Kako odabrati agenta za unos

Kriteriji za odabir najboljeg agenta

Dvije od najvećih pogrešaka koje kućni prodavači čine prilikom odabira agenta za unos teksta su odabir agenta isključivo na temelju sljedećih dviju stvari:

1. Najviša cijena popisa za vaš dom
2. Najniža provizija

Na prvi pogled, prodavatelj bi mogao reći: "Što, zar ne?" Budući da prodavači žele najveću moguću cijenu i plaćaju najmanji iznos provizije. Ali ova dva kriterija imaju vrlo malo veze s zapošljavanjem nadležnog agenta i, u mnogim slučajevima, potpuno su nevažne.

Pogledajmo zašto.

Najviša cijena predložena

Agenti ne mogu vam reći koliko će vaš dom prodati. To je zabluda. Agent za unos može vam pokazati usporedivu prodaju , prodaju na čekanju i aktivnu prodaju. Ali odaberete prodajnu cijenu i kupac će vam reći je li cijena ispravna . Agent može predložiti cijenu popisa koja će privući kupca. Odakle odlazi, obično ostaje do kupca.

• Da bi dobili popis , neki agenti iskrivljuju istinu.

  Budući da agenti ne mogu jamčiti vašu prodajnu cijenu, agencija za unos podataka koja predlaže najvišu cijenu mogla bi vrlo dobro biti neistinita. Zamolite agenta da vam prikaže brojeve koji podržavaju predloženu cijenu popisa . Ako agent nema statističke podatke ili se prodajna kuća nalazi u drugom susjedstvu, to bi moglo biti crvena zastava.

• Potražite agenta za unos koji vam daje domet.

  Često je, ali ne uvijek, raspon cijena. Moglo bi se izdvojiti 10.000 dolara na low-end u odnosu na visoku, ili bi širenje moglo biti veće. Mnogi čimbenici određuju raspon, među kojima su lokacija, temperatura na tržištu i poboljšanja u kući.

• Cijena je umjetnost.

  Najbolje vrijeme za ponudu je unutar prvih 30 dana na tržištu. Dvadeset i jedan dan je idealan. Ako je kuÄ ‡ a cijena po pravu, dobit Ä ‡ ete ponudu. Ako je cijena previsoka , uopće nećete imati nikakvih prikaza; kupci će izbjegavati vaš dom i na kraju ćete završiti smanjivanjem cijene , ostavljajući kupce koji se pita što nije u redu s vašom kućom.

Trebate li odabrati agenta na temelju povjerenstva?

Posrednici u prometu nekretninama nisu jednaki; svaka je jedinstvena. Zapamtite da oko 10% agenata čini oko 90% posla. Svaka ima svoje marketinške tehnike i proračun za oglašavanje. Odabirom agenta s velikim proračunom za oglašavanje i dolarima tvrtke da biste ga podudarali, možete dobiti veću izloženost najvećem broju kupaca, što je idealno. Dosezanje većeg broja kupaca jednako je veće šanse za dobru ponudu.

• Zašto bi agent rado radio za manje od konkurenata?

  Uvijek postoji razlog zašto bi posrednik ili agent za nekretnine otkupio naknadu za nekretnine . Ponekad je to jedini način na koji agencija smatra da je moguće konkurirati u vrlo konkurentnom poslu, jer agencija ne može drugačije odvojiti od konkurencije u službi, znanju ili sposobnostima pregovaranja.

  Ako jedina korist koju agent donosi na stol je jeftina naknada, zapitajte se zašto. Je li zastupnik očajan za posao ili bezuvjetno? Želiš li raditi s očajničkim agentom?

Ponekad agenti s punim uslugama pregovaraju o nižoj proviziji u posebnim okolnostima kao što su:

• Kupujete kuću i prodajete kuću istodobno , dajući obje transakcije jednom agentu. Ne dajem takve popuste, ali neki će agenti.

