U nekim velikim gradskim gradovima, to nije izbor između kupnje parcela i kuća, jer urbane kuće mogu biti preskupe. Condos gotovo uvijek pobjeđuje. Jer često koštaju manje. Dvije od najvećih pogodnosti za kupnju condo su: obično condos su noviji od kuće, što znači bolje nadogradnje, a cijena je više pristupačne.
No, postoje i drugi razlozi zbog kojih bi se kupci mogli gravitiraju prema stanovima i kućama.
Kako bi cijenom bila dobra usporedba, predlažem da kupci razmotre visinu naknada HOA ( Homeowner's association ). Bez obzira na taj iznos, izjednačite taj iznos s povećanom hipotekom . Na primjer, recimo da je vaš HOA naknada 250 USD. Po kamatnoj stopi od 4,5 posto, to bi mogla biti dodatna uplata na iznos glavnice od 50.000 USD.
Što to znači za vas je bez HOA pristojbe, moglo bi se nagomilati vaš raspon cijena za 50.000 dolara, kupiti kuću i platiti otprilike isti iznos svaki mjesec. Drugim riječima, ako planirate kupiti stan od 250.000 USD s naknadom HOA od 250 USD, možete potrošiti isti iznos mjesečno i umjesto toga kupiti kuću od 300.000 USD. Budući da je 50.000 s 4,5 posto kamate u trajanju od 30 godina jednako dodatnoj otplati glavnice i kamate od 253,34 dolara. Ili, platite 50.000 dolara manje i kupite stan. Uzmi ili ostavi.
Ne samo da je HOA naknada razmatranja, već ovisi o pogodnostima koje pokriva HOA.
Na primjer, ako HOA isplati vodu i smeće, to bi bio dodatni trošak koji biste morali platiti sami ako ste kupili kuću. Nadalje, kuća vam vjerojatno neće pružiti teniske terene, bazene u prizemlju, asortiman bazena ili klupske kuće.
Jedan od nedostataka za kupnju stana je da vaš uređaj nikada neće biti vrijedan više od identične jedinice, plus nadogradnje.
Vaša investicija oslanja se na okolnu prodaju. Ako drugi vlasnik proda pod prodajom vatre po povoljnoj cijeni, to bi moglo utjecati na vašu tržišnu vrijednost . Parking je često ograničen na jedan ili dva vozila. To može biti velika udaljenost putovati pješice nošenje paketa iz vašeg parkiranog automobila u kuhinju.
Dvije vrste stanova
Dvije glavne vrste stanova su one koje su pretvorene iz apartmana u stanove i one koje su izvorno izgrađene kao condominiums. Ako ne možete vidjeti razliku, vjerojatno neće biti važno za buduće vrijednosti. Ako vam se vaš stan čini kao stan za vas jer je to bio konverzija stanova, osjetit će put prema drugim kupcima, a vrijednosti uvijek mogu biti manje od ostalih zajedničkih zajednica u blizini.
Pro za kupnju Condos vs Kuće
- Condos su često jeftiniji od kuća. Da biste se kvalificirali za stan, zajmodavac će dodati HOA na vašu uplatu, plus poreze i privatno osiguranje hipoteka, ako ih ima. Ipak, često će stan vjerojatno biti pristupačniji od kuće.
- Noviji stanovi imaju tendenciju da imaju više nadogradnji nego starije kuće. Ako imate srce postavljeno na granitne brojače, nehrđajuće uređaje i otvoreni tlocrt, novi stan će odgovarati tim zahtjevima.
- HOA obično nudi luksuzne pogodnosti, a tereni su često odmarališta. Bazeni, lječilišta, klubovi, BBQ područja, odbojkaški tereni, teniski tereni, košarkaški tereni, jogging staze, praonica rublja i još mnogo toga.
- Zaključaj-i-otići stil života. Ljudi se osjećaju sigurnijima jer drugi žive u neposrednoj blizini. U zatvorenim kompleksima, to je teže za one koji ne pripadaju tamo doći i otići bez preispitivanja.
- Poštanski sandučići Zajednice. U velikom kompleksu apartmana, straža bi mogla biti dostupna za prihvaćanje isporuka za vas tijekom dana.
- Manje održavanje i održavanje. Ni košnja travnjaka, raširenje lišća, zamjena slomljenih prozora. Općenito ste odgovorni samo za vašu unutrašnjost.
Nedostaci za kupnju condos vs kuće
- Često ste preblizu susjedima, a zvuk može prolaziti kroz susjedne zidove. To znači da ne možete gledati Star Wars na maksimalnu glasnoću, a ne izazivati ljude na susjedima ljutito na vašim vratima.
- Kompleks apartmana možda se neće kvalificirati za FHA zajam . Što znači da biste trebali platiti gotovinu ili dobiti konvencionalni zajam za kupnju. To ograničenje može utjecati na broj dostupnih kupaca koji mogu kupiti stan kada dođe vrijeme da prodate. Mnogi projekti nisu odobreni za FHA, jer postotak popunjenosti vlasnika vs stanara prelazi 50 posto.
- Naknada za HOA može se povećati i općenito će i dalje porasti. Ako je zgrada starija, moglo bi se zahtijevati više rezervi za plaćanje krovova, vodovoda i vanjskog održavanja, što znači da je veći HOA naknada.
- Bila bih zanemariva ako ne ukazujem da Upravni odbor u HOA može biti na izletima s vlaka. Nisu svaka HOA ovakva, ali dovoljno je da moram odgonetnuti. Mogu postojati Big Brother aspekti da žive unutar HOA i da se pridržavaju pravila koja niste stvorili.
- Bez obzira na izgled, stan nije kuća. Kvadratura bi mogla biti manja od kuće. Condo obično neće vam dati vrt koji bi trebao težiti ili mjesto za pranje vašeg automobila.
- Pet ograničenja. Ako ste oduvijek željeli Veliki Dan, vaš HOA možda neće dopustiti. Pravila mogu ograničiti broj i vrste kućnih ljubimaca koje možete prihvatiti.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.