11 razloga za ne kupujući kratku prodaju
Na površini se može činiti da kupac kratkog kupnje dobiva dobar posao. Iako je tanka marža kratke prodaje može biti isplativa za kupca - jer uvijek postoje iznimke - većinu vremena, kupac bi bio bolji od kupnje kuće koja nije zadana.
Kratka prodaja se ne prodaje po sniženim cijenama.
Malo je vjerojatno da ćete čuti kako stručnjaci za nekretnine kažu da nije dobro kupiti kratku prodaju . Djelomice, to je zato što profesionalci za nekretnine profituju na kratkoj prodaji . Svatko čini novac osim prodavača i kupaca. Shvatite, također, da agenti za unos mogu gurnuti prodavatelje na popis kao kratku prodaju, jer ako prodavači prođu kroz foreclosure , agenti za unos ne bi dobili popis.
U Sacramentu, gdje radim, na primjer, mnogi agenti zanemaruju kratku prodaju i predlažu da njihovi kupci kupuju nešto drugo. To su često agenti koji su izgorjeli u prošlosti i imali su kratke prodaje raspadati jer su bili navedeni od strane agenta koji nije imao tvrtku unos kratke prodaje.
Evo 11 razloga zašto kupci možda ne žele kupiti kratku prodaju:
Prodavači plaćaju previše
Ako je kuća prodana za 500.000 dolara prije nekoliko godina i sada je prodana na 400.000 dolara, to ne znači da kupac besplatno podiže 100.000 dolara dionica .
To znači da je prodavatelj platio previše na rastućem tržištu, a sada je tržište pale. To znači da prodavatelj nema pravednost.
Prodavači su posuđeni previše
Banke koje su željele posuditi novac za uvažavanje tržišta ponekad su dopustile zajmoprimcima da prekomjerno hipoteku domu, što znači da je zajmoprimac kredita premašio vrijednost imovine.
Procjene su subjektivne, a ne i svi procjenitelji stavljaju istu vrijednost na dom. Iako su protiv zakona, neki procjenitelji su pod pritiskom banaka da procjenjuju na iznos koji homeowner želi posuditi.
Stroga kvalifikacija Neiskusna ili neetička agencija za nekretnine mogla bi gurnuti prodavatelja na razmatranje kratke prodaje kada prodavatelj ne kvalificira za kratku prodaju . Prodavači moraju dokazati poteškoće i podnijeti dokaze o teškoćama zajmodavcu na odobrenje. Neki agenti navode domove kao kratku prodaju bez ikakvog razgovora s zajmodavcima ili pretkvalifikaciji prodavača.
Kuće prodaju po tržišnoj vrijednosti.
Zajmodavci nisu naivni ili nisu svjesni vrijednosti domova. Zajmodavci će inzistirati na komparativnoj analizi tržišta , poznatom kao CMA ili brokersko mišljenje o cijenama, poznato kao BPO. Ako zajmodavac vjeruje da je bolja cijena moguće dobiti uzimajući imovinu u foreclosure nad kratkom prodajom, vjerovnik može držati za višu cijenu. Ta će cijena biti blizu tržišne vrijednosti . Zajmodavci prihvaćaju kratku prodaju kada je kuća vrijedna kratkoročne prodaje, što znači tržišnu vrijednost.
Kuće prodaja "Kao što je"
Ako se hipotekarna tvrtka slaže na kratku prodaju , najvjerojatnije će platiti troškove zatvaranja u transakciji.
Zajmodavci traže od kupaca kupnju kuće u sadašnjem stanju. Zajmodavci će obično odbiti platiti:
- Predloženi popravci otkriveni su na kućnoj inspekciji .
- Inspekcije štetočina ili rad koji je potreban za izdavanje jasnog izvješća o štetočinju.
- Certifikat krova ili popravak krova.
- Planovi zaštite domaćina za kupca.
- Odlaganje remonta.
Duljina vremena za zatvaranje
Ovisno o datumu podnošenja Obavijesti o neplaćanju , založenom broju zajmodavaca o foreclosures i količini papirologije koje je prodavatelj već poslao, može potrajati od dva tjedna do dva mjeseca kako bi dobili odgovor na ponudu za kupnju od zajmodavca. Isto tako, ako su uključeni dva zajmodavca jer postoje dva zajma osigurana imovini, moglo bi potrajati duže da zadovolji zahtjeve drugog zajmodavca.
Zajmodavci mogu promijeniti uvjete
Neki zajmodavci zadržavaju pravo pregovaranja o uvjetima kratke prodaje u posljednjoj minuti.
Ako se tržište promijeni, novi zakoni prođu ili nove informacije prelaze dužnikov stol, vjerovnik može pokušati promijeniti uvjete ugovora. Zajmodavci uglavnom imaju odvjetnike na raspolaganju, a obični kupci to ne.
Povjerenstvo za sniženje zajmova
Zajmodavci koji su prodali zajmove Fannie Mae ili Freddie Mac obično plaćaju tradicionalne komisije za nekretnine agenata za nekretnine. Drugi mogu tražiti popust. Štoviše, agenti završavaju radeći dva do tri puta rad konvencionalne transakcije i ne cijenimo plaćanje manje za više posla. Ako ste pristali platiti agentu određeni postotak prema ugovoru o posredovanju kupca , mogli biste biti odgovorni za razliku između onoga što će zajmodavac platiti i što vaš ugovor predviđa, ako vaš zastupnik odbija odustati od razlike.
Viši troškovi zatvaranja kupca
Budući da će lenders rijetko platiti za bilo kakve dodatke, kao što bi prodavač bio spreman učiniti, ako želite bilo koji od tih dodataka, platit ćete ih sami. Ponekad će zajmodavci odbiti platiti troškove zatvaranja standardnih prodavača, kao što su porezi na transfer . Ako želite posebne inspekcije, vjerojatno ćete ih platiti iz džepa.
Izgubiti kontrolu transakcije
Ako trebate zatvoriti tajni datum određenim datumom, puno sreće s tim. Kratak proces zatvaranja domova traje neodređeno vrijeme. Prodavateljov zajmoprimatelj poziva snimke, a ne kupca, niti vjerovnika kupca. Ako pokušavate zatvoriti skladište istodobno s prodajom svog doma, to se možda neće dogoditi.
Motivacija malog prodavača
Kada prodavatelj otkrije da je učinak kratkoročnog prodaja na kredit blizu prihoda od prodaje , malo je poticaja prodavaču da surađuje s kratkom prodajom. Iako se prodavači mogu kvalificirati za kupnju drugog doma u roku od 2 godine nakon kratke prodaje u odnosu na 5 (s ograničenjima) na foreclosure, neki nemaju namjeru ponovo kupiti drugi dom.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji