Definicija sličnih svojstava promijenila se tijekom godina
Unesite 1031 porezno odgođenu razmjenu. Za mnoge porezne obveznike ovo je kao novac koji pada s neba.
1031 razmjene odgađaju poreze
1031 Exchange je citiran kao najmoćniji alat za izgradnju bogatstva koji je još uvijek dostupan poreznim obveznicima. To je bio glavni dio strategije uspjeha bezbrojnih financijskih čarobnjaka i gurua nekretnina. Uzimajući svoje ime iz Odjeljka 1031 Internal Revenue Code-a, porezno odgođena razmjena omogućuje poreznom obvezniku prodati dohodak, investiciju ili poslovnu imovinu i zamijeniti ga sličnom imovinom.
Kapitalni dobici od prodaje ove imovine odgađaju se ili odgađaju sve dok se pravilima IRS-a pomno prate. To je mudra porezna i investicijska strategija, kao i alat za planiranje nekretnina. U teoriji, investitor bi mogao nastaviti odgodu kapitalnih dobitaka na investicijsku imovinu do smrti , potencijalno ih izbjegavajući sve zajedno.
Zakonodavstvo 1984. promijenilo je neke aspekte
U ranim danima "sličnih razmjena" termin je doslovce prilično doslovce i često je izazvao poteškoće.
Na primjer, ako ste imali trostruku zgradu od cigle koju ste željeli prodati putem razmjene od 1031, trebali biste pronaći još jednu trokatnicu stambene zgrade čiji je vlasnik želio zamijeniti. Tada će vas se dvojica sastati, a razmjena će se održati.
U prošlosti nije bilo vremena za razmjenu.
IRS je zahtijevao strože kontrole procesa, što je rezultiralo kongresom koji je 1984. godine prolazio u odjeljku 1031 (a). Ovo zakonodavstvo ograničava odgođena razmjena, dodatno definira imovinu "slične vrste" i utvrđuje raspored za dovršenje razmjene.
Kvalifikacije
Nekretnine koje se drže za poslovnu uporabu ili ulaganja ispunjavaju uvjete za razmjenu 1031. Osobno prebivalište ne ispunjava uvjete, a obično se i nepokretna imovina također ne kvalificira jer se uklapa u kategoriju imovine koja se drži za prodaju. Odmor ili druge kuće, koje se ne drže kao stanarine, ne ispunjavaju uvjete za 1031 tretman; međutim, postoji test upotrebe prema stavku 280 poreznog koda koji se može primijeniti na ta svojstva. U ovom slučaju treba konzultirati poreznog stručnjaka.
Zemljište koje se razvija i imovina kupljena za preprodaju ne ispunjava uvjete za porezno odgođeno plaćanje. Dionice, obveznice, bilješke, imovina zaliha i povoljan interes za partnerstvo ne smatraju se "sličnim" imovinom za potrebe razmjene.
Kako bi se danas kvalificirala kao razmjena 1031, transakcija mora biti u obliku "razmjene", a ne samo prodaje jednog imovine uz naknadnu kupnju drugog. Prvo, nekretnina koja se prodaje i nova zamjenska imovina moraju se držati za ulaganja ili za produktivnu upotrebu u trgovini ili poslovanju.
Oni moraju biti "slična vrsta" svojstva.
Sljedeće vrste nekretninskih zamjena odgovaraju zahtjevu za kvalificiranom razmjenom imovine "slične vrste":
- Ured u zamjenu za trgovački centar
- Trgovački centar u zamjenu za zemljište
- Zemljište u zamjenu za industrijsku zgradu
- Zgrada u zamjenu za industrijsku zgradu
- Jednokratna obiteljska najam u zamjenu za stanare zajedničke (TIC) imovine
Danas biste mogli zamijeniti tu zgradu od opeke za sirovu zemlju, skladište ili malu poslovnu zgradu. Međutim, postoje stroga vremenska ograničenja koja moraju biti ispunjena, ili Exchange 1031 neće biti dopušten, a porezne posljedice bit će nametnute.
Prije 1984, gotovo sve burze obavljene su istodobno s zatvaranjem i prijenosom prodane imovine, (Relinquished Property), te kupnjom nove nekretnine (zamjenska imovina).
Pored problema s kojima se naišlo prilikom pronalaženja odgovarajuće imovine, bilo je poteškoća s istodobnim prijenosom nasljednica i fondova. Ne tako danas.
Odgođena Burza 1031 izbjegava probleme prije 1984. godine, no sada su nametnute strože rokove. Porezni obveznik koji želi dovršiti razmjenu, popis i prodaju imovine na uobičajeni način. Kada kupac odmakne naprijed, a kupoprodajni ugovor izvršava, prodavatelj sklopi sporazum o razmjeni s kvalificiranim posrednikom koji, zauzvrat, postane zamjenski prodavatelj. Ugovor o zamjeni obično zahtijeva dodjeljivanje ugovora prodavatelja posredniku. Zatvaranje se odvija i, zbog toga što prodavatelj ne može dotaknuti novac, posrednik dobiva sredstva od prodavatelja.
