Bi li kupci lakše vjerovao procjenu vrijednosti od procjenitelja?
Razlozi zbog kojih procjena rijetko pomaže pri prodaji kuće
- Za početnike, procjenitelji su poput profesionalaca u bilo kojoj struci, neki su izvrsni, a neki ne mogu naći nekretninu s dvije karte i baterijskom svjetiljkom. Procjene nisu jamstvo vrijednosti. Ponekad procjena nije ni procjena vrijednosti. U nekim državama procjenitelji možda neće morati biti licencirani. Osim ako prodavatelj ima iskustvo iz prve ruke s određenim procjeniteljom, ne možete se osjećati potpuno sigurni da će procjena biti točna.
- Procjenitelji mogu pogriješiti. Ako procjenitelj nije upoznat s susjedstvom ili njegovim neprilikama koji bi mogli oduzeti od vrijednosti, procjena može biti nepotpuna. Metoda koju mnogi procjenitelji koriste za uspostavljanje tržišne vrijednosti je usporedba sličnih domova u sličnim uvjetima koji su nedavno prodani. Ponekad agenti uklanjaju fotografije nakon zatvaranja s MLS-a . Ako procjenitelj nije pregledao unutrašnjost kuće, procjenitelj bi nesvjesno mogao upotrijebiti kućicu koja treba popraviti kao usporedivu prodaju s ažuriranom kućom.
- Procjenitelji ne mogu uvijek pronaći sve potrebne podatke. Vjerojatno primam barem jedan poziv tjedno od procjenitelja koji me pita o mojoj nedavnoj prodaji. Procjenitelji žele znati postoji li nešto neobično o kući, bez obzira na to je li prodavatelj platio troškove zatvaranja kupca ili je li bilo posebnih koncesija. Niti svaki agencija za nekretnine nije dostupna za odgovor na ove vrste pitanja, a ne svaki procjenitelj pita, plus najvišu proizvodnju agenti možda neće sjetiti detalje svake pojedine transakcije.
- Procjenitelji mogu se razlikovati od vrijednosti jedni od drugih, čak i stručni procjenitelji neće uvijek biti suglasan. Pitajte 3 procjenitelja za mišljenje o vrijednosti, a najvjerojatnije ćete dobiti 3 različita mišljenja. Zato prodavači ponekad traže 3 agenta za nekretnine za mišljenje o vrijednosti i na kraju čine pogrešku najgora prodavatelja kad odaberu agenta koji nudi najvišu cijenu.
Kako kupci procjenjuju kuću za prodaju
Početna cijena je dio umjetnosti i dijelova znanosti. Kada agenti za nekretnine pripremaju komparativnu analizu tržišta, pokušavamo utvrditi koliko će kupac platiti za kuću i cijenu koju će kupac procjenjivati. Te vrijednosti mogu biti dva različita broja.
Ponekad su kupci vrlo zbunjeni kada kupujete kuću. Oni obično uspoređuju vrijednosti među domovima koje su putovali, pa zapravo ne znaju odrediti vrijednost kada jedini domovi koje vide su domovi za prodaju. Oni znaju što drugi prodavači traže za svoje domove, ali često ne znaju koji su domovi u susjedstvu nedavno prodani i za koliko.
Ako dobiju usporedivu prodaju, kupci obično nemaju dovoljno znanja o procjeni kako bi se mogli prilagoditi varijancima između domova. Mogli bi pokušati uspoređivati kuću s bazenom i nadograditi se u kuću na manjem broju bez bazena i kojima je potrebna radna snaga i nemaju pojma kako izračunati razliku u novčanim terminima. Da bi dodali uvredu na ozljedu, njihov agent vjerojatno i ne zna.
Na primjer, kupcu se može reći da je kuću pored kuće prodana za 300.000 USD. To bi bilo dovoljno da bi kupac vjerovao da bi trebala biti u mogućnosti ponuditi 300.000 dolara za kuću na prodaju pored nje.
Međutim, kuću za prodaju pored tog doma moglo bi imati dodatnu spavaću sobu i kadu, što bi značilo da bi vjerojatno moglo biti vrijedno više. Koliko je još jedna dodatna soba i kupaonica? Kupci ne znaju.
Kupci često odlučuju o cijeni na temelju natječenih kuća za prodaju. Na primjer, ako obilaze kuću koja je precijenjena kuća , to će učiniti da su cijene razumne cijene izgledali kao jeftino. Oni bi također mogli pitati svog agenta za posredovanje u prometu nekretninama koliko bi trebali platiti, a zastupnik bi mogao reći, na primjer, da je prosječni omjer prodan-cijena-liste-cijena 98%, pa agent može predložiti smanjenje cijene od 2% ,
Kupci ne bi trebali pitati agenta za nekretnine koliko će ponuditi za kuću. Većina agenata je neugodno što sugerira cijenu ponude jer nije njihov dom, a neki od njih, mrzim priznati, nisu kvalificirani za odgovor.
Kupac bi trebao zatražiti od agenta za nekretnine dati kupcu dovoljno informacija kako bi kupac mogao donijeti informiranu odluku.
Više razloga zbog kojih prodavač plaća procjena može biti beskoristan
Jedan od glavnih razloga za procjenu prodavatelja prije upisa kuće vjerojatno će biti gubitak novca za prodavatelja zbog činjenice da kupac možda ne vjeruje u ocjenu. Kupac bi mogao pomisliti da je prodavatelj nagovorio procjenitelja da dođe do više od lako potkrijepljene vrijednosti jer su kupci često sumnjičavi. Kupci se osjećaju sumnjičavi jer nemaju problema u stranom okruženju, više nego zbog toga što se sve podcjenjuje.
Povrh toga, zajmodavac kupca zasigurno NEĆE prihvatiti procjenu prodavatelja. Kupac će i dalje morati platiti zasebnu naknadu za procjenu za dobivanje sredstava. Štoviše, vrlo je vjerojatno da bi vjerovniku kupca moglo zahtijevati dodatnu procjenu, neposredno prije zatvaranja, kako bi se provjerila točnost prve procjene. Budući da se zajmodavci ponašaju prema činjenici da nisu sve procjene, osobito od primjene HVCC , točne. Da ne spominjem, jer tržišni pad od 2008, zajmodavci danas shvatiti dobru ocjenu je jednostavno dobra procjena vrijednosti i procjene mogu varirati.
Iako procjena vrijednosti nekretnina od strane posrednika u prometu nekretninama nije procjena i ne bi trebala biti tumačena kao takva, generalni agenti za unos mogu učiniti prilično dobar posao u pronalaženju cijene unosa na temelju usporedive prodaje i tržišnog kretanja. To je jedan od razloga zašto smo napravili velike svote novca.