Jeste li se pitali o razlikama između co-ops vs. condos? Nisi sam. Iako, može vas iznenaditi da saznate da se stanovi nisu postali popularni sve do šezdesetih godina. Kada su FHA smjernice konačno dopustile financiranje stanova, koncept složenosti apartmana prekinut je. Prije toga gotovo sve građevine koje su omogućavale mnogobrojne vlasnike su bili co-ops. Danas ćete naći većinu co-ops ili kooperativnih stambenih zgrada u velikim gradskim gradovima.
Ljudi obično povezuju suradnike s New Yorkom, ali u glavnim gradovima kao što su San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis, Detroit i Chicago, Tucson i Phoenix, uključujući i nekoliko na Floridi, a drugi su posuti po istočnoj obali.
Što je co-op?
Co-op zapravo nije nekretnina. Nekretnine su zemljište, zajedno s bilo kakvim strukturnim poboljšanjima, uključujući podzemna i zračna prava. Umjesto toga, co-op je korporacija. Kada kupac kupi co-op, kupac kupuje dionice u korporaciji i pravo da zauzme određenu jedinicu. Kooperativni kupac ne kupuje jedinicu ni dio zgrade.
Nadalje, kooperativni kupac može ili ne mora biti u mogućnosti financirati kupnju kooperanta. Neće svaka banka napraviti kooperativni zajam. Među bankama koje će izvršiti kooperativni zajam, nisu svi co-op kvalificirani kao kvalificirana zgrada.
Kupci bi trebali provjeriti sa svojim zajmodavcem kako bi saznali je li co-op na svom odobrenom popisu.
Kupac koopera također plaća mjesečnu naknadu co-opu. Ta se naknada sastoji od udjela u proratu za hipoteku zgrade, ako postoji; plaće vratara, osoblja za održavanje, možda nadzornika zgrade; osiguranje za strukturu; redovito održavanje, održavanje i čišćenje zajedničkih površina, uključujući porez na nekretnine.
Jedan od mogućih nedostataka suradnji, kažu kritičari, jest činjenica da će vlasnik često platiti dva hipoteka. Ona će platiti vlastitu hipoteku za co-op i zgradu hipoteke za co-op, što bi također moglo biti refinanced zajam za plaćanje kapitalnih poboljšanja za zgradu.
Što je stan?
Za razliku od co-op, kada kupac kupuje stan, kupac kupuje nekretninu. Kupac posjeduje prostor između zidova, podova i stropova, općenito do središnje točke. Jedinica se procjenjuje odvojeno za porezne svrhe, a kupac plaća poreze izravno županijskom procjenitelju (ili putem neovlaštenog računa zajmodavca).
Condo se može financirati odvojeno, a imovina je osigurana povjerenjem ili hipotekom, ovisno o državnim zakonima. Strukturni dizajn Condo je individualna jedinica, koja može biti jedna priča, više priča ili čak odvojenih. Na primjer, imam jednu obiteljsku kuću na Havajima koja je označena kao stan, ali je slobodna struktura, s vlastitim dvorištem.
Kupac stana također, kao co-op kupac, plaća mjesečne naknade. Te naknade plaćaju se udruzi vlasnika kuće . Naknade HOA platiti za održavanje zajedničkih područja, vanjski dio zgrade, krov, osiguranje, upravljanje udrugama i često uključuju neke od komunalnih usluga kao što su voda i smeće pokupiti.
Neki HOA pristojbe uključuju naknade za klub, vježbe i bazen / spa.
Više razlika između Co-opa i Condoa
Općenito govoreći, co-op je često jeftiniji za kupnju od stana, što znači da može koštati više za kupnju stana. Međutim, kompromis je naknada plaćena co-op može biti veća od condo's HOA pristojbe.
Velika razlika između co-op-a i condo-a je činjenica da niti jedno toplo tijelo s novcem ne može kupiti kooperativni. Kooperacije upravljaju upravni odbor, koji odredi dioničari koopera. Condos je također upravljen od strane upravnog odbora, ali one odbore ne odobravaju kupce. Odbor za suradnju ima pravo odobriti potencijalnog kupca. Iako se kupac ne može odbiti zbog diskriminacije definiranim zakonom o stambenom zbrinjavanju , kupci moraju proći rigorozni screening.
Neki co-ops ne dopuštaju stranim kupcima kupnju jedinice. Mnogi co-ops ne dopuštaju investitore ili kupce u drugom domu jer preferiraju vlasnike stanara. Co-op odbori će proučiti potencijalni zahtjev kupca, financijski izvještaj, popis imovine i obveza, izvješće o kreditima, bankovni saldo, uključujući pregled preporuka prijatelja i poslovnih suradnika, prepisanih osobnim intervjuom.
Iako se ovaj postupak može činiti poput ekstremne invazije na privatnost, vlasnici u kooperaciji odobravaju ovaj proces jer mogu biti vrlo selektivni ljudi koji žive u zgradi. Kada netko kupuje stan, ne postoji selekcijski postupak susjeda, ni na koji način da se spriječi glasan metal smrti od uzimanja četvrti na susjednim vratima.
S druge strane, zajednički odbor odobrava i kupovnu cijenu. Ako je cijena toliko niska da može utjecati na vrijednosti drugih dioničara, odbora odbora može odbiti odobriti prodaju. Condo HOA nema ovakvu ovlast da spriječi prodaju.
Mnogi kondominijski kompleksi ograničavaju broj najma kao postotak ukupnih jedinica. Postotak općenito kreće se od 80 posto vlasnika na 50 posto. To je namjera da spriječi da kompleks pretvori u stan kompleks i spušta vrijednosti. Većina kooperacija ne dopušta zakupnine niti najamninu.
Godinama se može živjeti u kompleksu apartmana i nikada ne poznavati susjede. To se vjerojatno neće dogoditi u suradnji gdje vlasnici znaju sve i sve o vama.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.