Trebate li kupiti kuću koja je preuređena bez dozvola?

Vraćanje kuća dopušta nakon kuće obnove je često teško

Pitanje: Trebate li kupiti dom koji je preuređen bez dozvola?

Čitatelj pita: "Moja supruga i ja razmišljamo o kupnji kuće koja je preuređena bez dozvole. Nije to bio veliki posao preuređivanja, samo je sunroom dodan s leđa, ali prodavači su rekli da je posao obavljen bez oni su možda zamijenili kuhinjske ormare i šalice, ne znam sigurno, ne znam što treba dozvolu, a što ne, ali volimo kuću i želimo je kupiti. teško možemo ući kupnjom kuće koja je preuređena bez dozvole? "

Odgovor: Moje prvo pitanje bi bilo ono što vaš agent treba reći o radu koji se obavlja bez dopuštenja? Budući da je većina zakona vezanih uz dozvole lokalna i razlikuju se od grada do grada i države do države. Vaš agent može znati kakve probleme možete naići kupnjom kuće koja ima poboljšanja bez dozvole.

5 razloga zašto kuće ne remodele bez dozvola

Ako ste ispitali 100 ljudi koji su nedavno preuređivali kuću i pitali koliko je izdalo dozvolu, ne bi bilo neuobičajeno ili neuobičajeno da 80% do 90% ili više priznaju da nisu podnijeli zahtjev za dozvolu. Zašto više vlasnika kuće ne dobije dopuštenje za prepravljanje? Nekoliko razloga.

1. Pregradnja dozvola može koštati previše.
   Dozvole se obično temelje na cijeni projekta. Kad sam sagradio garažu , procijenio sam da je cijena oko 6.000 dolara, a moja je dozvola bila vrlo jeftina, oko 100 dolara. Nije dobra ideja pokušati izgraditi strukturu koju vaši susjedi mogu vidjeti bez dobivanja dopuštenja jer vas susjedi mogu prijaviti.

1. Mogući dodatni i nerazumni zahtjevi.
   Nikad nisam upoznao dva gradska inspektora koji su se složili oko bilo čega. Ponekad je gradski kod otvoren za tumačenje. Ako vlasnik kuće planira prepraviti kuhinju , primjerice, gradski kod može zahtijevati da vlasnik kuće zamijeni električnu kutiju ili da napravi neku drugu vrstu poboljšanja koja bi mogla dodati tisuće dolara na posao. Natrag u moju garažu. Gradski inspektor mi je rekao da kopam jarak 18 inča duboko za električno. Kad su se vratili da pregledaju gotov posao, drugi inspektor je rekao da je jarak morao biti dubok od 24 metra, inače bih trebao instalirati prekidač za isključivanje u podrumu.

1. Dopuštenja pregradnja mogu uzrokovati kašnjenja.
   Nisam mogao završiti gradnju svoje garaže dok gradski inspektor nije izašao da se odjavi na dozvolu. Grad je trčao iza sebe i bio zaostajan za nekoliko tjedana. Svi su radovi zaustavljeni dok smo čekali. Često se inspektori prijavljuju na posao u fazama.
2. Dozvole su previše nevolje za dobivanje.
   Istina, morate se spustiti u grad i primijeniti, unijeti svoje planove gradnje i dobiti ih odobren. To je gnjavaža za neke ljude. Mnogi vlasnici kuća radije bi radili i zaboravili na dozvolu.
3. Domaćini smatraju da neće biti uhvaćeni.
   Iz vida, iz uma, neki su ljudi moto. Misle da ih nitko nikad neće uhvatiti. Ali što se događa kada odlučite dobiti dozvolu za nešto drugo? Gradski inspektor može zamijetiti poboljšanje, provjeriti evidenciju i saznati da nije izdana dozvola. Poznajem gradske inspektore koji voze niz ulice u potrazi za odbacenim materijalima za pakiranje iz projekata za poboljšanje doma .

