Bez obzira je li prodajna cijena važnija od kamatne stope, to ovisi o vašoj perspektivi. Sve nekretnine su lokalne. To znači, na primjer, ono što se događa na vašem lokalnom tržištu u Feniksu može varirati divlje od, recimo, tržišta na Manhattanu. Lako je nemoguće vrijeme na tržištu nekretnina , ali možete pokušati iskoristiti način na koji se tržište kreće.
Kao što Bono pjeva, " ona se kreće na tajnovit način ", ne možete uvijek predvidjeti kako će se tržište kretati.
Ali možete ga gledati kako se kretati. Pogledajmo povijesne kamatne stope za 30-godišnju hipoteku s fiksnom kamatnom stopom . Općenito, pravilo je kada se kamatne stope povećavaju, prodajne cijene se sele do nadoknade, ali ne uvijek.
Rastuće cijene prodaje i smanjenje kamatnih stopa
Recimo da usporedujete kuću u Phoenixu koja je vrijedila 240.000 USD, a kamata je 4.5%. Ako ste kupovali na padu tržišta i pričekali da ta cijena padne na 210.000 dolara, ali cijene su se popustile na 6,5%, možda ćete biti bolji od kupnje po višoj cijeni. Da, istina je. Plaćanje na hipoteku od 80% LTV za dom u iznosu od 240.000 USD na 4,5% iznosi 972,84 USD.
Plaćanje na hipoteku od 80% LTV za dom od 210.000 $ na 6,5% iznosi 1067,87 USD.
Drugo, ako ste platili 30.000 dolara za dom plaćajući 240.000 dolara i živjeli u tom domu 30 godina, dok ste otpustili zajam, platili biste ukupno 350.222,24 dolara.
Ako ste platili 30.000 dolara manje plaćajući 210.000 dolara, ali ste platili više kamatne stope za 30 godina, do trenutka kada ste isplatili zajam, platili biste ukupno 384.433,20 dolara.
U ovom slučaju, nije bolje platiti manje u zamjenu za višu kamatnu stopu.
Koliko ste izgubili u prodajnoj cijeni sa svakom 50% kamatnom stopom?
Sada usporedimo tu kuću s 240.000 dolara ako su cijene porasle za 1/2, a vi ste htjeli zadržati isplatu. Amortizacija većine hipoteka je 30 godina.
Ako je vaš predujam 20% od prodajne cijene, koliko je domova mogao kupiti da biste zadržali plaćanje oko 975 USD?
- 240.000 $ x 80% na 4,5% kamata jednako je uplati od 972,84 dolara
- $ 226,260 X 80% na 5,0% kamata jednako je uplati od 971,65 dolara
- $ 214,062 x 80% s 5,5% kamata jednako je uplati od 972,34 dolara
- 202.500 $ X 80% na 6,0% kamata jednako je uplati 971,27 dolara
- $ 192.188 X 80% na 6,5% kamata jednako je uplati od 971.80 dolara
Vidite da bi povećanje kamatne stope od 2% moglo izgubiti oko 50.000 dolara kupovne moći u ovom rasponu cijena. Ako ste udvostručili prodajnu cijenu, izgubili biste oko 100.000 kupovne moći za 2% širenja kamata.
Zato kamatne stope igraju veliki faktor za mnoge prvoklasne kuće kupaca. Ako ste istegnuli preblizu gornjeg dijela točke cijene, a cijene se povećavaju, možda nećete moći kupiti taj sanni dom jer nećete više ispunjavati uvjete za tu prodajnu cijenu. I, samo tako da znate, stvaranje lowball ponude nije uvijek odgovor.