Kako kupiti Foreclosures u vlasništvu banke
Banke posjeduju nekretnine jer su banke stekle domove kroz foreclosure . Kuće na bankovnim knjigama nazivaju se REO, što je akronim za "nekretnine u vlasništvu". Shvatite da kada banke primaju imovinska djela u domove putem foreclosure, to je često zato što nitko nije pojavio na sud pravde korake ponuditi minimalnu količinu postojećih hipoteka (e) ili banke namjerno minimalne ponude tako visoko da nitko ne bi to dotaknu.
Na površini, možda neće zvučati kao da su imovine s tržišta profitabilne, pogotovo ako banka želi prodati svoj inventar na otvorenom tržištu za iznos koji je prethodno dugovao banci od strane prethodnog hipoteka. Međutim, ovdje su najmanje dva razloga zašto REO može biti isplativo za vas:
- Ako su imovinu osigurana dva zajma (što je uobičajeno ovih dana), drugi zajmodavac ponekad ne isključuje. Ako drugi zajmodavac ne čine povratne isplate na prvi zajmodavac i započeti vlastiti postupak foreclosure , drugi zajmodavac dobiva izbrisani u foreclosure. Mnogi drugi hipoteke sadrže 20% ili više izvorne tržišne vrijednosti .
- Banka često ne želi sjediti na svojim inventarima. Budući da nije dobila minimalnu ponudu od investitora ili domaćeg kupca tijekom prodaje foreclosure u sudnici, banka je vjerojatno da će cijene da REO kući za manje, samo da biste dobili osloboditi od njega. Ovisno o internom računovodstvu.
Pronalaženje agenata REO popisa
Mnogo je mjesta dostupna na mreži kako bi pronašli foreclosure . Međutim, također ih možete pronaći u MLS-u . Ako zamolite svog agenta kupca da traži MLS za "REO", vjerojatno ćete otkriti da je vrlo mala grupa agenata za nekretnine specijalizirana za unos REO-ova za prodaju u vašem susjedstvu.
Evo savjeta o agencijama za unos REO:
- Većina agenata za unos REO navodi samo REO-ove, niti jednu drugu vrstu imovine.
- REO agenti za unos često daju popuste bankama u zamjenu za svoje poslovanje, jer ti agenti bave volumenom, a ponekad i upravitelj imovine dobiva rez.
- REO agenti za unos zarade novac ili prodajom velikog broja REO-a ili djelovanjem kao dvojnog agenta . Pod dvostrukom agencijom , agencija za unos u REO zaradit će i proviziju za unos i komisiju agenata za kupca.
- Kako bi privukle agente kupca, mnoge banke nude agenciji za kupce veći postotak provizije, pri čemu se diskontiraju na proviziju agenata.
- Agenti za unos REO općenito predstavljaju prodavatelja, a ne kupca. Razmislite želite li svoju vlastitu predstavu.
- REO agenti za unos obično predstavljaju vrhunske agense zbog obujma poslovanja koje obavljaju. Oni obično ne troše puno vremena radeći s kupcima.
- Neki agenti za unos REO toliko su zauzeti da zaposle pomoćnike u pozive na terenu. Mnogi ne daju svoj privatni broj mobitela, što može otežati komunikaciju.
Unajmljivanje agenta kupca
Ako nemate izravno iskustvo pregovaranja s bankama, možda ćete dobiti bolju zastupljenost zapošljavanjem svog agenta kupca .
Prije nego što odaberete agenta, odaberite nekoliko i razgovarajte s agencijama za posredovanje u prometu nekretninama kako biste pronašli dobru prilagodbu.
- Agent kupca ima fiducijarnu odgovornost za zaštitu vaših interesa.
- Agentovi kupca ne predstavljaju prodavatelja. Čak i kada prodavatelj plaća proviziju.
- Prodavač obično plaća agente kupca. To znači da vas ne košta da zaposli agenta kupca.
- Agenti kupca mogu zatražiti da potpišete ugovor o kupcu s brokerom , koji će vam odrediti dužnosti agenata i odrediti tko plaća proviziju .
- Razmislite o suradnji s agentom kupca koji ima iskustva u radu s REO-ima.
Pregovaranje s REO-ovima
Ako je unos relativno nov na tržištu, vrlo je moguće da banka neće odstupati od svoje cijene . Imat ćete veću pregovaračku moć ako ponudite ponude na domovima koji su na tržištu dulji od 30 dana.
Evo još savjeta:
- Banke pregovaraju o skupnom popustima s naslovima i tvrtkama koje se bave prodajom. Ako odlučite koristiti banku / tvrtku za escrow , provjerite naknade koje će vam ta poduzeća teretiti. Općenito, naknade koje banka ne plaća, ali plaća kupac bit će veće jer naslov i čuvanje često čine takve popuste tako što će ih više naplatiti kupcima.
- Mnoge se banke odlaze od plaćanja tipičnih troškova zatvaranja za kupca. Neke pristojbe kao što su porez na transfer , županijske i državne pristojbe snose kupac, a ne banka. Banke često ne plaćaju troškove štetočina , popravke ili planove za jamstvo u kući .
- Neke banke neće potpisati ponudbenu ponudu dok sve uvjete međusobno ne usvoje verbalno između stranaka.
- Očekujte banku da sklapa svoj vlastiti ugovor o kupnji ili dodatak vašem standardnom ugovoru o kupnji. Pročitajte ga temeljito i pitajte odvjetnika za nekretnine za savjet ako ga ne razumijete. Možete se kladiti da je odvjetnik banke izradio taj ugovor, i to nije u vašoj naklonosti.
- Ako se banka ne preseli i primite odbijanje ponude , pričekajte još 30 dana, a zatim ponovo pošaljite originalnu ponudu, s prvim datumom prekinutim i unesenim novi datum.
- Možete čekati 10 dana za odgovor na ponudu banke. Budi strpljiv. Znam da zvuči ludo da neke banke mogu dugo vremena reagirati, ali mogu.
- Banka može zatražiti da pošaljete zahtjev za kredit, kako bi vas mogao pretkvalificirati; međutim, niste obvezni dobiti zajam od te banke.
- Ako se ne možete zatvoriti unaprijed određenim datumom zatvaranja, banka vam može naplatiti kaznu za svaki dan koji prođe taj datum. Pobrinite se da imate pismo pre-odobrenja kredita od svog zajmodavca prije nego što pošaljete ponudu i dobijete uvjerenje da ćete financirati vaš zajmodavac bez neočekivanog kašnjenja.
- Vjerojatno će vas zamoliti da kupite kuću "kakav jest". Postoje nedostaci za kupnju foreclosures . Učinite svoju ponudu podvrgnuta kućnoj inspekciji . Neki prodavatelji u zadanim robnim markama iz domova za foreclosure .
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.