Pitanje: Tko je Prodavatelj u kratkom roku?
Čitatelj piše: "Ja sam potpisala toliko papirologije kada sam stavio svoj dom na tržište kao kratku prodaju da se ne sjećam onoga što sam obećao ili što bilo koji od papirologije. Moj agent kaže da banka plaća sve troškove prodaje, ali to me ne čini tako da me poslao ponudom za potpisivanje. "Ponuda kaže" prodavatelj da plati naslov i čuvanje. "Je li to mene ili je to banka? Tko plaća porez na imovinu? Tko je prodavač u kratkoj prodaji? "
Odgovor: Prvo, dopustite mi da kažem da ako se pitate tko je prodavatelj u kratkom prodaji , niste sami. Čak i prodavači koji bi trebali znati odgovor na to pitanje ne. Čak i agenti koji bi trebali znati odgovor na to pitanje ne. To je dio razloga zbog kojeg vaš agent kaže da banka plati sve troškove u kratkom prodaji. Ali vaš zastupnik nije točno točno i može biti jednostavan.
Također mi zvuči kao da imate problema s povjerenjem koji će se dogoditi sa svojim agentom. Kada agent potpiše ugovor s vama, taj agent stvara fiducijarni odnos s vama. To znači da agent mora raditi u vašem najboljem interesu. Agenciji je teško za vas obaviti taj posao ako fiducijar ne postoji. Morate vjerovati svom agentu da imate fiducijarni tim agentom. Bez povjerenja, možda ste prekršili fiducijarni odnos.
Moj prijedlog je da zamolite svog agenta da vam objasni fiducijarni te da vam objasni tko je prodavatelj u kratkom prodaji.
Ovo ne bi trebalo biti težak zadatak za vašeg agenta i, u stvari, najvjerojatnije će vas pozdraviti vaš agent.
Tko plaća troškove u kratkom roku
Kratka prodaja zapravo nije drugačija od bilo koje druge vrste transakcija što se tiče troškova. Vaša završna izjava i naknade koje se naplaćuju vrlo su slične bilo kojoj drugoj transakciji nekretninama.
Djeluje ovako:
- Recimo da prodaj svoj dom za 100.000 USD. Vi ste prodavatelj.
- Kupac vam daje 100.000 dolara, bilo kombinacijom predujma i zajma, ili je to možda samo gotov novac. Nije važno. Naposljetku dobivate 100.000 dolara.
- Najprije platite proviziju . Ako je 7%, platit ćete 7.000 dolara brokeru unosa. Brokersko društvo zatim plaća agenta za unos podataka, brokera kupca, a kupacov broker plaća agenta kupca. Moglo bi biti čak i subagenti agenata koji se plaćaju od 7.000 dolara, ali činjenica je da ste imali 93.000 dolara.
- Od $ 93.000, vjerojatno ćete imati još 3.000 dolara u troškovima. Te naknade bi mogle obuhvatiti naslovne naknade, escrow naknade, naknade za snimanje, delinkventne poreze na imovinu, porezne pristojbe, naknade za prijenos, među ostalim pristojbama. Ako, primjerice, sve te naknade iznose ukupno 3.000 USD, sada ćete imati 90.000 dolara.
- 90.000 dolara je vaš neto prihod . Ne možete zadržati taj novac jer dugujete banci. Vjerojatno dugujete banci puno više od 90.000 dolara, ali ako banka proda vaš dom kao banku u vlasništvu banke , maksimalno što bi banka vjerojatno mogla dobiti bilo bi 100.000 dolara koje ste tek ponudili za kratku prodaju.
Stoga, budući da banka ne može dobiti više od toga jer je 100.000 dolara tržišna vrijednost, banka će prihvatiti vaše 90.000 dolara. Jedina razlika između kratke prodaje i redovite transakcije, kao što vidite, jest činjenica da ne stavljate novac u džep. U redovnoj transakciji, zaradit ćete neto dobit nakon otplate banke jer biste imali ono što se zove kapital. U kratkoj prodaji, nemate kapital jer ste izgubili kapital .
To znači da ste prodavatelj. Banka nije prodavatelj. Vlasnik je prodavatelj, a vlasnik plaća troškove prodaje od prodaje sredstava.
Je li banka stvarno prodavač kratke prodaje?
Neki tvrde da je banka zapravo prodavatelj kratke prodaje, jer banka duguje puno više novca nego što kuća prodaje, ali to nije istina. To je zato što naslov ostaje kod prodavatelja sve dok prodavatelj ne odredi kuću kupcu. Vlasnik je prodavatelj.
To ipak radi u stvarnosti. Recimo, dugujete 200.000 dolara u banku, ali vaš dom vrijedi samo 100.000 USD. Ako banka izgubi 10.000 dolara od prihoda, budući da neto dobit od prodaje iznosi samo 90.000 dolara, to čini banku vrlo zainteresiranim za troškove prodaje.
Iako banka zapravo ne plaća troškove prodaje, svaka dama banka može zaustaviti prodavatelja da plaća ide u džep banke. Jer banka dobiva novac koji je preostao. Zato banka brine koliko prodavač plaća u zatvaranju troškova .
Ali prodavatelj je i dalje prodavač, a banka je i dalje banka.
Pitanje ostaje ako banka ne odobri određenu naknadu ili izdatke u kratkom prodaji, tko plaća? Ako je naknada neovlaštena, to znači da banka neće dopustiti da se oduzima od bruto prihoda. Ali naknada se i dalje treba platiti. U većini moje kratke prodaje, zamolim kupca da plati neovlaštene naknade.
Uobičajeno je plaćanje neovlaštenih naknada. Međutim, u kratkoj prodaji HAFA , prodavatelju nije bilo dopušteno plaćanje dodatnih troškova . Kratka prodaja HAFA-e više se ne koristi. U Kaliforniji, SB 458 zabranjuje prodavačima u Kaliforniji kratkoročni prodavači da uopće plaćaju bilo kakve naknade iz out-of-pocketa, što potvrđuje California Civil Code 580e.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.