Čitatelj pita: Mi smo ostali daleko od kupnje kratke prodaje, jer smo čuli da traju predugo i da neće biti prihvaćeni. Ali sada smo nekako mislili da su sve dobre cijene kratke prodaje. Mislimo da možda trebamo razmotriti ponudu na kratkoj prodaji. Ali ne znamo gdje početi. Koliko ponuda možemo napraviti? Ne bi li trebali napraviti ponudu za slučaj da neki ne prođu? I koliku cijenu možemo ponuditi za kupnju kratke prodaje? "
Odgovor: ponuda za kratku prodaju često je vrlo zbunjujuća za kupce. Niste sami s vašim pitanjima. Mnogi kratki prodajni kupci osjećaju kao da su oni i njihovi agenti poput slijepih koji vode slijepe i na neki način. To je zato što ima toliko mnogo komponenti za kratku prodaju. Ispravan je da se sve kratke prodaje ne zatvaraju .
Cijena popisa kratke prodaje
Najveće pitanje u kratkoj prodaji je cijena. Koliko je realna cijena? Za početak, ako prodavatelj ne ispunjava uvjete za kratku prodaju, cijena popisa nije relevantna. To je zato što prodavači koji se ne kvalificiraju za kratku prodaju mogu naći kratku prodaju odbijen. U tim slučajevima, banka neće odobriti kratku prodaju, čak i ako ste bili spremni platiti više od tržišne vrijednosti.
Ne možete objesiti šešir na cijenu popisa kratke prodaje. Jedino što vam cijena popisa govori koliko je potrebno da bi prodavatelj potpisala ugovor o kupnji , a ponekad čak i to neće ni učiniti.
Na primjer, u mom MLS-u, agenti za unos obavezuju se da kažu agentima kupca ako prodavatelj ne prihvati cijenu popisa, ali ne i sve tvrtke MLS-a zahtijevaju takvo otkrivanje.
Ako je cijena popisa preniska, banka će odbiti kratku prodaju . Štoviše, niska cijena popisa može biti strategija koja se koristi agentima i prodavačima kako bi privukli više ponuda na kratku prodaju .
Ukratko, cijena popisa kratke prodaje može značiti vrlo malo, ako ništa uopće.
Kako utvrditi cijenu ponude za kratku prodaju
Morat ćete razmišljati kao BPO agent. Osim nekoliko vrsta kratke prodaje, banke obično ne plaćaju procjenu. To je poput rezanja nosa unatoč licu, ali banke žele uštedjeti malo novca. Oni također ne daju dovoljno povjerenja u znanje i iskustvo nekretnina procjenitelji posjeduju. Oni imaju tendenciju da misle da bilo koje toplo tijelo može procijeniti dom, i da bi pretpostavka bila pogrešna.
Ne bismo imali ovaj problem ako banke vjeruju kratkim agentima za unos u prodaju, ali ne i sa dobrim razlogom . Kratki agent za unos u prodaju predstavlja prodavatelja, a ne banku. Kratki agencija za prodaju također želi brzo prodati tu kuću. Cijena koju prodavač kratke prodaje smatra tržišnom vrijednošću može biti točno na nosu ili može biti prevarantno niska.
Dakle, kratka prodaja banka će zaposliti BPO agenta i platiti taj agent manje od 100 dolara za proizvodnju BPO. Taj agent može biti lokalni agent ili agent može živjeti izvan tog područja. To je sreća izvući. Ali mnogi BPO agenti će pogledati prodane usporedive prodaje unutar polumjera radijusa objekta predmeta.
Usporedit će slične kvadrature i dobi. Možete učiniti isto.
Različite vrste ponude cijene za kratku prodaju
Iako postoje brojni načini za izračunavanje tržišne vrijednosti, ne svaki agent BPO koristi sve alate dostupne agentu. Agent BPO mogao bi uzeti u obzir samo posljednja 3 mjeseca prodanih kuća najbliže predmetnom vlasništvu. Agent može zanemariti mjesto, stanje, jedinstvene čimbenike i trendove kao što su niže cijene na aktivnim i popisi na čekanju.
Evo nekoliko vrsta kratkoročnih prodajnih cijena i zašto su različite:
- Cijena popisa za kratku prodaju. To je cijena koju agencija za registraciju i prodavatelj dogovore. Upotrebljava se za privlačenje ponude. Može biti visoka; može biti niska; to može biti pravo na novac.
- BPO agent kratko prodajna cijena. Ova je cijena često izračunata statistički, ali bez unutarnje inspekcije u osnovi je bezvrijedna. Čak i uz unutarnju inspekciju, cijene BPO-a nisu uvijek točne, prvenstveno zbog toga što agencija možda ne radi u susjedstvu. Ali to je cijena ponude koju će kratka prodajna banka prihvatiti.
- Mišljenje lokalnog kupca o vrijednosti. Stručnjak za susjedstvo vjerojatno je vaš drugi najbolji kladiti se za iskreno mišljenje o tržišnoj vrijednosti. Ovaj agent će znati povijest i trendove kupnje kuće u tom susjedstvu. Ako je ova cijena veća od BPO vrijednosti, bez obzira jeste li ponudili cijenu bilo gdje blizu ove vrijednosti, temelji se uglavnom dijelom o tome koliko loše želite dom i jeste li suočeni s konkurentskim ponudama.
- Mišljenje lokalnog ocjenjivača o tržišnoj vrijednosti. Procjena će vas koštati između 300 i 500 dolara, ali stručni procjenitelj s iskustvom procjenjivanja domova u tom susjedstvu trebao bi donijeti valjano mišljenje o vrijednosti. Ipak, to je samo mišljenje jedne osobe.
- Ocjena kupca o zajmodavcu kratke prodaje. Ova vrsta procjene vrši se putem baze za ocjenjivanje , a procjenitelj može ili ne mora biti iskusan i možda ne zna susjedstvo. Zahvaljujući mamurluku uzrokovanoj HVCC-om , u osnovi je procjena valjanosti ponude, a ne valjanosti stvarne tržišne vrijednosti.
Dno crta, trik odabira ponude cijene kratke prodaje je da shvatite koliko će banka htjeti, na temelju BPO agenta mišljenje vrijednosti. Vaša cijena ponude mora biti razumna. Banka može ili ne smije dopustiti popust za čekanje za kratko odobrenje prodaje . Imajte na umu, međutim, niti vaša cijena ponude niti cijena BPO agenta ne bi imale nikakvu osnovu u tržišnoj vrijednosti. Iznos koji plaćate i tržišna vrijednost mogu biti dvije različite stvari.
Samo se pripremite za ponudu brojača banke ako je cijena ponude preniska.
Da biste odgovorili na vaše pitanje o višestrukim ponudama za kupnju . S vašim odvjetnikom trebate razgovarati o zamkama i pravnim nedostacima za pisanje više ponuda za kratku prodaju kad ih ne možete priuštiti da ih sve kupite. Općenito, etički agenti obeshrabruju tu praksu ukoliko kupac ne otkrije tu činjenicu u ponudi.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.