Dvostruka agencija prema jednoj agenciji
Ovaj obrazac koji koristimo u Kaliforniji, na primjer, nije ugovor; to je otkriće. Objavljuje različite prirode mogućih agencijskih odnosa, a važno je da sve stranke čitaju kako bi bile bolje pripremljene za odabir željene vrste agencijskih odnosa.
Jedinstvena agencija
Agenti za kupnju koji predstavljaju kupce rade u jednoj agencijskoj sposobnosti kao agenta kupca . Agenti prodavača koji zastupaju prodavače rade u jednoj agencijskoj sposobnosti kao agent za unos .
Agenti koji zastupaju klijente pod pojedinačnim agencijama dužni su fiducijarnoj odgovornosti klijentu. Ne mogu dijeliti povjerljive informacije s drugom stranom ili agentom druge strane. Agenti za pojedinačne agencije moraju koristiti skrb i dubinsku brigu za obavljanje dužnosti, otkriti sve materijalne činjenice i biti iskreni.
Agenti kupca i kupac općenito potpisuju sporazum o kupcu s brokerom , koji određuje dužnosti i obveze zastupnika. U nekim državama, ako kupac ne potpiše sporazum o kupcu s posrednikom, taj agent ne predstavlja kupca, već postaje potpredsjednik prodavatelja. Podaktori dugujete istim obvezama prodavatelju kao i agenta za unos .
Agenti prodavatelja i prodavatelj potpišu ugovor o unosu , koji također određuje dužnosti i obveze zastupnika.
Agenti i agenti za kupnju dužni su odanost klijenta, povjerljivost i odgovornost.
Mnogi agenti rade kao kupac agenta s kupcima i kao zastupnik prodavača s prodavačima. Međutim, neki agenti rade isključivo kao ekskluzivni zastupnici kupaca i nikada, nikad ne uzimaju unos. Ostali agenti rade isključivo s prodavačima i nikada ne pokazuju imovinu.
Suočavanje s specijaliziranim agentima nad općim agentima može klijentima pružiti usredotočeniju i kultiviranu točku gledišta.
Dvojna agencija s dva agenta
Budući da su svi agenti za nekretnine licencirani pod brokerom za nekretnine, moguće je raditi s jednim agentom koji je licenciran od istog brokera kao i agent za unos. Ova situacija stvara dvostruku agenciju. Agenti mogu raditi u posebnim uredima i biti stranci jedni drugima, ali budući da ih posreduje kod brokera, oni i dalje djeluju pod dvostrukom agencijom, kada jedan agent predstavlja kupca, a drugi predstavlja prodavatelja.
Počevši, agent može stvoriti jedan agencijski odnos s kupcem, ali kada kupac odabere kuću navedenu od agenta tog agenta, odnos agenta s kupcem mijenja. Nisu svi pojedinačni agenti zabilježili razliku. U stvarnom svijetu, većina tih dvostrukih agenata govori o razgovoru o dvostrukoj agenciji, ali i dalje šetnja pojedinačnim zastupanjem.
Dvojna agencija mora se dogovoriti u pisanom obliku između stranaka. Zakoni se razlikuju od države do države. U Kaliforniji, na primjer, ekskluzivni brokerovi sporazuma kupaca sadrže glagol koji omogućuje dvostruku agenciju, tako da većina kupaca ne shvaća da njihov kupac brokera može biti podvrgnut dvostrukoj agenciji.
Samo ekskluzivni agenti i agenti za unos kupaca čija se praksa usredotočuje isključivo na unose nikada nisu dvojni agenti.
Dvojna agencija s istim agentom
Agencija za unos nekretnine koja također predstavlja kupca je dvojno sredstvo. Dvostruki agenti ne mogu raditi u fiducijarnom odnosu s bilo kojom strankom i jednako moraju tretirati i prodavatelje i kupce. Ne mogu dijeliti povjerljive podatke, ali ne mogu dati povjerljive savjete.
Prodavač je tužio dvojni agent u Kaliforniji jer je rekla kupcu da od prodavatelja zatraže naknadu za tepih. Vrlo je teško dobiti najvišu i najbolju cijenu za prodavatelja kada agent zastupa i kupca. Dvostruki agent ne može savjetovati o cijenama i uvjetima niti pregovarati na bilo kojem računu.
Neki kupci kažu kako radije rade samo s agentima za unos, jer znaju da agent prima oba kraja komisije, to jest komisija za unos i komisiju agenata za kupce.
Oni smatraju da je agencija za unos "motivirana" kada kupac izvrši ponudu za kupnju kako bi prihvatila tu ponudu. Iako bih bio bezumno ako nisam rekao da neki agenti rade na taj način, činjenica je većina ne. Ako me kupac približi takvom razmišljanju, kao da bih učinio bilo što za proviziju, smatram da je implikacija uvredljiva.
Također bi mogli zatražiti dvojnog agenta da dodatno pregovara s komisijom za nekretnine kako bi povećala dobitak prodavatelja na ponudi niskih lopti .
Agenti za transakciju
Kako bi se izbjegla dvojna agencija, neki agenti će raditi kao agenti transakcije. Transakcijski agenti ne predstavljaju niti jednu stranku niti štite interes prodavatelja ili kupca. Jednostavno olakšavaju transakciju.
Agencija za transakcije pomaže ispuniti obveze ugovora o kupnji i osigurati potrebne papire za svaku stranu. Ona oslobađa dio odgovornosti nastalih kada agenti preuzmu dvostruku agenciju i dalje uklanjaju agent od lojalnosti.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.