5 Problemi povezani s pregradnjom kuće bez dozvole

U obrani stambenih dozvola za preoblikovanje posla, ako ste fleksibilni sa svojim vremenom i nemate ništa protiv potrošnje još nekoliko stotina, općenito je dobra ideja dobiti dozvolu. I evo nekih problema koji bi se mogli vratiti natjerati se na vlasnika kuće koji se kreće naprijed na samostalni projekt bez dozvole:

1. Neovlašteni rad možda neće biti ispravno ili kodiran.
   Samo zato što vlasnik kuće unajmljuje dobavljača ne znači da će izvođač radova ispravno obaviti posao. Osim toga, obično postoji više od jednog načina za obavljanje posla, a sva tri mogu biti pogrešna.
2. Osiguranje kuće ne bi moglo pokriti nedostatak neodobrenog preoblikovanja.
   Ako je remodel učinjen neispravno i nešto se dogodi, recimo vruća žica sklizne iz žice i požar izbije. Šteta koju je prouzročila požar možda neće biti pokrivena kućnom osiguranicom ako je poboljšanje dovršeno bez dopuštenja.
3. Grad bi mogao zahtijevati da ga iskoriste.
   Gradski kod često zahtijeva da uokvirivanje bude pregledan od strane grada prije vješanja suhozida. Da biste utvrdili jesu li klinovi ugrađeni u kupaonicu 16 centimetara u centru, primjerice, gradski inspektor bi mogao napraviti vlasnika kuće da istrijebi zidove. Sve pločice od keramičkih pločica bi također trebale ići s njim, što zahtijeva zamjenu.

1. Grad bi mogao procijeniti kazne.
   Ako dozvola izgleda skupo, pričekajte dok ne dobijete račun za novčane kazne i kazne zbog neuspjeha dobivanja dozvole. Radna dozvola mogla bi koštati trostruku ili četverostruku količinu izvorne dozvole.
2. Procjenitelj domova možda ne uključuje dodatak u kvadratu.
   Ako procjenitelj ne uključuje dodanu kvadratnu snimku u procjeni, dom vjerojatno procjenjuje za mnogo manje. To znači da bi se prodavatelj mogao odbiti za refinanciranje . Kupac možda neće moći dobiti zajam za kupnju kuće. Pogledajte ovako, ako 10x10 soba nije dopuštena, to je 100 četvornih metara. Na 200 dolara četvornih stopa, mogli biste izgubiti 20.000 dolara.

Može li prodavatelj dobiti dozvolu za gradnju nakon činjenice?

U nekim slučajevima, da. Prodao sam kuću za prodavače u Carmichael, Kalifornija, koji je poslao izvođača radova za dobivanje dozvole za njihovu dodavanje . Ustanovili su da postoji dopuštenje za rad, iako su županijski zapisi koje sam dobila nisu pokazali dopuštenje. Zapisnici koji pristupaju agentu nisu uvijek točni. Naš prvi skup kupaca dobio je procjenu, a procjenitelj je izmjerio kuću, uz provjeru dozvole. Loše vijesti, nije bilo dopuštenja.

Kupac je otkazao zbog toga. Nemajući kvadratura značilo je da prodavači ne bi mogli prodati svoj dom u iznosu koji su željeli jer to ne bi procijenilo u tom iznosu. Možda mislite da je dodatnih 100 četvornih metara, za sobu koja mjeri 10 metara do 10 stopa, beznačajna, ali ako cijena po kvadratnom stopalu iznosi 300 dolara, to je 30.000 dolara manje.

Nažalost, izvođač je dugo prestao raditi. Prodavači su morali dobiti "izgrađenu" dozvolu od županije, koja je uključivala unajmljivanje arhitekta da nacrta planove, a Županija je provodila mnoge recenzije. Troškovi prodavača iznosili su oko 8.000 dolara, ali to je bilo bolje od gubitka 30.000 dolara.

Savjet: Najbolji način da se zaštitite prilikom kupnje kuće provjerite s gradom koji je dozvolio izdavanje, da se kvadratura podudara s gradskim zapisima i da dobije kućnu inspekciju .

U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.