Domaći kupci često ne pitaju o usporedivoj prodaji, ali bi trebali. Kada kućni kupac obilazi kuće, taj kupac uspoređuje kuće za prodaju s drugim kućama za prodaju. Jedina stvar koju kupac zna je koliko prodavatelj ulicom traži sličan tlocrt.
Što čini usporedivu prodaju?
Usporedive prodaje su prodajne cijene sličnih kuća koje su prodane. Usporedna prodaja nisu aktivni oglasi niti prodaje na čekanju ; iako se mogu usporediti, te vrijednosti ne nose istu težinu kao kod kuće koji je već prodao. Usporediva prodaja koristi se kao primjer kako bi se opravdalo zašto kupac ne želi platiti više od posljednjeg tipa koji je platio sličnu kuću.
Ovdje su glavne komponente usporedive prodaje:
- Nedavni vremenski okvir prodaje. Prije mnogo godina, procjenitelji su se vratili 6 mjeseci u javnu evidenciju kako bi povukli usporedivu prodaju. Od zamrzavanja hipoteke u 2007. godini, taj se vremenski okvir znatno pooštrio. Danas, procjenitelji obično koriste samo posljednja 3 mjeseca usporedive prodaje.
- Blizina blizine. U idealnom slučaju, istraživač bi razmotrio prodane statistike unutar određenog radijusa, obično unutar ¼ do ½ milje od objekta predmeta. Što je bliže , bolje. Dom koji se nalazi ispred prometne ulice bio bi vrijedan manje od kuće okrenutog jezeru.
- Slična kvadratura. Ne možete uzeti cijenu od 1000 četvornih stopa i dvostruko ga odrediti vrijednost od 2.000 četvornih metara. To je zato što je trošak po četvornom nogu manjih domova veći od troškova po četvornom metru veće kuće. U idealnom slučaju, želite usporediti domove unutar 10% kvadrata snimljenog objekta vašeg predmeta.
- Slično doba i izgradnja. Ćete čuti ljude govoreći: Oni ne graditi kuće kao što su nekoć. Ali to ne znači nužno da su starije kuće bolje od novijih domova. Vrijednosti su međutim različite zbog karaktera i žalbe. Na primjer, krovni krov može uživati u 50-godišnjem životu u životu od 25 do 30 godina standardnog sastava šindre.
- Slična veličina partije. U nekim novijim kućnim putovima možete pronaći mješavinu veličina partije. Na primjer, linija s nula-lotom znači da dom zapravo nema dvorište. Bočna ili stražnja dvorišta mogu biti vrlo male bez trave ili vegetacije, što obično ne privlači obitelji s djecom. Mnoga područja izračunavaju veličinu partije na temelju stvarnog kvadrata podijeljenog na 43.560 četvornih metara. Areen je 43.560 četvornih metara. Četvrtina ral, ili 10.890 četvornih metara, je 25 hektara.
- Slično stanje. Osim ako ne radite sa specijalistom susjedstva koji ima intimno poznavanje stanja većine domova na određenom području, teško je odrediti stanje usporedive prodaje. Potplaćeni dom foreclosure u vlasništvu banke, koji nedostaje njegovim aparatima i bakrenim vodovodima, vrijedi mnogo manje od ključnog doma, ažuriranog novim aparatima, tepisima i bojama.
Ako ste stvarno sretni i uspoređujete domove u pododjeljku, možda ćete pronaći točne kopije modela za upotrebu kao usporedive prodaje.
Zašto kupac treba brinuti o usporedivoj prodaji?
Prodavač može koristiti usporedivu prodaju kako bi opravdavao svoju molbu za kupca. Međutim, u konačnici kupac će platiti iznos za koji vjeruje da je fer cijena. Vjerojatno nikad niste čuli kupca da kažete "trebala sam platiti više za taj dom." Kupci općenito žele manje platiti.
Suprotno tome, kupci se ponekad brinu da će platiti previše za dom. Pogotovo kad kupuju na tržištu nekretnina . Nijedan kupac ne želi saznati da je dom koji je upravo kupio vrijedan manje od originalne cijene.
Ako kupac dobije financiranje, procjenitelj banke ulazi u sliku. Banke također žele zaštititi svoje investicije i sigurnost za njihovo ulaganje. Zbog toga banke angažiraju procjenitelja na trošak kupca kako bi utvrdili i opravdali vrijednost.
Međutim, procjene su mišljenje vrijednosti. Procjena je jednako dobra kao i iskustvo i znanje osobe koja ju je pripremila.
Ako procjenitelj kupca podnese nisku ocjenu , prodavatelj ima mogućnost smanjiti prodajnu cijenu. Ako prodavatelj odbije, tada bi kupac mogao osporiti ocjenu. Kupci mogu osporiti ocjenu podnošenjem usporedive prodaje.
Iako je moguće prilagoditi ocjenu za izuzetne čimbenike kada su kompresija malo i daleko između njih, najbolja usporediva prodaja uvijek će biti one s kriterijima koji se najviše odgovaraju najbližoj imovini. Zamolite svog agenta za prodaju nekretnina da pripremi usporedivu prodaju.