitajte REO banku da plati za popravke / inspekcije
Ponekad će banke platiti popravke, ali se obično neće dogovoriti da to učine na pozornici ponude. Ako dođe do problema prilikom kućne inspekcije , pregovarajte o ponovnom prihvaćanju ponude. U prošlosti sam u mogućnosti pregovarati o sniženjima za velike artikle ulaznica, kao što je HVAC koji nije u funkciji. Ali stvari koje možete vidjeti sa svojim očima i manje predmete su vaše za rješavanje zbog AS IS klauzule inherentne u većini REO foreclosure prodaje.
7) Skratiti razdoblje pregleda
Ako drugi kupci traže 17 dana, primjerice, da provede inspekcije, a vi zatražite 10, možda biste smatrali ozbiljnijim kupcem. Inspekcija je obično samo za izgradnju kupca ionako. Banka je vrlo vjerojatno da će odgovoriti na bilo koji zahtjev za popravak. Nemojte pogriješiti kad mislite da možete doći u visinu i kasnije se ponovno dogovarati.
Obratite posebnu pozornost na sumnjivu plijesan koja se može dogoditi u napuštenim domovima nakon što su dulje vrijeme sjedili prazno.
8) Ponudite Split pristojbu s bankom REO
Na primjer, neke banke neće platiti naknadu za prijenos. Ako kupac ponudi podijeliti te naknade, banka će se osjećati prihvatljivijom za prihvaćanje ponude. Isto vrijedi i za escrow naknade.
Mnoge banke pregovaraju o diskontnim naknadama za osiguranje imovine . Ako banka plati za vlasničku politiku, politika ALTA mogla bi koštati nešto više. No, ipak je dobra ideja dopustiti banci da odabere naslov ako želi da vaša ponuda bude prihvaćena.
Razmotrite procjene učinaka
Ako nudite više od cijene popisa, imajte na umu da će procjena morati potkrijepiti tu cijenu. Ako smatrate da se bavite s niskom procjenom , imate opcije, stoga nemojte očajavati. Zapamtite, banka će najvjerojatnije riješiti ovaj problem sa sljedećim kupcem koji dobiva financiranje.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.