Kako raditi stanare u zajedničkim 1031 razmjenama

Stanari u Zajednici dopuštaju raznolikost

C. Grant Conness, predsjednik, 1031 Alternative Group

Jeste li umorni od onih telefonskih poziva u ponoćima i istrošenost od gnjavaže s vašim stanarima? Možda ste frustrirani zbog toga što ste lovili čekove i popravljače stanarine? Možda biste stvarno željeli prodati svoju najam ili malu zgradu stanova, ali ćete se bojati poreznih posljedica. Zapravo, možda ste mislili na kupnju komada novog trgovačkog centra, ali zasigurno ne možete swing kupiti plaćanjem gotovine i nikad, zapravo, čak ni plaćate gotovinu za dom .

Ako to zvuči kao ti, evo dobre vijesti. Koristeći 1031 stanara u zajedničkom razmjeni, možete prodati tu najam ili stambenu zgradu, izbjeći porez na kapitalne dobitke i zadržati novac za vas. Stanari u zajednici, poznat kao TIC, jedan je od najboljih načina na koji investitor može sudjelovati u vlasništvu jedne ili više visokokvalitetnih svojstava, uz očuvanje bogatstva i izbjegavanje glavobolje upravljanja imovinom.

Stanari u zajedničkoj 1031 razmjeni dopuštaju raznolikost

Na primjer, recimo da prodajete četiripleks koji ste imali 15 godina, a imate kapital od 400.000 USD. Ovisno o iznosu duga koji još uvijek nosi na njemu, otkupna cijena vaše nove investicije mogla bi biti oko milijun dolara. Iako je to puno novca, još uvijek se ne možete kvalificirati za kupnju stvarno vrhunskog vlasništva. Međutim, ako umjesto toga odlučite ulagati u TIC, 400.000 dolara vrijednog kapitala moglo bi kupiti milijun dolara za nekretninu u iznosu od 30.000.000 USD.

Stanari u zajedničkoj 1031 razmjeni omogućuju diverzifikaciju između nekoliko različitih svojstava na različitim zemljopisnim lokacijama. Možete uložiti u skladište ili skladišne ​​jedinice, vrhunski hotel ili uredski kompleks, bolnicu ili pomoćno stanovanje ili stambeni objekt vrijedan milijunima.

Ova raznolikost može smanjiti rizik vašeg portfelja ulaganja i potencijalno povećati njegovu vrijednost.

Zamolite pouzdanog investicijskog savjetnika, a ne osobu koja vam prodaje investiciju.

Savjet: Prije nego što uložite u bilo koju 1031 stanarinu u zajedničkoj burzi, provjerite je li pouzdani odvjetnik pregledavao papire i obavite vašu dužnu marljivost. To uključuje i moguće istragu subjekta koji prodaje sigurnost, uključujući i osiguravanje pravilnog licenciranja entiteta. Postoji mnogo kriminalaca, obogatiti se brzim scammersima na seminaru , koji rade u ovom kraju poslovanja.

IRS pravila za stanare u zajedničkoj 1031 razmjeni

Pravila IRS-a za razmjenu 1031 moraju se pažljivo pratiti kako bi odgodili kapitalne dobitke i oporezivanje deprecijacijskih poreza. Oslobođena imovina mora se držati za ulaganja ili koristiti u trgovini ili poslovanju vlasnika.

Pet općih zahtjeva za potencijalno uspješnu TIC 1031 Exchange su:

1. 100% prihoda od prodaje mora se ponovno ulagati, a vrijednost komercijalnog zamjenskog imovine mora biti jednaka ili veća od prepuštene imovine.
2. Kvalificirani posrednik postaje određeni prodavatelj i zadržava sve prihode od prodaje opravdane imovine.

