Pitanje: Trebamo li napraviti HARP refinanciranje ili kratku prodaju našu podvodnu kuću?
Čitatelj pita: "Moj muž i ja pokušavamo otkriti hoćemo li pokušati prodati naš dom kao kratku prodaju ili se objesiti na njega i prijaviti se za vladin program HARP refinance. Naš agencija za nekretnine nam govori da prodajemo, ali mi se sviđa ideja o smanjenju naših hipotekarnih plaćanja, a mi dugujemo gotovo 300.000 dolara, a dok je vrijednost našeg doma oko 165.000 dolara, naš hipoteku kaže da možemo uštedjeti $ 635 mjesečno ako se kvalificiramo za refinanciranje HARP-a. Trebamo li napraviti HARP refinance ili kratku prodaju ? "
Odgovor: Bilo bi vlasnik kuće kratke prodaje u odnosu na HARP refinance, nije taj rez i suha. Naravno, u većini slučajeva, logika bi diktirala da je vlasnik kuće vjerojatno bolje za dvije godine nakon kratke prodaje nego nakon HARP refinance, ali postoji mnogo stvari koje treba razmotriti prije donošenja te odluke.
Prvo i najvažnije je hoćeš li se kvalificirati za bilo koji program. Mnoge kratke prodajne banke otpuštene su zahtjeve za kratkom prodajom, a ne svaki zajmodavac zahtijeva financijske poteškoće, osobito nakon 2012. Međutim, ako vaša banka zahtijeva financijske poteškoće i ne možete dokumentirati poteškoće, možda se ne možete kvalificirati za kratku prodaju uopće. Što bi pitanje postavilo na to pitanje, zar ne?
Dakle, prvo što vam predlažem jest da razgovarate s kratkim agentom prodaje kako biste saznali hoćeš li se kvalificirati za kratku prodaju. Razmotrite vladu HAFA kratki program prodaje ako je redovita kratka prodaja previše restriktivna.
Ali ako idete na HAFA put, provjerite jeste li zaista željeli napraviti kratku prodaju prije podnošenja zahtjeva za HAFA. Neki zajmodavci neće vam dopustiti da se ponovo prijavite kada prethodno kvalificirate, ako biste trebali promijeniti mišljenje nakon odobrenja.
Važno je napomenuti da ne možete učiniti oboje. Morate odabrati jedan program. Ili HARP Refinance ili kratka prodaja.
Kvalificiranje za HARP Refinance
- Ograničeno na zajmove Fannie Mae i Freddie Mac.
Program HARP refinance odnosi se samo na zajmove Fannie Mae ili Freddie Mac. Ako vaš kredit nije Fannie Mae ili Freddie Mac, nećete se kvalificirati. Možete saznati je li vaš kredit Fannie Mae ili Freddie Mac tako što ćete potražiti zajam za Fannie Mae ili Freddie Mac Loan Look Up. Trebat ćete znati posljednje četiri znamenke primarne dužnikove broja socijalnog osiguranja.
- Početak zajma 1. lipnja 2009. ili ranije.
Ako ste izdvojili hipoteku 2. lipnja 2009. ili kasnije, vjerojatno se nećete kvalificirati za HARP Refinance. Trenutačno nema iznimki, ali to bi se moglo promijeniti.
- Više od 80% LTV
Ako je vaš dom podvodni, vaš LTV (omjer zajma / vrijednosti ) premašit će 80% tržišne vrijednosti - jer je tržišna vrijednost općenito manja od iznosa zajma. Većina ljudi nema problema s ovim kvalifikacijskim faktorom.
- Nema kasnih isplata.
Iako program HARP Refinance dopušta kasno plaćanje u proteklih 12 mjeseci, mnogi zajmodavci neće davati zajam dužniku koji je bio delikventan, bez obzira na smjernice HARP-a. Ovi dodatni zahtjevi zajmodavca koji se mogu razlikovati od onih prikazanih u programu nazivaju se slojevi.
- Prvo HARP refinance.
Osim ako pravila ne mijenjaju, i uz jednu malu iznimku, možete izvršiti samo jedan refinanciranje HARP-a i, jednom dodijeljenim, ponovno ne možete refinancirati putem HARP-a. Međutim, ako nakon HARP Refinance imate problema s plaćanjem, uvijek se možete prijaviti za kratku prodaju.
HARP Refinance vs. Kratka prodaja
Kratke smjernice prodaje za kupnju drugog doma nakon kratke prodaje obično su 5 godina za konvencionalni zajam i 3 godine za FHA zajmove . Recimo da ste umjesto toga napravili kratku prodaju i prodali svoj dom. Nedostaci za kratku prodaju su:
- Vi više nemate vlastiti dom.
- Morate se kretati drugdje i postati iznajmljivač.
- Možda ćete morati krenuti iz svog susjedstva.
- Izgubit ćete porez za posjedovanje kuće.
- Nema jamstva da ćete se kvalificirati za čak 3 godine za kupnju drugog doma jer se osobne situacije mijenjaju i zakoni se mijenjaju.
Ako odaberete opciju refinanciranja HARP-a, u roku od 2 godine, spremili ste $ 15,240 (razliku za plaćanje od 635 $ x 24 mjeseca). Za 3 godine ćete spasiti još više, 22.860 dolara. Hoće li tržišna vrijednost vašeg doma povećati kako bi nadoknadila činjenicu da još uvijek dugujete oko 300.000 dolara za kuću vrijednu 165.000 dolara?
Nije važno. Razlog zbog kojeg možda nije važno je zato što možda nikada ne želite prodati. To znači da ćete i dalje plaćati kod kuće sve dok ne isplati hipoteku od 300.000 dolara.
Ako ste odabrali kratku prodaju, međutim, na kraju 3 godine možete se kvalificirati za kupnju drugog doma. Ako smatrate da će cijene kuća ostati relativno stabilne u tom vremenskom razdoblju, to znači da biste mogli kupiti kuću baš kao i kuću koju ste prodali, osim na današnjoj tržišnoj vrijednosti od 165.000 USD. Čak i ako se kamatne stope udvostruče, vaša će isplata i dalje biti niža od plaćanja koju plaćate danas.
Ali za neke ljude, to nije stvar logike ili financijskog razmišljanja. I to je u redu, apsolutno u redu. Ljudi često kupuju nekretnine na emocije i ostaju u tom domu na temelju emocija. Nemojte se nikada osjećati loše ako odaberete HARP refinance za kratku prodaju. Bez obzira na odluku koju donesete, to je prava odluka za vas.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.