Zašto trebate cijenu svoje kuće
S druge strane, nemojte brinuti o tome da je cijena preniska, jer cijene domova ispod tržišne vrijednosti često će dobiti više ponuda , što će potom povećati cijenu na tržištu.
Cijene su sve ponude i potražnje. To je dio umjetnosti i dijela znanosti, a niti dva agenta ne cijene imovinu na isti način. Neki su agenti mnogo bolji u pronalaženju cijene svog doma od drugih. Iskustvo je važno.
Povucite usporedive oglase i prodaju
- Pogledajte svaki sličan dom koji je bio ili je naveden u istoj četvrti tijekom posljednja tri mjeseca. Procjenitelji ne upotrebljavaju podatke stariji od 3 mjeseca.
- Popis bi trebao sadržavati domove unutar 1/4 milje do 1/2 milje i ne dalje, osim ako postoji samo nekoliko komada u općoj blizini ili je imovina ruralna.
- Obratite pažnju na susjedstvo koje dijeli linije i fizičke prepreke, kao što su glavne ulice, autoceste ili željeznice, a ne usporedite inventar s "druge strane staza". Tamo gdje živim u četvrti Land Park Sacramento, na primjer, identični kućni prostori preko ulice jedni od drugih mogu varirati za 100.000 dolara. Vrijednosti imaju percepcija i poželjnost.
- Usporedite slične kvadrature, u rasponu od 10% varijancije gore ili dolje od objekta predmeta, ako je moguće.
- Slične dobi. Jedan susjedstvo moglo bi se sastojati od kuća izgrađenih 1950-ih u susjedstvu na drugom prstenu gradnje od 1980-ih. Vrijednosti između njih će se razlikovati. Usporedite jabuke sa jabukama.
- Iskreno ocijeniti poželjnost. Ako imate dovoljno sreće da posjedujete dom iz snova koji će uzrokovati da se kupci osjete na ulasku, možda ćete se udaljiti od nagrada.
Prodano Comps
- Povucite povijest isteklih i povučenih unosa da biste utvrdili je li bilo tko uklonjen s tržišta i ponovno se oporavio. Ako je tako, dodajte one dane na tržište tim razdobljima unosa kako biste došli do stvarnog broja dana na tržištu.
- Usporedite cijenu originalne liste s konačnom prodajnom cijenom kako biste utvrdili smanjenje cijena .
- Usporedite konačnu prodajnu cijenu na stvarnu prodanu cijenu kako biste odredili omjere. Zajedničko je na tržištu prodavača za domove koji prodaju više od 100% cijene popisa. Općenito, kuće prodaju za cijenu popisa ili manje na tržištu kupca.
- Prilagodite cijene za razlike u veličini partije, konfiguraciji i sadržajima / nadogradnjama.
Otkazani i istekli oglasi
- Potražite obrasce o tome zašto ti domovi nisu prodavali i zajedničke čimbenike koji dijele.
- Koja je brokerska kuća imala popis: tvrtka koja obično prodaje sve što je navedeno ili je to popustni posrednik koji možda nije potrošio novac na marketing kući ?
- Razmislite o koracima koje možete poduzeti kako biste spriječili da vaš dom postane istekao .
Prodaja na čekanju
- Budući da su u tijeku prodaje , prodajne cijene su nepoznate sve dok se transakcije ne zatvore; ali to ne zaustavlja nikoga da pozove agente za popisivanje i traži od njih da vam kažu. Neki će. Neki neće.
- Zabilježite dane na tržištu koje mogu imati izravan utjecaj na to koliko će vremena trajati prije nego što vidite ponudu.
- Pregledajte povijest tih unosa kako biste odredili smanjenje cijena.
Aktivni oglasi
- To je važno samo u usporedbi s vašim unosom, ali imajte na umu da prodavači mogu pitati što god žele.
- Da biste vidjeli što će kupci vidjeti, obiđite ove domove. Zabilježite ono što vam se sviđa i ne sviđa, opći osjećaj kada se upustite u ove domove. Ako je moguće, ponovno stvorite one osjećaje recepcije u vlastitom domu.
- Ti domovi su vaše konkurencije. Zapitajte se zašto bi kupac preferirao vaš dom nad bilo kojim od ovih i prilagodio cijenu u skladu s tim.
Usporedbe troškova trga
- Imajte na umu da nakon što primite ponudu, vjerovnik kupca naručit će ocjenu pa ćete usporediti slične slične kvadrature.
- Procjenitelji ne vole odstupiti više od 25% i vole ostati unutar 10% neto obračuna kvadratnih snimaka. Ako je vaš dom je 2000 sq ft, usporedive kuće su one veličine 1800 do 2200 sq ft.
- Prosječna troškovna četvrtina ne znači da višestruku veličinu svoje kvadratne snimke po tom broju, osim ako vaš dom nije prosječan. Cijena po kvadratnom podnožju raste kada se veličina smanjuje i smanjuje kako veličina raste, što znači da veći domovi imaju manji trošak četvornih stopa, a manji domovi imaju veći trošak troška stopala.
Tržišno ovisi o cijenama
- Ista kuća, tri različite cijene. Nakon prikupljanja svih podataka, sljedeći je korak analizirati podatke temeljene na tržišnim uvjetima. Za usporedbu, recimo da su posljednja tri usporediva prodaja u vašem susjedstvu iznosila 250.000 USD. Na tržištu kupca , vaša prodajna cijena može omogućiti određenu prostoriju za pregovore, ali biti dovoljno snažna (blizu posljednje usporedive prodaje) kako bi privukla kupca da obilazi vaš dom. Da biste prodali na ovom tržištu, možda biste trebali cijenu svog doma na 249.900 dolara, poravnavajući se za 245.000 dolara.
- Na tržištu prodavatelja možda biste htjeli dodati 10% više na posljednju sličnu prodaju. Kada postoji mali inventar i mnogi kupci, možete zatražiti više od posljednje usporedive prodaje i vjerojatno ćete je dobiti. Tako bi kuća mogla prodati $ 250.000 na 265.000 dolara ili više.
- Na uravnoteženom ili neutralnom tržištu , možda ćete htjeti u početku postaviti cijenu na posljednjoj usporedivoj prodaji, a zatim prilagoditi trţišnom trendu. Na primjer, ako je posljednja prodaja zatvorena prije tri mjeseca, ali je cijena medijana porasla za 1% mjesečno, cijena na 254.500 dolara imala bi smisla.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.