1. Postoji 45-dnevno razdoblje identifikacije, tijekom kojeg se najmanje tri "slične vrste" Zamjenskih svojstava moraju prepoznati u pisanom obliku.
2. Pravilo od 200% određuje da se može identificirati bilo koji broj zamjenskih svojstava, ali njihova ukupna vrijednost ne smije prelaziti 200% vrijednosti Povlaštene nekretnine.
3. Ako se ne primjenjuje pravilo tri imovine i Pravila od 200%, ukupna tržišna vrijednost komercijalnih nekretnina koje se stječu na burzi mora sadržavati najmanje 95% ukupne fer tržišne vrijednosti svih identificiranih svojstava.

Uredio je Elizabeth Weintraub. U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.

C. Grant Conness, predsjednik, 1031 Alternative Group

Nakon što je odabrana zamjenska nekretnina, ulagač ima 180 dana od datuma kada je prepuštena imovina prenesena kupcu na zatvaranje nove nekretnine. Ako datum dospijeća na poreznu prijavu investitora, s bilo kojim proširenjima, za poreznu godinu u kojoj je prodana imovina odbačena prije roka od 180 dana, tada se taj datum mora dovršiti do tog datuma.

Ulagači također trebaju imati na umu da se dio tog razdoblja od 180 dana već može koristiti tijekom 45-dnevnog razdoblja identifikacije. Nema proširenja i nema iznimke od 45-dnevne pravilo, koja uključuje vikende i praznike. Ako je prekoračeno vremensko ograničenje, cijela razmjena može biti diskvalificirana, a slijediti će kazne i porezi.

Ako investitor kupuje frakcijski interes za više nekretnina, preporučljivo je osigurati da zakazani rokovi zatvaranja budu prije roka.

Stanari u zajedničkom djelu Deed and Title Insurance

Kao vlasnik u TIC-u, dobit ćete zasebno djelo kao zajednički stanar i naslovnu politiku koja će osigurati vaš postotak interesa za nekretninu. Imate ista prava kao i svi drugi vlasnici.

Novčani tijek i procjena potencijalnih potencijala stanara u zajedničkoj burzi 1031

Postoji potencijal za dohodak razmjeran vašem frakcijskom vlasništvu, što bi moglo potencijalno biti veće od novčanog tijeka koji ste primili od prošlih investicija.

Novčani tok može se nadoknaditi gubitkom osnovice u novoj kupnji.

Također sudjelujete u pro rata aprecijaciji, ako ih ima, od imovine ako se na kraju proda. TIC se smatra vrijednim alatom za planiranje nekretnina budući da vaš nasljednici trebaju dobiti pojačanu osnovu nakon vaše smrti.

Uredio je Elizabeth Weintraub. U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.

C. Grant Conness, predsjednik, 1031 Alternative Group

Tijekom sredine i kraja devedesetih godina investitori uložili su brojne zahtjeve IRS-u koji su tražili unaprijed odluke o tome jesu li nepodijeljeni (frakcijski) stanari u zajedničkom interesu za nekretnine bili subjekti prihvatljivi za odgodu plaćanja poreza na temelju Odjeljka 1031.

Kao odgovor, u listopadu 2000. godine, IRS je izdao proceduru prihoda od 2000-46. Ovaj je postupak izrazio zabrinutost da bi neki stanari u zajedničkim odnosima mogli promatrati kao partnerstva za savezne porezne svrhe i stoga nisu prihvatljivi za 1031.

IRS je jasno pokazao da više neće izdavati nikakve prethodne odluke. Ova je odluka ukinuta u ožujku 2002., nakon čega slijedi Procedura prihoda od 2002. do 22. godine.

Poznat kao "Rev. Proc.", Procedura prihoda 2002.-22. Navodi 15 bodova koje bi IRS pregledao kada "razmatra zahtjev za rješenje da nepodijeljeni frakcijski interes za nekretninu za iznajmljivanje nije interes za poslovni subjekt " - što znači partnerstvo koje ne bi bilo kvalificirano, moglo bi staviti razmjenu na rizik revizije i poreznih posljedica.

Međutim, dobivanje unaprijed odluke i dalje će biti gotovo nemoguće. Mnogo informacija potrebnih za pregled IRS-a nije ni dostupno dok je sponzor spreman za kupnju nekretnine, zatvoriti zajam i prodati interese zajedničkim stanarima. Stoga je razlog zašto većina sponzorskog vijeća izdaje "treba" ili "hoće" porezno mišljenje koje se nalazi u Memorandumu o privatnom smještaju.

