Čitatelj pita: "Hoćemo li prestati plaćati naše hipoteke, a naš dom je na tržištu kao kratka prodaja ? Pokušali smo napraviti izmjenu zajma s našim zajmodavcem, ali je naša aplikacija odbijena jer smo bili aktualni. ako bismo bili zadani, to bi nam pomoglo, ali dugujemo mnogo više nego što je vrijedno naše kuće, izgubio sam posao i zaista ne možemo priuštiti plaćanja. Možete li nam pomoći? "
Odgovor: Prvo, dopustite mi da kažem da vam srce izlazi. Svakodnevno razgovaram s mnogim prodajnim prodavačima na vašoj poziciji i shvaćam poteškoće s kojima se prodavači suočavaju. U Sacramentu, gdje radim, više od polovice prodaje u 2008. bila je kratka prodaja i foreclosures , a ova situacija je zrcaljena u mnogim drugim dijelovima zemlje. Nisi sam.
Nitko, osim odvjetnika, ne može vam reći hoće li prestati plaćati vaše hipoteke - pogotovo ne agente za nekretnine , jer nismo licencirani za pravni savjet. Ovo je osobna odluka koju prodavači moraju sami napraviti. Postoje posljedice ako prestanete s plaćanjem. Evo nekoliko stvari koje treba razmotriti:
Jeste li spremni ići kroz Foreclosure?
Tipično, zajmodavci neće odobriti kratku prodaju sve dok prodavatelj ne pronađe kupca, ali status se mijenja. Shvatite da ne postoji jamstvo da će zajmodavac prihvatiti kratku prodaju, a ne svaki zajmodavac je dužan vam prodati na kratkoj prodaji.
Ako započnete kratki postupak prodaje i prestanete s plaćanjem, ukoliko se kratka prodaja odbije i ne možete nadoknaditi povratne isplate, možda ćete sami slučajno izgubiti svoj dom putem foreclosurea . Mnogi krateri prodavači ulaze u proces s misli da ako zajmodavac neće odobriti svoje kratke prodaje, oni su spremni pustiti imovine ići.
Prednosti za izradu hipotekarnih plaćanja tijekom kratke prodaje
Ako nastavite s uplatama dok je vaš dom na tržištu, možete to učiniti od sljedećih razloga:
- Kvalificirajte se za kupnju novog doma .
Smjernice Fannie Mae, izdane u kolovozu 2008. godine, kažu kako dužnik može odmah kupiti drugi dom nakon kratke prodaje ako dužnik nikada nije bio delikventan, da je u skladu s "prekomjernom prethodnom politikom delinkvencije hipoteka", a nije dužan vratiti kratkoročni zajmodavac , uključujući i procjenu nedostatka .
Teško je naći zajmodavca koji će to učiniti, ali postoje male banke s vlastitim portolijama koji ne prodaju Fannie Mae i mogu razmotriti takav zajam. S druge strane, FHA smjernice kažu da ako kupac nikada nije kasno, FHA će zajam odmah nakon kratke prodaje. HAFA 2013 smjernice omogućuju da zajmodavci prijavljuju Plaćeni u cijelosti, pa čini veliku razliku u izvješću o kreditnoj sposobnosti .
- Zaštita kredita
Imajući vašu trenutnu hipoteku također pomaže vašem kreditnom rejtingu, jer vaše izvješće o kreditnoj kartici neće odražavati kašnjenja. Shvatite da zajmodavac može, međutim, prijaviti vašu kratku prodaju kao kôd faktora kreditnog rejtinga br. 22, koji će i dalje nešto pasti vaš FICO .
- Mir uma
Ne zanemarujući plaćanja, pojedini se prodavači lakše mogu nositi s kratkom prodajom jer je odsutna stigma delinkvencije i noću bolje spavaju.
- Otkaži bez kazne
Ako vaš dom ne prodaje ili zajmodavac odbija prihvatiti ponudu vašeg kratkog kupca u Kaliforniji, primjerice, možete slobodno otkazati unos i zadržati svoj dom bez odgovornosti.
Razlozi za prestanak plaćanja hipoteke tijekom kratke prodaje
Neki prodavači se bave ekstremnim financijskim poteškoćama i nemaju mogućnost odlučivanja hoće li nastaviti s plaćanjem hipoteke. Ostali prodavači namjerno prestanu plaćati.
- Više motivacija za banke da prihvate kratku prodaju
Iako nije neophodno biti u zakašnjenju prije nego što banka razmotri kratku prodaju, datoteke koje imaju prioritet su one koje nisu zadane.
- Zajmodavci ne mogu obvezati otplatu
Ne možete istisnuti krv iz repe, iako znam banke koje su pokušale. Tipično, ako se zajmoprimac suoči s pravim teškoćama i nema imovinu ili sredstva za plaćanje hipoteke, vjerovnik je vjerojatno da će pokušati prisiliti dužnika da joj vrati bilo kakvu novčanu naknadu. To ne znači da zajmodavac nema pravo na osudu nedostatka , ako to okolnosti daju.
- Stjecanje sredstava za premještanje
To je razlog zašto ako ne plaćate banku, novac koji bi se obično dodijelio tom trošku može se umjesto toga koristiti za plaćanje prvog, posljednjeg i sigurnosnog pologa na najam.
Nedostaci za odlazak na zadano tijekom kratke prodaje
Nema besplatnog ručka. Dok su neki prodavači sretni odmaknuti od kuće u foreclosure, drugi bi radije završili kratku prodaju i bojali se misljenja o foreclosure.
- Kreditna izvješća mogla bi patiti
Kratka prodaja i foreclosure utječu na kredit . Uz kôd faktora kreditnog rejtinga br. 22, vjerovnik također može prijaviti vaše zakašnjelo plaćanje hipoteke kreditnim uredima . Neki zajmodavci mogu prijaviti kratku prodaju kao što su plaćeni u cijelosti ako ste završili kratku prodaju HAFA nakon 2013. godine, što ne bi trebalo utjecati na vašu kreditnu.
- Ograničeno od kupnje novog doma
Iako očekujem da bi ograničenja mogla postati opuštena pomalo zbog sve većeg broja foreclosures i kratke prodaje, Fannie Mae očekuje dvije godine da će kupiti drugi dom, zajmoprimaca s plaćanjem od 60 dana ili kasnije. Zlatna 1 kreditna unija u Kaliforniji nudi svakodnevno razdoblje čekanja za zajmoprimce koji odgovaraju određenim kriterijima. Određene smjernice HAFA-e omogućuju trenutni otkup. Razgovarajte sa svojim agentom.
- Izgubiti dom za foreclosure
Ako ne možete nadoknaditi povratne isplate prije prodaje stečajnog upravitelja ili šerifa, možete izgubiti svoj dom u banci.