Razmjena ograničenja ograničenja
U tom trenutku započinje prvo ograničenje vremena, 45-dnevno pravilo za identifikaciju. Porezni obveznik mora zatvoriti ili prepoznati u pisanom obliku potencijalnu zamjensku imovinu u roku od 45 dana od zatvaranja i prijenosa izvorne imovine. Razdoblje nije moguće pregovarati, uključuje vikende i praznike, a IRS neće izuzeti iznimke. Ako prekoračite vremensko ograničenje, vaša cjelokupna razmjena može biti diskvalificirana, a porezi će sigurno pratiti.
Vrste zamjenskih svojstava za prepoznavanje:
- Tri svojstva bez obzira na njihovu fer tržišnu vrijednost.
- Bilo koji broj svojstava sve dok njihova ukupna fer tržišna vrijednost na kraju identifikacijskog razdoblja ne prelazi 200% ukupne fer tržišne vrijednosti otpustene imovine od datuma prijenosa.
- Ako se prekorači pravilo tri entiteta i pravilo od 200%, razmjena neće uspjeti ako porezni obveznik kupi 95% ukupne fer tržišne vrijednosti svih identificiranih svojstava.
Što je Boot?
Realno, većina investitora slijedi pravilo tri vlasništva kako bi mogli dovršiti dubinsku analizu i odabrati onu koja najbolje funkcionira za one koji će se zatvoriti. Općenito, cilj je trgovati kako bi se izbjegao prijenos "čizma" i zadržati razmjenu bez poreza.
"Čizma" je novac ili fer tržišna vrijednost bilo koje dodatne imovine koju je porezni obveznik primio putem burze. Novac uključuje sve novčane ekvivalente, dugove, obveze kojima je razmijenjena imovina predmet. To je "ne-poput-vrste" imovine, a pravila koja ga upravljaju tijekom razmjene su složene. Dovoljno je reći, bez stručnih savjeta, primanje "čizma" može dovesti do poreza.
Podložno 180-dnevnom pravilu
Nakon odabira zamjenskog dobra, porezni obveznik ima 180 dana od datuma kada je prepuštena imovina prenesena kupcu na zatvaranje nove zamjenske imovine. Međutim, ako je datum dospijeća na poreznu prijavu investitora, s bilo kojim proširenjima, za poreznu godinu u kojoj je prodana imovina odbačena prije roka od 180 dana, tada se zamjena mora dovršiti do tog ranije datuma. Zapamtite, dio tog razdoblja već je korišten tijekom Identifikacijskog razdoblja. Nema proširenja i nema iznimke od ovog pravila pa je poželjno zakazati zatvaranje prije isteka roka.
Budući da zakon propisuje da porezni obveznik ne dodiruje prihode od prve transakcije, kvalificirani posrednik stekne zamjensku imovinu od prodavatelja po zatvaranju i nakon završetka transakcije, a zatim ga prenosi poreznom obvezniku.
Nisu za investitore koji rade samo u sebi
To je osnovni opis kako uspješna Exchange 1031 radi. Ovisno o situaciji poreznog obveznika, vrsti imovine koja je odustala i karakteristikama zamjenskog imovine, mogu biti uključeni i drugi aspekti Burze. Njena završetka može postati složena, a stručnjaci se uvijek trebaju konzultirati. Ovo nije zadatak za investitora "učiniti sami".
Korištenje moći 1031 Exchange za izgradnju i očuvanje bogatstva i imovine, stvaranje novčanog tijeka od ulaganja, restrukturiranje, diversifikaciju i konsolidaciju nekretnina je pravo svakog vlasnika investicijskog vlasništva u Sjedinjenim Američkim Državama. Američki porezni obveznici nikada ne bi smjeli platiti porez na kapitalne dobitke na prodaju svoje investicijske imovine ako namjeravaju ponovno ulagati te prihode u više investicijskih nekretnina. Vrijednosnice koje se nude putem tvrtke Pacific West Securities, Inc., članica FINRA / SIPC.
Ovaj materijal nije niti ponuda za prodaju, niti traženje kupnje bilo kakve sigurnosti. Informacije su namijenjene samo za raspravu i informiranje. Nije namijenjeno zamjeni nadležnih pravnih, poreznih ili financijskih savjetovanja. Primjenjivi porezni kodovi odnose se samo na savezni zakon i odnose se na savezni zakon. Pojedinačna država može imati vlastite dodatne porezne kodove. Obratite se odgovarajućem poreznom i pravnom stručnjaku u vašoj državi. Ove se informacije pružaju iz izvora za koje se vjeruje da su pouzdani, ali trebaju se koristiti zajedno s profesionalnim savjetima koji su u skladu s vašom osobnom situacijom.
C. Grant Conness, predsjednik, 1031 Alternative Group
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.