Smjernice za prihode za stanare u zajedničkim 1031 razmjenama

Rev. Proc. uspostavila jasne smjernice za strukturu, financiranje i upravljanje stanarima u zajedničkom vlasništvu. Omogućuje 2 do 35 suvlasnika, iako sponzori i zajmodavci mogu postaviti niže ograničenja za neka svojstva, obično između 10 i 25 investitora.

Muž i žena se ponekad tretiraju kao jedinstveni entitet (ovisno o državnom zakonu), a niti jedan od suvlasnika ne smije podnijeti porezne prijave kao partnerstvo. Svaki suvlasnik ima pravo prodati ili dijeliti njegovo djelomično vlasništvo, ali samo nakon što ga ponudi za prodaju drugima. Postoji razmjerno dijeljenje dobiti i dug (hipoteka).

S tim jasnijim smjernicama, industrija TIC-a počela je ozbiljno i privukla je veći broj novih sponzora, brokera / trgovaca i registriranih predstavnika na tržištu. Od 1990-ih, došlo je do ogromnog interesa za stanare u zajedničkim 1031 razmjenama. Zapravo, rast udjela u kapitalu je iznosio 550% u TIC-ima od 2002. do 2004. godine. Ukupna vrijednost ulaganja u TIC koja je zatvorena 2007. procjenjuje se na više od 8,5 milijardi dolara. Neki kažu da je taj broj čak i veći - dosežući 10 milijardi dolara (kada uključuju poluge).

Stanari u zajedničkim ponudama akreditiranih investitora

Velika većina ponuda TIC-a vrši se samo "akreditiranim investitorima", što znači da moraju biti ispunjeni određeni financijski kriteriji.

1. Jedinstveni investitori (ili u kombinaciji sa supružnikom) moraju imati neto vrijednost veću od milijun dolara.
2. Godišnji prihod od 200.000 dolara za protekle 2 godine s očekivanjem da će se to nastaviti.

1. Zajednički dohodak sa supružnikom od 300.000 dolara tijekom protekle dvije godine s očekivanjem da nema promjene.
2. Subjekt kao što je LLC, Partnership ili Corporation mora imati imovinu od najmanje 5 milijuna dolara ili, ako imovina iznosi manje od 5 milijuna dolara, svaki investitor mora biti akreditiran kao pojedinac.

Uredio je Elizabeth Weintraub. U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.

C. Grant Conness, predsjednik, 1031 Alternative Group

Investitor može dobiti dragocjenu pomoć u pronalaženju zamjenskog imovine od jedne od mnogih tvrtki koje se specijaliziraju za rukovanje 1031 burzama i burzama u zajedničkim 1031 razmjenama. Ovi stručnjaci za TIC imaju pristup velikim brojem investicijskih nekretnina i često su završili razne razine dubinske analize, uključujući usporedbe cijena, objavljivanja, neto prihoda, izvješća o slobodnim radnim mjestima itd.

Obično su tvrtke sponzora potrošile ogromne količine novca za strukturiranje tih ponuda nekretnina kako bi se osiguralo da udovoljavaju zahtjevima IRS-a za TIC 1031 Exchange. Ponekad sponzor spaja imovinu s ugovorom o kupnji, a zatim priprema ponudbene dokumente, često nazvan Memorandum o privatnom smještaju (PPM), koji se zatim prodaje putem brokera. Nekoliko sponzora zatvara se na posjedu prije nego što je marketing, ali to može biti skuplje zbog troškova nošenja.

Ocjenjivanje registriranog investicijskog predstavnika

• Odaberite registrirani investicijski predstavnik koji se specijalizirao za ulaganja u TIC. To bi trebalo biti učinjeno prije prodaje vaše investicijske nekretnine.
• Procijenite moguća zamjenska svojstva. Kao što to činite sa svojim registriranim investicijskim predstavnikom, trebali biste provjeriti sponzore svake ponude. Koja je njihova zapažanja? Je li infrastruktura poslovne organizacije odgovarajuća? Jesu li njihovi ravnatelji, osoblje i menadžment kvalificirani?

