Čitatelj pita: "Moj suprug kaže da trebamo zaposliti kratkog pregovarača za prodaju, ali mu se ne sviđa agentima nekretnina, kažu da su svi spremni da vas pribavite. Naš prijatelj nas je uputio agentu koji izgleda kao da radi puno malih prodavaonica , ali moj muž ne voli joj, misli da je nepoštena, ali misli da su svi agenti nepošteni, čini mi se sposobnim, pametnim i iskrenim, a ona nam se preporučuje od prijatelja koji ju je koristio za pregovaranje Želim da se kratka prodaja odobri , ali zabrinut sam da se moj stav supružnika drži nas natrag. Kako započeti kratki pregovarač prodaje koji će proći test mog supruga? "
Odgovor: Tužan odgovor je da vaš suprug vjerojatno neće odobriti bilo koji kratki savjetnik za prodaju koji ste zaposlili, možda zato što je vaš muž izgledao kao da je razvio ugrađenu predrasudu. Dio toga najvjerojatnije se zasniva na neznanju, ali dio je vjerojatno okupan u istini.
Neki su agenti, kako je rekao, da bi vas dobili. Ali obično ne nalazite ove vrste agenata u kratkoročnom prodajnom poslu koji mnogo manje funkcioniraju kao pregovarač kratkog prodaja. Iznenađujuće, nisu svi pregovarači za kratku prodaju jednaki. Štoviše, nisu svi pregovarači kratkog prodaja agenti za nekretnine .
Što je pregovarač kratkog prodaja?
Pojam kratkoročni pregovarač ponekad je pogrešan naziv. To je zato što mnogi takozvani kratkotrajni pregovarači ne pregovaraju. Ne se bore za prodavatelja. Predstavljaju papire i prihvaćaju papire. Oni nisu problem solveri. Kratki prodajni pregovarač je problem rješavač, osoba koja radi u ime prodavatelja kako bi postigla kratko prodajno rješenje kod banke.
Kratak prodavač pregovara predstavlja prodavatelja, a ne banku. Dio problema povezanih s pregovaračima za kratkoročnu prodaju često su pojedinci koji zaposle pregovarača nisu sigurni hoće li ih pregovarač zastupati ili predstavlja banku. Ni u kojem trenutku pregovarač nikada nije predstavnik banke, osim ako prodavatelj nema kratkog pregovarača o prodaji.
Ponekad prodavači imaju dojam da ne trebaju kratkoročni pregovarač prodaje. Misle da mogu pregovarati o kratkoj prodaji izravno s bankom jer će im banka pomoći da pregovaraju o tome. Takvo je razmišljanje poput moljenja lisice da pomogne jednom čuvanju kokošje kuće. Banka nije na strani prodavatelja. Zapravo, upravo suprotno.
Cilj banke je da maksimalizira povrat na kome god to trošili sve dok to nije njegovo. To bi moglo biti na trošku prodavatelja ili trošak kupca, ali onaj koji banka štiti jest sama. Kratki prodajni pregovarač trebao bi u svakom trenutku imati srce u interesu prodavatelja. Etički kratkoročni pregovarač nikada ne bi prodao prodavača niz rijeku kako bi brzo zaradio.
Posao pregovarača je nagovoriti banku da dopusti kratkotrajnu prodaju i da se prodavačima smanje troškovi i glavobolja. Najbolji ishod je potpuno oslobađanje od odgovornosti za prodavatelja bez prodajnog troška.
Vrste kratkoročnih pregovarača
Najbolji pregovarač kratkog prodaja je osoba koja izravno predstavlja prodavatelja. Ta osoba može ili ne mora biti plaćena naknadno plaćanje. Na primjer, u Kaliforniji osoba ne može pregovarati o maloj prodaji, osim ako ta osoba nije odvjetnik ili ima licencu za prodaju nekretnina.
Ali to ne sprječava prevare da se predstavljaju kao kratki pregovarači prodaje.
- Agenti za nekretnine koji su kratkoročni prodavači. Naći ćete neke agente koji pregovaraju o prodaji kratke prodaje , ali ne nazivaju se pregovaračima kratkog prodaja. Oni ne upotrebljavaju taj pojam jer se boje da će se tužiti zbog prakticiranja zakona. Postoji precizna linija između prava prakticiranja i pregovaranja o kratkoj prodaji, tako da krateri prodajni agenti pažljivo idu.
Ugledni krateropisni pregovarač koji je ovlašteni agent za nekretnine uvijek će savjetovati klijenta da dobije pravni i porezni savjet. Pregovarač će zadržati klijenta informiran o kratkom postupku prodaje i nikada donijeti odluke bez konzultacije s klijentom. Na primjer, rutinski obrađujem svoje pregovore jer ne vjerujem nikome da to učini točno onako kako bih to učinio. Ali takvo razmišljanje ograničava broj klijenata kojima mogu pomoći.
- Kratki prodajni pregovarači koji su pravnici. Problem s nekim odvjetnicima koji se bave kratkim pregovore o prodaji je da bi mogao obaviti obim poslovanja, ponekad odvjetnici moraju predati svakodnevnu obradu odvjetnicima ili paralegalima. Ti su ljudi papirići. Što je dobro osim ako ta osoba nema pozadinu za nekretnine ili je neugodno pokušavati objasniti dokumentaciju o nekretninama, ali mora pregovarati s bankama.
Prije nego što započnete angažirati odvjetnika da pregovara o svojoj kratkoj prodaji, zamolite odvjetnika da li će osobno pregovarati o kratkoj prodaji ili ako se pregovaranje prenosi prvenstveno radniku. Općenito, odvjetnik će naplatiti pristojbu za pretplatu na kratkoročne prodajne pregovore.
- Kratki prodajni pregovarači koji su treće strane. Što je pregovarač treće strane? To je osoba koja ne predstavlja prodavatelja. Ovaj pregovarač treće strane može biti drugi agent u agencijskoj tvrtki ili bi mogao biti osoba koja nije licencirana. Prva stvar koju treba saznati jeste hoće li pregovarač treće strane imati licencu za nekretnine.
Osobno, vjerujem da je više uklonjena osoba iz transakcije, manja je vjerojatnost da će ta osoba biti uspješna. Razlog je da pregovarači treće strane uglavnom ne poznaju prodavatelja, nikada nisu razgovarali s prodavateljem i nisu sposobni kao pregovarači koji poznaju prodavatelja. Neki pregovarači treće strane pokušat će naplatiti kupca za pregovore. Kupci ne bi trebali platiti naknadu za pregovore treće strane.
SAVJET: Svakako često u mojoj praksi trčim preko klijenta koji uspješno skriva predrasude. Ako otkrijem da klijent ne vjeruje u mene zbog nekog neopravdanog razloga - i ne postoji opravdani razlog - odbacujem predstavljanje. Bez povjerenja, nema fiducijarnog odnosa. Bez fiducijarnog odnosa, ne bih imao osnovu za zastupanje. Agenti ne bi trebali raditi za klijente koji ih ne vjeruju i, isto tako, klijenti ne bi trebali unajmiti agente koji ne vjeruju.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu, Kalifornija.