Ins i Out za kupnju kuće iz banke
Čitatelj pita: Jesmo li kandidati za kupnju kuće iz banke? Moja supruga i ja smo prvi putni kupci . U našem gradu vidimo mnogo kuća za prodaju koje su u vlasništvu banaka. Razgovarali smo s agentom na otvorenoj kući koja nam je rekla da je jednako lako kupiti dom u vlasništvu banke kao redoviti dom. No, naši prijatelji kažu da ne, kupnja kuće u vlasništvu banke može biti noćna mora. Je li agent laže za nas? Što je lakše kupiti? Trebamo li kupiti dom u banci ili redoviti dom?
Odgovor: Neki agenti za nekretnine koji kotiraju u nekretninama ili REO za kratko, vjerojatno vjeruju da je kupnja kuće u vlasništvu banke jednako jednostavna kao i redoviti dom. To je zato što je za mnoge od njih domovi u vlasništvu banaka jedini domovi koje prodaju. Daleko i veliko, radije bih prodao redoviti dom bilo kojeg dana u tjednu, a ja ću vam reći zašto.
Domaće banke i tržište
To čini razliku u tome je li broj domova na tržištu uglavnom foreclosures. Ako redoviti prodavatelj prodaje na tržištu u kojem dominiraju domovi u vlasništvu banaka , redoviti se prodavači moraju natjecati po cijeni s prodajom , što znači da prodavatelj treba kupiti kuću u skladu s cijenama kuća u vlasništvu banaka.
Neki menadžeri imovine , koji rade u odjelima za nekretnine banaka koji se bave foreclosuresom, inzistiraju na tome da njihovi agenti prodaju svoj inventar baš kao i svaki drugi dom ; neki vole agente da ne otkrivaju da su domovi foreclosures.
To je zato što domovi foreclosure nose stigmu. Međutim, u svim pravednosti prema banci, banka se jednostavno pokušava natjecati na otvorenom tržištu.
Domaće banke i objave
Tipično, kada kupite kuću, vlasnici znaju da s vama mogu dijeliti pojedinosti o svojoj povijesti. Možete saznati je li kuhinjski sudoper ikada podupirao, kad je krov bio posljednji zamijenjen i ako postoje bilo kakvi nedostaci koje inspekcija kuće možda neće otkriti.
Kada kupujete kuću u vlasništvu banke, vi ste sami. Kupujete nepoznatog čimbenika s vrlo malim oporavkom.
Kao što je uvjet
Banke rijetko popravljaju domove u svojim portfeljima. Oni obično ne plaćaju inspekciju štetočina ili daju kupcima certifikaciju krova ili inspekciju kanalizacije . Ako vaš kućni pregled otkriva veliki problem i podnesete zahtjev za popravak , banka će ga vjerojatno ignorirati. Dok je redoviti prodavač vjerojatnije pregovara o zahtjevu za popravak i rješava probleme za vas.
Pregovaranje o kupnji kuće iz banke
Neke banke neće ni pogledati ponudu osim ako je kupac poslao pismo pre- odobrenja hipoteke od izabranog zajmoprimca banke, što znači da može potrajati još dulje da prvo ponudi ponudu. Zbog obujma poslovnih odjela za unos podataka, ponekad može potrajati i do dva tjedna ili dulje da bi dobili odgovor.
Kada banka prihvati ponudu, često stvara dodatak u banci koji, u sve praktične svrhe, zamjenjuje ponudu koju ste poslali. Dodatak banke može se sastojati od 10 ili više stranica. Gotovo svaka važna stavka koja štiti kupca mijenja se. Ako kupujete kuću u vlasništvu banke, preporučujemo da vaš odvjetnik pregleda ugovor, jer je glagol ponekad teško razumljiv.
Banke naplaćuju naknade za zatvaranje kašnjenja
U sjevernoj Kaliforniji, gdje radim, često završimo s tvrtkom južne Kalifornije koja se bavi transakcijom. Udaljenost uzrokuje zastoj papira. Osim toga, ako zajmodavac kupca treba nekoliko dana kako bi oslobodio datoteku od potpisivanja , banka često naplaćuje kupcu naknadu. Redoviti prodavatelji obično opraštaju i opuštaju se oko proširenja.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.