Bilo da biste trebali odobriti izmjenu kredita tijekom kratke prodaje, ovisi, djelomice, o sljedećem:
- Vaša financijska situacija
- Spremnost banke
- Vaša želja da zadržite svoj dom
Ona postaje sve komplicirana ako banka odbije razmatrati sadašnju tržišnu vrijednost vašeg doma. Ako zaista želite ostati u vašem domu, bez obzira na njegovu vrijednost, promjena kredita mogla bi biti bolja opcija.
Uvjeti izmjene zajma
Cilj modifikacije kredita je smanjenje hipoteke plaćanja vlasnika kuće i naplaćivanje takve isplate.
To se postiže provedbom jednog ili više od sljedećeg:
- Smanjenje kamatne stope
- Produljenje trajanja zajma
- Dodavanje neplaćene kamate na glavnu bilancu
- Smanjenje glavne ravnoteže
Ured nadzornika valute (OCC), koji regulira nacionalne banke, kaže da mnoge izmjene zajma ne smanjuju dugovanja glavnice. Možda je još uznemirujuća vijest da veliki broj izmjena zajma ubrzo postaje delinkventan. Često je samo privremeni popravak, a ne dugoročno rješenje.
Promjene zajma mogu rezultirati povećanom plaćanjem
To vam može zvučati bizarno i suprotno načinu na koji bi promjena kredita trebala funkcionirati, ali ne i svaka banka će ponuditi izmjenu zajma koja smanjuje plaćanje hipoteke vlasnika kuće. Neke banke će ponuditi izmjenu zajma koja povećava plaćanje. Omjeri upotrebe banke, često ograničavaju određeni postotak vašeg bruto mjesečnog dohotka, kako bi odredili novu hipoteku.
Ako financijski izvod jamči, banka može zatražiti veću isplatu.
Privremene izmjene zajma
Budite svjesni da neke banke nude privremenu izmjenu zajma. To znači da banka neće pristati na trajnu izmjenu kredita, ali može ponuditi sljedeće uvjete:
- Ravnoteža glavnice ostaje ista.
- Od vlasnika kuće se traži da napravi novo smanjenje plaćanja.
- Trajanje novog plaćanja postavljeno je 3 do 6 mjeseci.
- Implikacija je ako vlasnik kuće pravodobno vrši nova plaćanja prilikom ograničenja roka za privremeni kredit, banka može odobriti trajnu izmjenu zajma.
Međutim, na kraju tog roka, banka je također slobodna reći: "Hvala vam jako puno, jer ste nam dali nešto novca, ali vaš je zajam sada u zadanom". I banka bi mogla nastaviti s isključivanjem. Čuo sam ovu priču od nekoliko Sacramentovih klijenata koji su ovim manevrrom prisiljeni na kratku prodaju.
Banke ne obrađuju kratku prodaju istodobno s izmjenom zajma
Većina banaka ne otvara dvije datoteke istodobno. Morat ćete unaprijed odlučiti želite li izvršiti izmjenu kredita ili kratku prodaju. Trebali biste slijediti jedan ili drugi.
Banka će zatvoriti kratkoročnu transakciju na čekanju ako domaćin kasnije odluči pokušati izmjenu kredita. Duljina vremena za obradu kratke prodaje u odnosu na modifikaciju kredita je otprilike jednaka. Neke izmjene zajma traju 3 do 6 mjeseci kako bi se zaključio.
Neprimjereno je kupcu koji je podnio dobru ponudu za kratku prodaju i dogovorio čekati kratko odobrenje za prodaju kako bi otkrio da su prodavači imali drugo mišljenje i sada žele napraviti izmjenu zajma usred kratke prodaje.
Moj savjet je donijeti odluku i držati se s njim. Štoviše, nemojte zaposliti neku tvrtku za promjenu kredita jer možete to zatražiti bez plaćanja bilo koga. Mnoge tvrtke za promjenu kredita su prevaranti.
Zašto bi mogla biti kratka prodaja preko izmjena zajma?
Vlasnici kuća koji bi radije izašli iz podvodne vode možda bi radije obavili kratku prodaju u zamjenu kreditne izmjene. Kratka prodaja znači da će banka prihvatiti smanjenu isplatu i otpustiti zajam. Ako je vaš dom vrijedan dramatično manje od iznosa koji duguje, možda bi bilo više smisla napraviti kratku prodaju i biti oslobođen od opterećenog duga. Evo drugih čimbenika koje valja razmotriti:
- Nakon 3 godine održavanja kredita, ako cijene ostanu stabilne, vlasnici se mogu kvalificirati za kupnju drugog doma nakon kratke prodaje uz hipoteku i isplatu koja je pristupačna.
- Obje izmjene zajma i kratka prodaja mogu utjecati na kredit . Ali oba rješenja su općenito bolja od foreclosure.
- Mnoge izmjene zajma zahtijevaju prilagodljivu stopu plaćanja nego što bi se moglo povećati svake godine nakon što su prošle 5 početne fiksne stope plaćanja.
- Većina kratkih oglasa koje prodajem u Sacramentu uključuju prodavače koji su odbijeni modifikaciju kredita.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.