Kako prodavatelji rangiraju vrste financiranja u ponudi
Pitanje: Je li moja vrsta kredita prednost ili nedostatak u ponudi za kupnju?
Čitatelj pita: "Ja sam u zavidnom položaju da budem u mogućnosti platiti gotovinu ili dobiti zajam za kupnju kuće, želim kupiti investicijsku nekretninu, ali znate kako je ovo tržište. Želim da je moja ponuda najbolja, a znam da je to vrsta ponude koja igra veliku ulogu, pa mi je bolje da ponudim gotovinu ili uz zajam, a ako je to zajam, kakva je to je li zajam najbolji? Gdje je moj rub? Što čini jednu ponudu za kupnju bolje od druge kada se rangiraju jedni protiv drugih po vrsti kredita? "
Odgovor: Mudar je razmotriti kako prodavatelj može zamijetiti vašu ponudu, jer vrsta hipotekarnog kredita ili uvjeti financiranja mogu uvelike utjecati na tu percepciju. Bacite u tu mješavinu prodavateljevog tržišta, a vjerojatno ćete se natjecati i protiv višestrukih ponuda različitih kupaca. Vaša će ponuda biti još pažljivije i procijenjena.
Kupci bi bili zapanjeni ako bi znali kako se nepoželjno rangiraju neke ponude za kupnju. Dok imamo zakone za stambeno zbrinjavanje koji zabranjuju diskriminaciju temeljenu na zaštitnim klasama, druge vrste diskriminacije nisu ograničene. Da ne spominjem, većina prodavača i njihovih agenata za unos ne čine praksu da kažemo kupcima zašto je njihova ponuda odbijena. Oni to jednostavno odbacuju. Ne moraju objasniti zašto.
Međutim, uobičajena je praksa suditi kupnju prema vrsti financiranja koju kupac odabere koristiti. Ponude za kupnju često se rangiraju na sljedeći način.
Najprije je navedena najbolja vrsta ponude, a najmanje atraktivna ponuda rangirana je na posljednjem mjestu:
- Unovčiti. To znači gotovinu na ruci. To ne znači kućanstvo koje je trenutno u escrow-u, jer bi to bila kontingenta prodaje, a ne gotovinska transakcija. To također ne znači refinanciranje na drugoj nekretnini koja će kasnije proizvoditi gotovinu. Gotovinska ponuda obično prati dokaz sredstava . To je zato što prodavatelj neće uzeti kupca riječ da je kupac dobar za gotovinu. To je ekvivalent traženja od kupca da izradi kovčeg punjen novčanicama od 100 dolara.
Budući da je gotovina tako visoko ocijenjena, ponekad kupci u gotovini mogu pregovarati o popustu. Ali nemojte računati na tu korist u situaciji s višestrukim ponudama ili u kratkoj prodaji . Imajte na umu da sve ponude, osim financiranja vlasnika, rezultiraju gotovinom prodavatelju na kraju. Glavna prednost gotovinske ponude nije zahtjev za procjenu.
Gotovinske ponude iznad cijene listova vrlo su poželjne za domove s pravom jer nema procjene. Gotovinske ponude po cijeni nisu poželjne za kratku prodaju jer, ako kupac krene, očekivanja banke već su uspostavljena. Moglo bi biti teško duplicirati.
- Konvencionalni zajam . FICO bodovni zahtjevi za konvencionalnim zajmom su veći od onih za FHA zajam. Još uvijek možete dobiti konvencionalni zajam ako je vaš rezultat FICO odražava minimalni iznos potreban za FHA, ali ćete platiti višu kamatnu stopu.
Povoljne cijene nude se onim zajmoprimcima koji su stavili 20% ili više novca u gotovinu, što je rezultiralo omjerom zajma / vrijednošću od 80% ili manjim. Što je manji omjer, to je manji rizik od vjerovnika. Isto tako, ako procjena dolazi niže, često zajmodavac će neka zajmoprimac platiti razliku u gotovini ako zajam-to-vrijednost je manje od 80%.
Druga prednost konvencionalnim zajmovima je zahtjev za financiranje zajmodavca manje strogi. Zajmodavac je mnogo manje vjerojatno da će zahtijevati popravke. Ova činjenica sama čini konvencionalni kupac da se čini privlačnijim od FHA kupca. Međutim, imajte na umu, novije kuće uglavnom ne zahtijevaju popravke.
- FHA zajam . Mnogi prvi domaći kupci odluče za FHA zajam jer je početno plaćanje gotovinom obično manje od iznosa koji je potreban za konvencionalni zajam. Osim toga, zahtjev FICO bodova, po složenosti zajmodavca, mnogo je blaži. Minimalna predujam za FHA zajam iznosi 3,5% od nabavne cijene.
Smjernice za popravak FHA nisu stroge kao što vjeruju neki prodavači i agenti. Ali starije kuće obično trebaju više popravaka. Peeling boja je ogromna FHA pitanje ako je dom izgrađen prije 1978. Kuća može imati betonski pod bez tepiha, ali bolje je da nemaju ljuštenje boje. FHA krediti ponekad se održavaju od zatvaranja zbog uvjeta financiranja.
FHA procjenitelj svibanj ili svibanj ne zahtijevaju izvješće i zazora štetočina.
- VA zajam . Veterani imaju kratki kraj štapa kada je u pitanju hijerarhija kredita. Ipak, VA borrowers vjerojatno su bolji kreditni rizik nego FHA kupac jer su zahtjevi za kupnju bez predujma stroži. Zajmoprimac zadržava opciju plaćanja predujma na dom ili kupnju bez predujma. Većina zajmoprimaca VA odaberite poluge.
Loše strane za VA zajam su štetočina izvješća su potrebne. Kada je potreban štetočinje, vjerovnik će zatražiti potvrdu o završetku. Ako je transakcija kratka prodaja, obično banke neće odobriti plaćanje za štetočinje. Kratki prodajni domovi prodaju se kao što je .
Nažalost, zbog hijerarhije i pogrešnih shvaćanja, VA kupci često pada na dno gomile ponude, a možda i najkvalificiranija. Agenti koji se bave puno kratkih prodaja obično vole kupce VA jer znaju da će se ti kupci odbaciti negdje drugdje, što ih čini predanim kandidatom za kratku prodaju.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.