• Spremni ste učiniti sve radove, oglašavanje, marketing i platiti troškove vezane uz prodaju.
• Obećavate da će agentu poslati više poslova, što bi rezultiralo višestrukim transakcijama.
• Prodajete više domova.
• Nemate dovoljno kapitala za plaćanje pune provizije.
• Agent vas prihvaća kao pro bono slučaj.
• Agent će izgubiti unos ako ne odgovara pristojbi natjecatelja.
• Agent želi da znak (izloženost prometu) prekomjerno puni punu proviziju.

Ako ste agenti intervjuiranja koji nude slične usluge i ne mogu odlučiti između njih, zatražite da vidite evidenciju svake pojedine agentove izvorne cijene popisa i konačnih prodajnih brojeva. Tečajevi su najniža naknada agent će pokazati više smanjenja cijena i duže DOM . Razlika između jednog agenta koji naplaćuje 5% i 6% iznosi 1%. Pitajte se kako izađete naprijed ako vaša cijena završi sa smanjenim iznosom od 2% jer ste odabrali agente s nižom naknadom koji nisu mogli priuštiti aktivno tržište svog doma.

Savjet: ako se vaš dom nalazi u hard-to-sell susjedstvu, razmislite o agentu s iskustvom prodaje prodajnih domova.

Važnost agenta marketinga

Iznad skupog automobila ili fancy odjeće, dobar agent za popisivanje živi i umire od strane marketinga. Budući da marketing prodaje domove. Zatražite da pregledate cjelokupnu kopiju plana marketinga agenta. Upravo, što će agent prodati vaš dom? Ovdje je minimum gola kostiju koji biste trebali očekivati:

• Profesionalna oznaka, uključujući broj mobitela agenta.
• Lockbox .
• Dnevno elektroničko praćenje pristupa lockboxu .
• Izvješća o praćenju prikazivanja kupaca / povratne informacije prodavatelju.
• Pregledi brokera.
• Poticaji za pregledi brokera / ureda.
• Savjetovanje u pripremi .
• Digitalni ciljani marketing.
• Oglašavanje u lokalnim novinama, samo ako je zajamčeno. Novine su prolazne.
• MLS ekspozicija s 36 + profesionalnih fotografija.
• Virtualna turneja .
• Distribucija na glavne web stranice.
• Četverobojni letci, ako je to zajamčeno. Većina ispisa je također passé.
• Financiranje letaka za kupce.
• Najmanje 2 otvorene kuće , pod uvjetom da je njihova lokacija kandidat.
• Izravna pošta susjedima okolice, kupcima / brokerima izvan područja.
• Izloženost na sjednicama odjela posrednika.
• Povratne informacije prodavačima na kupcima potpišu pozive i prikaze kupaca.
• Ažurirane CMA-e nakon 30 dana.
• Feedovi e-pošte novog unosa koji se natječu.
• Ažuriranja o činjenicama o susjedstvu, trendovima i nedavnoj prodaji.

Zapamti, nijedna taktika ne prodaje kuće. To je kombinacija svih onih metoda koje prodaju domove.

Karakteristike dobrog posrednika

Bit ćete u vezi s agentom za unos za mjesec ili dva ili duže. Odaberite agent koji vam se sviđa i može se povezati. Ovdje su neke od karakteristika prodavača kažu da žele u agentu:

• Iskustvo. Neka novi agenti upoznaju posao s nečijim novčićima.
• Obrazovanje. Pitajte o stupnjevima i certifikatima.
• Poštenje. Vjerujte svoju intuiciju. Tvoj agent bi trebao govoriti iz srca.
• Umrežavanje. Ovo je posao ljudi. Neke kuće prodaju jer su agenti kontaktirali druge agente.
• Pregovaračke vještine. Želiš agresivnog pregovarača, a ne nekoga tko će brzo prodati na vaš račun.
• Dobar komunikator. Prodavači kažu da su komunikacija i dostupnost ključni.

Konačno, zatražite osobno jamstvo. Ako zastupnik ne garantira izvedbu i otpušta vas s popisa na zahtjev, nemojte zaposliti tog agenta.

* Razlog zašto su vrhunski proizvođači koji vode timove obično ne nude popuste jer je vodstvo tima možda neće raditi s kupcima. Ona bi mogla dodijeliti njezin prodavatelj članu tima za kraj kupnje transakcije.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.