Proces zatvaranja doma

Čeka se zatvaranje kuće

Ako niste oprezni, postupak zatvaranja kuće može potrajati dulje nego što mislite, a moguće je da se povučete duže nego što ste se nadali, što je normalno, ali postoje načini za izbjegavanje problema. Na primjer, odmah nakon dobivanja prihvaćene kupoprodajne ponude , sljedeći je upit da domaći kupci žele znati koliko će vremena trebati zatvoriti kuću. Osim ako kupci ne plaćaju sve gotovine za dom, to je vjerovnikov kupac koji će odrediti duljinu vremena potrebnu za obradu kredita i zatvaranje.

Što znači da zajmodavac igra važnu ulogu koja se ne može previdjeti.

Kupac i prodavatelj mogu dogovoriti ranije datum zatvaranja ugovora o kupnji , ali ako zajmodavac ne može izvršiti tijekom tog vremenskog prozora, nije bitno što je datum odabran, jer se neće zatvarati na datum navesti kupac i prodavatelj. Zatvarat će se kada je zajmodavac spreman za zatvaranje. Nadalje, nisu svi zajmodavci blago štedjeli.

Proces zatvaranja skupa

Ovisno o tome gdje živite, svaki se broj entiteta može nositi s procesom zatvaranja. Razgovarajmo o nekima. Agent za zatvaranje mogao bi biti časnik escrow-a , bliži, naslovnik ili odvjetnik za nekretnine .

Procesi zatvaranja mogu se jako razlikovati čak iu istoj državi. U Kaliforniji, primjerice, sigurnosni proces razlikuje se u sjevernoj Kaliforniji u odnosu na južnu Kaliforniju. Primarna razlika između ovih dviju strana je izvučena i potpisana na prednjem kraju (nedugo nakon prihvaćanja ponude) u južnom Calu i na zadnjem kraju (neposredno prije zatvaranja) u sjevernom Calu.

Međutim, prije nego što se bilo koja sigurnosna garancija može zatvoriti, svi uvjeti ugovora o kupnji moraju biti ispunjeni; onda prodavatelj deponuje djelo i kupac položi sredstva. Evo primjera vrsta uvjeta potrebnih u Kaliforniji. Proces zatvaranja države može varirati.

• Potpuno izvršeni kupoprodajni ugovor i dopune.

• Depozit ozbiljnog novčanog depozita .
• Pregled ili odricanje od kuće.
• Ispunjavanje obveza prodavatelja kao što je podnošenje izvješća o nadzoru i / ili završetku štetočina , certifikat krova , jamstvo za stanovanje , preliminarni naslov politike , primitak zahtjeva korisnika , popravci, ako postoje, prema Zahtjevu za popravke .
• Dovršetak inspekcija kupca, ukljucujuci izdavanje nepredviđenih slucajeva, ukoliko to bude zatraženo.
• Krajnja inspekcija ili odricanje od kupca.
• Procjena imovine od strane procjenitelja zajmodavca.
• Odobrenje kredita zajmodavcu i zadovoljenje uvjeta kreditiranja od strane kupca kao što je polaganje dokaza o polici osiguranja kuće .
• Potpisane escrow upute prodavatelja i kupca.
• Prodavatelj je potpisan i ovjeren priznati naslov.
• Kupac je potpisan i ovjeren djelo povjerenja i izvršio zadužnicu .
• Kupčeve potpise o svim kreditnim dokumentima.
• Depozit sredstava kupaca od zajmodavca.
• Plaćanje salda kapara kupca i zatvaranja troškova kupca .

Koliko dugo završe početak kuće?

Kupci koji su dobili odobrenje kredita u odnosu na predkvalifikaciju kredita često su u mogućnosti zatvarati prije. Proces pre-odobrenja uključuje provjeru pojedinih stavki unaprijed, prije potpisivanja ugovora o kupnji, premještanje dužnika nekoliko koraka do zatvaranja.

Ako je zajmodavac potvrdio zapošljavanje dužnika, bankovne račune i izvješće o kreditima , zatvaranje se može odvijati onoliko brzo koliko osiguravatelji mogu obraditi papire i pregledati procjenu, obično u roku od tjedan ili dva. Međutim, ako dokument nedostaje iz datoteke kao što je preliminarno naslovno izvješće ili stanje prodaje prodavatelja, zatvaranje može biti odgođeno.

Većina savezno povezanih hipotekarnih kredita može se zatvoriti u roku od 30 dana. Posebni posebni programi za kupnju domaćih kupaca , posebice oni koji uključuju pomoć u slučaju predujma kupca , mogu potrajati 35 do 45 dana da se zatvore. Ovi posebni zajmovi obično zahtijevaju odobrenje od dva procesa osiguranja.

S druge strane, usklađivanje s TRID smjernicama može ponekad usporiti proces jer subjekti koji rade zajedno nemaju prethodno postojećeg odnosa.

Odgoda zatvaranja kuće

Najveći problemi često se javljaju nakon što se datoteka podnosi osiguravatelju. Časnici za zajmove općenito su upoznati sa smjernicama osiguranja; međutim, oni ne mogu uvijek predvidjeti odgovor poduzetnika. Svaki osiguravatelj je jedinstven.

Malo je lošije za kupce nego što sjedi na vrhu kutije koje sadrže sve vrijednosti koje posjeduju, čekaju pokretače i ne znaju hoće li njihov zajam odobriti osiguravatelj. Zadnjih nekoliko dana zatvaranja može biti vrlo neizvjesno.

Institucionalni zajmodavci čini se da uzrokuju više odgode od hipotekarnih brokera. Nisam siguran je li to zbog toga što velike banke slijede vlastite postupke ili da njihovi zaposlenici udaraju sat i zapravo ne brinu o datoteci kao što su naručeni protu-dijelovi, ali većina kašnjenja u mom escrow-u jesu iz velikih banaka.

Ovdje su uobičajeni problemi koji mogu odgoditi ili spriječiti zatvaranje, a mnogi od njih, to mi je teško reći, trebali su biti obrađeni prije podnošenja pod pokroviteljstvom, ali ponekad je lopta ispala:

• Niska ocjena ili potpisnik narudžbe ocjenjuju procjenu koja ne odgovara prvoj procjeni.
• Dodatni dug koji se nalazi na ažuriranom kreditnom izvješću kupca.
• Pogreške navedene u izvješću o kupcu kupca.
• Novi zakoni ili presude podnesene protiv kupca ili prodavatelja nakon ažuriranja naslova.
• Oblaci na naslovu.
• Promjena statusa braće za kupca ili prodavatelja.
• Potrebne ažurirane bankovne izjave ili financijske dokumente.
• Nedostaje informacija o osiguranju.
• Istekla kreditna ili programska obveza.
• Značajne promjene naknada u procjeni zajma.

Ako ugovor o kupoprodaji ne sadrži odredbu koja omogućuje zatvaranje kontingenta nakon odobrenja kredita, ozbiljni novac za kupca mogao bi biti ugrožen ako zajam nije odobren i transakcija se ne zatvori.

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.