• Pobrinite se da vaš investicijski predstavnik ima licencu serije 7 ili seriju 22, zajedno s licencom serije 63 ili serija 66. On / ona bi također trebala biti iskusni u komercijalne nekretnine, i imati dokazano trag uspješnih TIC razmjene.

Pitanja koja se traže od sponzorskih tvrtki

• Je li program sponzora dobro strukturiran i fer investitorima?

• Je li ponuda ponudila pažljivo, legalno i mehaničko, s pravilnim objavljivanjem?
• Jesu li ispunjeni ciljevi koji su navedeni u dokumentima?
• Jesu li jasno navedeni rizici povezani s ulaganjem?
• Je li program, sa svojom imovinom, postavljen s visokom vjerojatnosti ostvarivanja ciljeva?
• Jesu li predviđeni ciljevi razumni s obzirom na činjenice?
• Koje zaštitne i pričuvne odredbe postoje?

Stanari u Zajednici 1031 Exchange omogućuju ulagačima mnogo izbora u potrazi za zamjenskim svojstvima.

Najčešće se traži investicija od najmanje 100.000 USD, no svaka ponuda nekretnina imat će minimalnu cijenu koja je određena dijeljenjem ukupnog kapitala prema mogućem broju TIC interesa.

Svaka ponuda PPM-a trebala bi se ocijeniti, analizirati i usporediti s drugim konkurentnim prijedlozima. Potrebno je istražiti prošle, sadašnje i buduće predviđene troškove, financijske informacije stanara, lokaciju i pitanja zaštite okoliša i uključiti proučavanje područja tržišta nekretnina.

Uredio je Elizabeth Weintraub. U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.

C. Grant Conness, predsjednik, 1031 Alternative Group

Neke tvrtke koje se bave TIC-ovima dovršile su dužnu marljivost na različitim mogućim investicijskim svojstvima. Da bi to učinili, registrirani predstavnici ulaganja dovršavaju dubinsku analizu unutar svoje tvrtke, obično putem svog odjela za dubinsku analizu; dok drugi traže vanjske usluge konzultanata zbog due diligence i odvjetnika.

Vrste stanara u zajedničkim 1031 razmjenama

1031 Stanari u zajedničkim razmjenama mogu se strukturirati na različite načine, a ove se mogućnosti često nalaze u paketu s upravljanjem i financiranjem.

Ponekad se nudi nekorišteni zajam , koji sprječava vjerovniku da ode nakon druge imovine dužnika u slučaju propusta. Sigurnost zajmodavca u zajmu ograničena je na vrijednost imovine.

Međutim, neki su zajmodavci nedavno započeli zahtijevati od odgovornog subjekta da potpiše odgovornost u slučaju da se najamnine dobivene od imovine ne koriste za otplatu zajma, već se preusmjeravaju na popravke itd. Ostali zajmodavci predviđaju da TIC i, ponekad svaki pojedini kupac, mora jamčiti vjerovniku protiv bilo kakvih budućih pitanja zaštite okoliša. Ulagačima se traži da pomno prouče dokumente o zajmu i PPM kako bi izbjegli moguću odgovornost koja je daleko veća od njihove izvorne investicije.

Prilikom provođenja dubinske analize na TIC programima ulagači bi trebali pažljivo usporediti strukturu i sukladnost s 15 Rev. Proc. smjernice. Transakcija koja bitno odstupa može rezultirati uklanjanjem IRS-a, čime će ulagačima podvrgnuti budućim poreznim posljedicama.

Ponude su strukturirane dokumentom koji potpisuje svaki vlasnik, pružajući mu sponzoru ovlasti za obradu svakodnevnog upravljanja imovinom. Može postojati glavni ugovor ili ugovor o upravljanju koji sadrži varijante načina na koji su prikupljeni iznosi i prikupljeni fondovi raspršeni TIC suvlasnicima.

