Kako kvalificirati za kratku prodaju

Kvalitativni zahtjevi za kratkotrajnu prodaju

Kratka prodaja je vruća fraza, ali ne i svaki dobavljač kvalificira za to. Neki prodavači koji odluče da njihov dom neće prodavati po cijeni koju su zamišljali često se počnu pitati hoće li napraviti kratku prodaju . Kratka prodaja ne rješava uvijek probleme, ali najvjerojatnije može stvoriti probleme. Kratka prodaja također nije uvijek "spašavajuća milost" koju neki kućni prodavači žele vjerovati.

Koja je kratka prodaja?

Kratka prodaja se događa kada je zajmodavac kratko na hipoteku, što znači da vjerovnik prihvaća manje od ukupnog iznosa koji je dospio.

Ako je vaša hipoteka 100.000 $, ali vaš dom vrijedi, recimo, 90.000 dolara, imate 10.000 dolara kratko, ne uključujući troškove za zatvaranje prodaje, kao što su provizije za nekretnine , naknade za snimanje ili naplate titule i escrow-a. Moguće je imati kratku prodaju ako vaša hipoteka ravnoteža odgovara prodajnoj cijeni jer još uvijek postoje troškovi zatvaranja koji će prodati prodaju na "kratko" teritorij.

Ponekad, kako bi se izbjeglo prolazak kroz trošak foreclosure , zajmodavac će sankcionirati kratku prodaju tako što će kupcu kupiti kuću za manje od hipoteke, dok je dom u pre-foreclosure stageu. Faza pred-foreclosure je jedna od tri faze foreclosures .

Evo uzoraka koraka kratke prodaje:

• Prodavatelj potpisuje ugovor o popisu s agentom za prodaju nekretnina koji se prodaje kao kratka prodaja s odobrenjem treće strane (banke).
• Agent pronalazi kupca koji čini ponudu temeljenu na tržišnoj vrijednosti, koja je često manja od iznosa hipoteke.

• Prodavatelj prihvaća kupnju ponude kupca .
• Prodavatelj vjerovnika prihvaća kupovnu ponudu za kupnju .
• Transakcija se zatvori kada kupac isporuči sredstva, vjerovnik oslobađa založno pravo, a prodavatelj predaje djelo.

U bajkovitoj zemlji svi sretno žive poslije. Osim prodavatelja. Postoje posljedice.

Kvalifikacije za kratku prodaju

Prije nego što se žustro uskočite na kratko prodajno vozilo, razmotrite sljedeće kako biste utvrdili možete li se kvalificirati za kratku prodaju. Ako ne možete odgovoriti na sva četiri zahtjeva, možda se ne možete kvalificirati za kratku prodaju.

• Tržišna vrijednost kuće je nestala.

  Tvrda usporediva prodaja mora potkrijepiti da je dom vrijedan manje od neplaćene bilance zbog zajmodavca. Ovaj neplaćeni saldo može uključiti i novčanu kaznu .

• Hipoteka je u zadanom statusu ili blizu nje.

  Bilo je to da zajmodavci ne bi smatrali kratku prodaju ako su plaćanja bila aktualna, ali to više nije slučaj. Shvativši da drugi čimbenici pridonose potencijalnom defaultu, mnogi zajmodavci žele skrenuti s budućim problemima na putu. Nije uvijek potrebno biti u zadanom.

• Prodavač je pao na teška vremena.

  Prodavatelj mora podnijeti pismo teškoća koje objašnjava zašto prodavatelj ne može platiti razliku zbog prodaje, uključujući i zašto prodavatelj ima ili će prestati s izradom mjesečnih uplata.

  Nekoliko primjera koji ne predstavljaju poteškoće su:

  1. Loše odluke o kupnji. Puštanje plaće u sustav kućnog kina s surround zvukom ne kvalificira se kao nevolje.
  2. Nesretan sa susjedima. Čak i ako se svaka kuća na vašem bloku pretvori u kuće za uzgoj lonaca, to se neće smatrati teškoćama.
  3. Kupnja drugog doma. Zajmodavac se neće brinuti ako ste odlučili da dom više nije prikladan za vas ili vašu obitelj i, zapravo, ako ste kupili drugu kuću, možda se uopće ne biste kvalificirali za kratku prodaju.
  4. Trudnoća. Povećanje veličine vaše obitelji ili početak obitelji ne smatra se poteškoćama.
  5. Prijelaz u stan. Ako odlučite krenuti iz svog doma, to je odluka o načinu života i nije baš dobar razlog za napuštanje doma.
  Primjeri poteškoća su:
  1. Nezaposlenost
  2. Razvod
  3. Hitna medicina / iznenadna bolest
  4. Stečaj
  5. Smrt

• Prodavatelj nema imovine

  Zajmodavac će vjerojatno htjeti vidjeti kopiju poreznih prijava prodavatelja i / ili financijsko izvješće. Ako zajmodavac otkrije imovinu, zajmodavac ne smije odobriti kratku prodaju jer će zajmodavac osjetiti da prodavatelj može platiti kratku razliku. Prodavači s imovinom još uvijek mogu dobiti kratku prodaju, ali bi ih se moralo platiti.

  Na primjer, ako prodavatelj ima gotovinu na štednom računu , posjeduje druge nekretnine, dionice, obveznice ili čak IRA račune, zajmodavac će najvjerojatnije utvrditi da prodavatelj ima imovinu. Međutim, zajmodavac može odbiti iznos koji je prodavatelj dužan vratiti.

  Mnogi subjekti ostvaruju dobit od kratkoročne prodaje, ali nema dobitnika kratke prodaje .

Kratke posljedice prodaje

Kratka prodaja ovisi o kupcu koji nudi ponudu za kupnju.

Ako ne primite ponudu, nećete se kvalificirati za kratku prodaju. Dakle, čak i ako ispunjavate sve ostale kriterije, moguće je da nitko neće kupiti kratku prodaju . Također ovisi o vjerovniku koji prihvaća ponudu kupca. Ako zajmodavac odbije ponudu , neće se dogoditi kratka prodaja.

• Porezne posljedice

  Ako se zajmodavac slaže s kratkom prodajom, zajmodavac može imati pravo izdati 1099 za kratku razliku, zbog odredbe u IRS kodu o oproštenju duga. Mnoge su situacije izuzete od oprosta duga, prema Zakonu o olakšavanju dugova hipoteke od 2007. godine.

  Trebali biste razgovarati s odvjetnikom za nekretnine i poreznim računovođom kako biste utvrdili iznos kratkoročnih poreznih posljedica i možete li platiti te poreze ako ih ima.

• Loše kreditno izvješće

  Dok se kratka prodaja neće prikazati na vašem kreditnom izvješću, status kredita će. Za one koji nisu zadani, to je pre-foreclosure koji je otkupljen, što se često izvještava kao Paid in Full za manje od dogovorenog . Kratka prodaja utječe na kreditne ocjene . Dok šteta na vašem kreditnom izvješću možda ne izgleda kao značajno loša kao i foreclosure za vas, vjerovnici ne mogu napraviti razliku.

Nakon što je rekao sve ovo, uvijek postoje iznimke za kvalifikaciju za kratku prodaju. Postoje neke vrste kratke prodaje, ovisno o smjernicama zajmodavca, koje nemaju nikakvih kvalifikacija.

Uvijek potražite pravnu pomoć prije nego što pokušate izvršiti kratku prodaju. Agencija za nekretnine ne može vam dati pravni savjet.

_{U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.}