Važnost kvalificiranog posrednika
C. Grant Conness, predsjednik, 1031 Alternative Group
Pokušavajući pronaći kvalificirani posrednik nije lako podvig. Za početak, uspješna Exchange 1031 nije projekt koji radi sam po sebi. Ako želite ostvariti porezne odgode, morate slijediti pravila IRS-a. Vi svibanj također trebate srednju osobu, nazvanu Kvalificirani posrednik (QI), koji se ponekad naziva i mjenjačem za razmjenu ili Facilitatorom.
Tko može poslužiti kao vaš kvalificirani posrednik?
Jednostavno ne možete prodati nekretninu, izravno kupiti drugi i očekivati odgodu poreza na kapitalne dobitke bez QI. IRS odjeljak 1031 navodi da ni vaši roditelji, ni vaše dijete ni vaš bračni drug ne mogu biti vaša srednja osoba. Zabranjuje vam da se svatko smatra vašim "agentom" kao što je vaš odvjetnik, posrednik, CPA ili agent za nekretnine da vam služi kao vaš QI, osim ako vas ta osoba nije predstavila u posljednje dvije godine.
Pregled odgovornosti kvalificiranog posrednika u 1031 razmjeni
Kvalificirani posrednik je neophodan za dovršenje uspješne razmjene od 1031. Tehnički, on prodaje vašu imovinu u vaše ime, kupuje novu zamjensku imovinu, a zatim vam prenosi djelo. Odgovornost je QI-a da zadrži prihod, pripremi pravne dokumente i pokuša osigurati da transakcija bude dovršena unutar smjernica IRS-a.
Da biste sačuvali porezne odgode i izvršili uspješnu razmjenu od 1031, vi (prodavatelj ili izmjenjivač) morate izvršiti pisani ugovor s Kvalificiranim posrednikom prije zatvaranja prodaje vaše postojeće imovine, poznat kao poništeno vlasništvo.
Kvalificirane posredničke usluge
Slijedi detaljan pojašnjenje objašnjenja kvalificiranog posrednika za vas tijekom razmjene od 1031. godine.
- Koordinira s vama (prodavatelj ili izmjenjivač) i bilo koji savjetnik o strukturi razmjene 1031.
- Priprema dokumentaciju o prepuštenom vlasništvu i zamjeni imovine.
- Pruža upute i odgovarajuće dokumente escrow ili naslov tvrtke o razmjeni.
- Stvara transakciju dužine dionice u ugovoru između vas (prodavatelja ili izmjenjivača) i kvalificiranog posrednika, prenosi nekretninu koju prodajete QI, koji zatim prenosi imovinu novom kupcu.
- Preuzima kontrolu nad sredstvima od prodaje prepuštene imovine i tipično ih uplaćuje na zaseban i osigurani račun.
- Ne dopušta vam prodavatelju da preuzme konstruktivan prijam sredstava od prodaje.
- Sredstva od prodaje imovine oduzetih sredstava tijekom 45-dnevnog identifikacijskog razdoblja.
- Prima i drži pisane informacije o mogućim zamjenskim svojstvima.
- Kada je odabrana zamjenska imovina, prenosi sredstva za kupnju i isplati ih vlasniku ili tvrtki za sprečavanje kupnje.
- Stjecanje zamjenskog svojstva u ime QI-a, a zatim vam prenosi naslov (prodavatelj ili izmjenjivač) djelom.
- Podnosi kompletnu knjigovodstvenu evidenciju o vašoj evidenciji.
- Podnosi vam 1099 (prodavatelja ili izmjenjivača) i IRS za sve plaćene prihode od rasta (zarađeni kamatni).
Pravila IRS-a dovela su do razvoja novih poduzeća posvećenih 1031 razmjene, od kojih su mnoge povezane s naslovnim tvrtkama. Prije nego započnete angažirati profesionalni kvalificirani posrednik, zatražite reference i pobrinite se da pojedinac ima pogreške i propuste te da vam osiguravaju vjernost kako bi vas zaštitili od prijevare ili nemara.
Jednostavan način za pronalaženje kvalificiranog posrednika je da zamolite svog lokalnog službenika za sprečavanje preporuke. Sigurnosni službenici uvijek se bave kvalificiranim posrednicima.
Riječ autora:
Ovaj materijal nije niti ponuda za prodaju, niti traženje kupnje bilo kakve sigurnosti. Informacije su namijenjene samo za raspravu i informiranje.
Nije namijenjeno zamjeni nadležnih pravnih, poreznih ili financijskih savjetovanja. Primjenjivi porezni kodovi odnose se samo na savezni zakon i odnose se na savezni zakon. Pojedinačna država može imati vlastite dodatne porezne kodove Obratite se odgovarajućem poreznom i pravnom stručnjaku u vašoj državi. Ove se informacije pružaju iz izvora za koje se vjeruje da su pouzdani, ali trebaju se koristiti zajedno s profesionalnim savjetima koji su u skladu s vašom osobnom situacijom.
Uredio je Elizabeth Weintraub, Stručnjak za kupnju kuće
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.