Pitanje: Hoće li Kodeks ocjenjivanja kućanstava utjecati na procjenu mog doma?
Čitatelj pita: "Ja sam potpuno zbunjen, čuo sam da neka nova pravila vrijede za procjene, ali ono što nađem on-line je hrpa momaka koji se žale na to. Stavljam svoju kuću na prodaju sljedećeg tjedna. Hoće li kodni kodeks ponašanja utjecati na procjenu svog doma? "
Odgovor: Niste sami u svojoj zbrci zbog procjene. Na površini, zvuči kao dobra ideja Kodeks ponašanja kod kuće, poznat kao HVCC. Revidirani postupak ocjenjivanja utječe na mnoge vlasnike kuće. Morever, to bi moglo dovesti do niske procjene na vašem domu.
Državni odvjetnik New Yorka Andrew Cuomo u 2007. podnio je tužbu protiv eAppraisalIT i njegovog roditelja, Prvog Amerikanca, za speleologiju Washington Mutual, koji je navodno vršio pritisak na procjenitelje da podnesu tzv. Napuhane procjene.
Kao rezultat tužbe, Fannie Mae i Freddie Mac, najveći kupci stambenih hipotekarnih kredita u Sjedinjenim Američkim Državama, izabrali su donijeti Kodeks o ponašanju za procjenu vrijednosti kuće. Svi konvencionalni zajmodavci koji prodaju hipoteke Fannie Mae ili Freddie Mac moraju sada slijediti Kodeks ponašanja kod kuće. To utječe na FHA kredite od 15. veljače 2010. i naprijed, a sam proces se stalno ažurira.
Kakav je Kodeks ponašanja kod kuće?
Pravila HVCC-a kažu da pojedine banke i hipotekarni posrednici koji prodaju konvencionalne zajmove na sekundarnom tržištu za Fannie Mae i Freddie Mac više ne mogu odabrati vlastite procjenitelje. Moraju prepustiti tvrtki za upravljanje ocjenjivanjem procjenjivača iz svoje baze procjenitelja da procjene.
Pravila HVCC-a trebala bi zaustaviti sporazum između institucija koje posuduju i procjenitelja. Međutim dobro značenje, kod kuće Kodeks ocjenjivanja, prema mnogim profesionalcima u poslovanju nekretninama, je backfired.
U pokušaju da se osujeti napuhane domaće vrijednosti, koje su činile mali dio tržišta procjene, HVCC je u početku izazvao kaos, prema kritičarima, i propustio cijeli proces ocjenjivanja za mnoge konvencionalne zajmoprimatelje. Danas je bolje.
Što nije u redu s Kodeksom ponašanja kod kuće?
Mogu vam reći što se događa na tržištu Sacramenta, koje sam prilično uvjeren i odzvanja na gotovo svim drugim tržištima nekretnina u zemlji.
- Procjenitelji izvan područja provode procjene.
Moj kupac Sacramento platio je procjenitelja Stockton-a, grada udaljenog 45 minuta od Sacramenta, da procijeni ocjenu u gradu u kojem procjenitelj ne živi niti radi. Druga svojstva procijenila je procjenitelj iz Las Vegasa, Nevada. Ako je procjenitelj licenciran za rad u nekom području, oni mogu raditi u tom susjedstvu, čak i bez iskustva.
- Procjenitelji s manje iskustva izvode procjene.
Budući da su procjenitelji slučajno odabrani iz bazena svih ovlaštenih procjenitelja, dužnik može završiti s prilično novim procjeniteljem. U Kaliforniji procjenitelj može dobiti stambenu licencu za procjenu jedne obiteljske kuće vrijedne do milijun dolara. Zahtjevi su 150 sati obrazovanja i 2.000 sati na poslu u roku od 12 mjeseci, prema uredu za procjenu nekretnina u Kaliforniji.
- Iskusni procjenitelji izlaze iz posla.
Stvar o iskusnim procjeniteljima je da su najvjerojatnije bili u kućama u susjedstvu gdje se traži da procijene. Znaju zašto dom s jedne strane fizičke granice može imati višu tržišnu vrijednost nego dom s druge strane. Oni računaju na ponavljanje poslovanja. Kada se taj izvor poslova suši, oni nemaju posao i njihova stručnost je bezvrijedna.
- Transakcije mogu pasti kada su loše procjene previše niske.
Procjenitelji koji ne poznaju susjedstvo ili imaju malo iskustva daleko su vjerojatnije da će procijeniti podcijenjenu ocjenu. Kada procjena dolazi manje od prodajne cijene, mnogi prodavatelji odbijaju pregovarati, a kupci ne žele nadoknaditi razliku. Tako prodaja na čekanju puše. Prodavatelj gubi kupca, a kupac gubi kuću . Postoje i drugi načini za rješavanje niskog ocjenjivanja, ali otkazivanje transakcije je uobičajeno.
- Potrošač plaća povećani trošak za procjenu.
Nema besplatnog ručka. Budući da tvrtka za upravljanje ocjenjivanjem koja odabire procjenitelje mora biti plaćena, potrošači snose troškove. Dio naknade za procjenu odlazi u tvrtku za upravljanje vrijednosnim papirima, uz ravnotežu procjenitelja. Netko mora platiti naknadu društvu za upravljanje ocjenama. Da ne spominjem, procjenitelji čine manje novca tako da ima manje procjenitelja koji preostaju u poslovanju.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.