Odgovor: U kratkoj prodaji, cijena popisa najčešće znači čudno čučanj. Kako to može biti, možda se pitate. Kako agent i njezin prodavatelj mogu staviti cijenu na kratku prodaju koja nije stvarna? To je učinjeno svaki dan u gradovima diljem Amerike.
U svim tim gradovima kupci su poput vas koji postavljaju isto pitanje: koliko je fleksibilna ta kratka prodajna cijena? Ili, pitaju: Koliko će prodavatelj prodati? Zato što to žele znati kupci poput vas. Što mogu kupiti onu kratku prodaju? Koje cijene oni imaju za ponuditi? Ako oni nude cijenu popisa , banka mora prihvatiti tu cijenu, zar ne? Odgovor je ne. Banka ne.
Kakvu krpu. Kako je to moguće? Kako prodavatelj i njezin agent mogu dovesti u zabludu čitav skup kupaca poput ove, možda mislite. To je kako su kratke prodaje cijene . Neke cijene su točne i neke kratke prodajne cijene nisu.
Predračunata kratka prodajna cijena
Najprije shvatite da je kratka prodaja povlastica.
To nije pravo. Banke ne moraju odobriti kratku prodaju. Ne postoji zakon koji kaže da banka mora dati kratku prodaju za prodavatelja podvodnog doma . Banke rade kratke prodaje temeljene na 5 načela:
- Prodavač je pod vodom
- Prodavatelj ima poteškoća ili je u neposrednoj opasnosti od foreclosure
- Kupac je osposobljen za kupnju doma
- Bolje je profitirati od kratkoročne prodaje nego odstupanja
- Cijena je adekvatna ili po tržišnoj vrijednosti
To je posljednja meta u kojoj banke brinu kada odlučuju preispitati kratku prodaju. Žele kontrolirati cijenu. Biti u kontroli cijene znači da neće gubiti vrijeme radeći na kratkoj prodaji koja je prerađena preniska. No, to također znači da uopće ne bi dobili nikakvu ponudu jer su odabrali pogrešnu cijenu.
Iz tog razloga, ne volim unaprijed odobrenu kratku prodaju. Bilo bi više smisla bankama dopustiti da tržište odredi prodajnu cijenu, ali ne svatko igra fer, a ne svaka kratka prodaja ima cijenu prema tržištu.
Štoviše, kupac treba shvatiti da samo zbog toga što je banka unaprijed odobrila prodajnu cijenu, to ne znači nužno da kupac mora ponuditi tu cijenu. Kupac može ponuditi manje, ali banka ih možda neće prihvatiti. Međutim, ako kupac ponudi unaprijed odobrenu cijenu, kratka prodaja će biti odobrena, pod uvjetom da kupac ispunjava uvjete.
Kako Banka odabire kratku cijenu?
Imao sam oko sebe i oko s bankama na cijenu više od bilo kojeg drugog aspekta u kratkom prodaji. Na primjer, naveden sam kratki prodajni dom za, recimo, 599.000 USD i primio je ponudu za 599.000 USD.
Banka je odlučila da želi 635.000 dolara. Kupci su se složili povećati cijenu na 635.000 dolara. Zatim je zajmodavac kupca procjenio iznos od 599.000 USD. Banka je potom dogovorila prodaju na 599.000 dolara.
Većina banaka oslanja se na BPO . Oni zaposle agenta koji je u poslu radi brzih mini-procjena po povoljnoj cijeni. Taj agent traži domove unutar radijusa od objekta predmeta. Kuće su slične kvadrature, dob i stanje.
Ovaj sustav dobro funkcionira sve dok postoje usporedive prodaje u posljednja 3 mjeseca i sve dok je susjedstvo ista. No, često se BPO agent možda mora prilagoditi za vrijednost odbijanjem ili dodavanjem prodajne cijene za neusporedive domove. Niti svaki agent zna kako to učiniti. Ili, agent može prijeći granične linije susjedstva i ne shvatiti da drugačija četvrti naređuju drugačiju cijenu.
BPO-i, poput procjene, kombinacija su umjetnosti i znanosti, a ne znanosti. Prije nego što kupite kratku prodaju ili ponudite kratku prodaju , zamolite svog agenta da pokrene usporedivu prodaju , baš kao što bi to učinio i BPO agent. Zatim ćete imati dobru ideju o tome hoće li banka prihvatiti vašu ponudu. Ako prodavatelj smatra da banka prihvaća vašu ponudu, prodavatelj će prihvatiti vašu ponudu. To je tajna.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.