Ponude također mogu sadržavati stanare u zajedničkom dogovoru koji opisuje odnos između pojedinog investitora i ostalih suvlasnika TIC-a. TIK se također može strukturirati kao Entitet posebne namjene (SPE) u kojem nitko nije naveden kao vlasnik. Pod SPE-om, jedna društvo s ograničenom odgovornošću kupuje i posjeduje interes TIC-a. Ova struktura pruža dodatni sloj odgovornosti za suvlasnike i zajmodavce. Obično sponzor TIC-a neće biti odgovoran za upravljanje investicijom i neovisno upravljanje mora biti zaposleno.

Jesu li stanari u zajedničkom razmjeni vrijednosnih papira ili nekretnina?

Većina sponzora tretira TIC ulaganja kao vrijednosne papire jer zadovoljavaju definiciju sigurnosti u državi u kojoj se nekretnina nalazi ili u različitim državama gdje ih Sponzor namjerava ponuditi za prodaju. To znači da samo ovlašteni trgovci vrijednosnim papirima mogu prodati takva ulaganja, uz nadzor DIP-a . Međutim, svi interesi TIC-a, uključujući one koji su vrijednosni papiri, prenose se djelima, a većina država ih klasificira kao nekretnine.

Pitanje je li investicija na nekretninama sigurnost može biti složena i problem je uzrok znatne zaprepaštenje.

Dok je kupnja TIC interesa transakcija nekretnina za 1031 svrhu, većina se prodaje kao vrijednosni papiri. Međutim, ne čudi da neki sponzori i dalje prodaju interese TIC-a kao nekretnine i ne prodaju ih kao vrijednosnice.

Budući da posrednici u prometu nekretninama obično sudjeluju u prodaji imenovanog vlasništva, marketinška TIC ponuda kroz ove iste brokere čini se logičnom samo zato što su u stanju identificirati potencijalne investitore. Sukob se nalazi u pravilima FINRA-e (Financial Industry Regulator Authority) i Komisije za vrijednosne papire, koje zabranjuju plaćanje naknade ili provizije svakome tko nema licencu za vrijednosne papire.

To učinkovito isključuje plaćanje preporuke ili provizije za posrednike u prometu nekretninama. Nesretno je da ova pravila, koja su namijenjena zaštiti investitora, ne potiču profesionalce nekretnina da predaju prednosti TIC transakcije svojim 1031 klijentima za razmjenu.

Potražnja za stanarima u zajedničkim 1031 razmjenama je snažna

Investitor bi trebao vidjeti TIC kao svojstvo koje će se održati kao umjereno ili dugoročno ulaganje. Ako je likvidnost važna, treba razmotriti alternativne opcije.

Potražnja za stanarima u zajedničkim svojstvima i dalje raste sa svake godine. Dovoljno je reći, samo brzina TIC tržišta i proces razmjene od 1031 mogu biti zastrašujući za investitore koji nisu upoznati s TIC-om, ali su mogućnosti za profit i uštede u porezima ogromne.

Vrijednosni papiri koji se nude putem bilo kojeg društva za vrijednosne papire trebali bi vam ponuditi sličnu izjavu koja slijedi, na koje se ne možete osloniti:

Ovaj materijal nije niti ponuda za prodaju, niti traženje kupnje bilo kakve sigurnosti. Informacije su namijenjene samo za raspravu i informiranje. Nije namijenjeno zamjeni nadležnih pravnih, poreznih ili financijskih savjetovanja. Primjenjivi porezni kodovi odnose se samo na savezni zakon i odnose se na savezni zakon. Pojedinačna država može imati vlastite dodatne porezne kodove. Obratite se odgovarajućem poreznom i pravnom stručnjaku u vašoj državi. Ove se informacije pružaju iz izvora za koje se vjeruje da su pouzdani, ali trebaju se koristiti zajedno s profesionalnim savjetima koji su u skladu s vašom osobnom situacijom.

Uredio je Elizabeth Weintraub. U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.