Kako se kratka prodaja obrađuje od početka do završetka
Kratki postupak prodaje još uvijek je tajna mnogim ljudima, čak i nakon svih ovih godina, pa nema razloga za alarm ako ne znate točno kako funkcionira kratkoročni prodajni proces. Mnogo kupaca agenti su zbunjeni; zbunjeni kupci traže smjer, a ne svaki kratki agent za unos prodaje zna kako napraviti kratku prodaju . Nadali biste se da će ljudi koji su u poslovanju s nekretninama naučili nešto o tome o kratkom postupku prodaje, ali nažalost, kratka prodaja nije svačija šalica čaja.
Osnove kratke prodaje
Banke daju kratkotrajnu prodaju za 2 osnovna razloga: prodavatelj ima poteškoće i nema dovoljno kapitala u kući da plati hipoteku nakon plaćanja troškova prodaje.
Nekoliko primjera poteškoća su:
- Nezaposlenost / smanjeni dohodak
- Razvod
- Hitna pomoć
- Prijenos posla izvan grada
- Stečaj
- Smrt
Prodavatelj će morati pripremiti financijski paket za podnošenje banci kratkoročne prodaje. Svaka banka ima svoje smjernice, ali - s iznimkom Wachovia, koja je najbolja kratka prodaja na svijetu - osnovni postupak sličan je od banke do banke. Prodajni kratki prodajni paket najvjerojatnije će se sastojati od:
- Pismo odobrenja, koje vašem agentu omogućuje razgovoru s bankom.
- Preliminarna završna izjava
- Dovršeno financijsko izvješće ili RMA
- Prodavačevo teško pismo
- 2 godine poreznih prijava
- 2 godine W-2
- 30 dana stubova plaće
- Zadnja dva mjeseca bankovnih izvješća
- Usporedna analiza tržišta ili popis nedavnih usporedivih prodaja
Pisanje kratkoročne ponude i predaju Banci
Prije nego što kupac piše kratku ponudu za prodaju , kupac bi trebao zatražiti od svog agenta popis sličnih prodaja . Banke nisu u poslovanju izdavanja hipotekarnih obveza po cijenama na stijeni. Banka će htjeti dobiti nešto blisku tržišnoj vrijednosti.
Kratka prodajna cijena može malo utjecati na tržišnu vrijednost i može, zapravo, biti cijena ispod usporedive prodaje za poticanje višestrukih ponuda .
Neke kratke prodaje mogu započeti prije ponude, no najčešće banka započinje postupak nakon primitka prihvaćene ponude. Nakon što prodavatelj prihvati ponudu, agencija za unos podataka šalje sljedeće banke:
- Ugovor o popisu
- Izvršena kupnja
- Pismo pre - odobrenja kupca, kopija ozbiljne provjere novca i dokaz sredstava
- Prodavačev kratki prodajni paket
Ako je paket nepotpun, kratkoročni postupak prodaje bit će odgođen. U tom slučaju, banka može čak i uništiti paket. Neki zaposlenici banke pokazuju malo strpljenja za margine pogreške.
Proces kratkog prodaje u Banci
Kupci mogu dugo čekati da dobiju odgovor od banke. Neophodno je da agencija za unos podataka redovito nazove banku i vodi pažljive bilješke o kratkoročnom postupku prodaje. Kupci se mogu umoriti od čekanja na kratko odobrenje prodaje jer bi mogli osjetiti potrebu da prijete da će otkazati ako ne dobiju odgovor u određenom vremenskom razdoblju.
Ta vrsta stav je samo-pobijedila i neće ubrzati kratki postupak prodaje. Ako su kupci tip s malo strpljenja, možda kratka prodaja nije najbolja opcija za njih.
Nadalje, agenta kupca nije dopušteno razgovarati s zajmodavcem bez odobrenja pa nemojte zamoliti svog agenta da nazove banku. Neće raditi.
Slijedi tipičan kratki postupak prodaje u banci:
- Banka priznaje primitak datoteke. To može potrajati 10 dana do mjesec dana.
- Dodjeljuje se pregovarač. To može potrajati 2 ili 3 do 30 dana.
- Naručuje se BPO . Banka će vjerojatno odbiti dijeliti rezultate BPO-a.
- Drugi pregovarač može biti dodijeljen. To može potrajati još 30 dana.
- Datoteka se šalje na pregled na temelju PSA . To može trajati dva tjedna do 30 dana.
- Banka tada može zatražiti da sve stranke potpišu obveznicu Arm's-Longitude .
- Banka izdaje kratko pismo odobrenja za prodaju .
- Kupac otkaže.
Bacio sam se u posljednju liniju, jer ponekad moram prodati svoju kratku prodaju Sacramento 3 ili 4 puta prije nego što se kupac drži u vezi s transakcijom.
Kupci se ljute i ljute jer kratki postupak prodaje može biti toliko dugotrajan da ponekad otkazuje bez da nikome, a manje od svog agenta. Neke kratke prodaje dobivaju odobrenje u roku od 2 do 8 tjedana. U prosjeku, drugi mogu trajati 90 do 120 dana. Duljina kratke prodaje obično ovisi o investitoru, a ne banci.
Vrlo kratko prodajno sredstvo može pomoći u ubrzavanju kratkoročnog postupka prodajom na vrhu spisa i održavanju odgovornoj banci. Potrebno je provjeriti banku barem jednom ili dvaput tjedno. Često je nužno i prepoznavanje ponašanja nekompetentnih pregovarača i traženja zamjene. Nikad se ne bojiš eskalirati.
Prekrižite prste da pregovarač želi da datoteka bude prekinuta koliko i vi. Često podnošenje kompletnih paketa unaprijed može pomoći u ubrzavanju procesa.
Savjet: većinu vremena, agencija za unos podataka će imati neku ideju kada će odobrenje doći nakon slanja datoteke za konačni pregled. U tom trenutku, kupci možda žele pokrenuti postupak zajma, tako da imaju početak rada u slučaju da banka može zatvoriti samo dva tjedna.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.