Pitanje: Treba li popraviti moj dom ili pokušati prodati kao što je?
Čitatelj pita: "Proveo sam puno vremena i novca za vanjsko preoblikovanje svog doma, uz značajan preoblikovanje majstorske kupelji. Međutim, ostatak moje 22-godišnjeg doma treba pozornost unutra. Kupaona na katu ima suhu trušku i ima datum. Kuhinja je isto toliko 1980-ih godina. Imamo prilično nove uređaje, ali brojači i ormarići vjerojatno trebaju zamijeniti. Trebam li popraviti moj dom ili pokušati prodati ga kao što je?
Odgovor: Ovo je jedno od onih pitanja gdje odgovor ovisi o varijablama kao što su stanje konkurentnog inventara, bilo da je to vruće, hladno ili neutralno tržište nekretnina i vjerojatnost povrata ulaganja.
U mom iskustvu, mnogi prodavači stavljaju previše novca u popravljanje svojih domova za prodaju. Oni popravljaju kupac koji nikada neće primijetiti ili neće platiti dodatnu naknadu. Razgovarajte s vašim agentom prije nego što poduzmete bilo kakve popravke i provjerite je li vaš agent iskusan i dovoljno kvalificiran kako bi osigurao kohezivne odgovore na koje se možete osloniti.
Prodaja kuće kao što je stanje
Na primjer, prije nekoliko godina, prošli klijent pozivao je da joj susjedi susjedi moraju odmah prodati svoj dom. Reći da je potreban posao bio je nedostatak.
Dom se pojavio naseljen. Na zidovima su se nalazile rupe sve do vanjskih i podnih obloga natopljenih urinom; većina električne energije nije radila, a kadu kupaonice pale su se kroz grede.
Sve su slavine pukle i, u jednoj spavaćoj sobi, našao sam hrpu mrtvih štakora koji su bili u hrpi u središtu poda.
Ovo nije bio dom koji se lako mogao popraviti. Čak ni sloj boje ne bi pomogao prodati ovo mjesto. Cijene smo dovoljno nisko da je privukla više ponuda i prodana s nultim danima na tržištu.
Samo su izvođači i peraje napravili ponude na ovom domu.
Da li kućni kupci žele popravljače ili fiksirane domove?
Neki domaći kupci žele kupiti popravljač gornjeg doma, ali općenito ti kupci žele dom koji će zahtijevati lagane kozmetičke popravke. Kupci koji gravitiraju prema fixerima su oni koji se ili ne kvalificiraju za kupnju skuplje kuće ili onih koji žele zaraditi sami popravljanjem kuće.
Još se moram upoznati s kućnim kupcem prvoklasnog novaka koji kaže: "Daj mi dom koji mogu srušiti na klinove". Većina kupaca za fiksiranje je spremna raditi jednostavne popravke poput boje zidova, staviti u novi tepih ili zamijeniti svjetiljke. Oni obično ne žele obnoviti temelje ili premjestiti zidove.
Fixer-gornji kupci će popustiti cijenu kuće kako bi se omogućilo popravke i, zbog neugodnosti, malo više. Recimo, dom vrijedi 100.000 dolara, ali treba novi krov. Novi krov može koštati 10.000 dolara. Kupac najvjerojatnije neće ponuditi 90.000 dolara za ovaj dom. Inače bi mogli kupiti identičan dom s novim krovom za 100.000 dolara, a nemaju gnjavaže.
Kupac za ovu vrstu kuće može ponuditi 75.000 dolara ili čak manje. U ovom scenariju, prodavatelj bi bio pametniji platiti za novi krov i prodati dom za 100.000 USD.
Štoviše, mnogi kupci neće kupiti kuću koja treba novi krov. Oni će se brinuti da će uključeni rad koštati više od onoga što su očekivali. Možda zamjena krova bi uključivala otkidanje plašta i popravak greda, što bi moglo dodatno pridonijeti trošku. Većina kupaca želi dom koji je u pokretu. Ne izvršavajući popravke, ograničit ćete broj kupaca koji su možda privučeni vašem domu.
Prije namještanja vašeg doma
Pametni će prodavatelji izmjeriti troškove predloženih poboljšanja u odnosu na tržišnu vrijednost kuće nakon popravka ili nadogradnji. Ako nadogradnja neće vratiti ulaganje, takvo poboljšanje možda neće biti zajamčeno. Prije nego što odlučite podignuti krov i postaviti krovne prozore u master suite, shvatite da kuhinje i kupke nose najveći povratak.
Prije nego što odlučite izvršiti određene popravke prije preprodaju, odvojite popodne za obilazak drugih domova u susjedstvu prodaje s vašim agentom.
Imajte na umu stanje i pogodnosti u tim domovima. Usporedi ove kuće sa svojim. Ako, na primjer, većina domova na tržištu ima nadograđene kuhinje, trebali biste se usredotočiti na fiksiranje kuhinje.
To ne znači da morate kupiti dizajnerske aparate i skinuti ormariće. No, preuređenje manje kuhinje moglo bi biti dobra investicija. Ponekad, jednostavno slikanje hrastovih ormara tamnija boja i instaliranje ažuriranog hardvera mogu vam dati vašem kuhinju posve nov izgled.
Napravite popis svega što je neispravan, slomljen ili istrošen. Ako kupci uočavaju probleme ili neispravne sustave, možda se pitaju što je ostalo u domu zanemareno. Kupci kojima sam pokazao kuću od 1,5 milijuna dolara u Fab 40s u Sacramentu prošli su na tom domu zbog blagog nadzora prodavača. Ulazni put sagovi su imali veliku rupu u sredini šavova, i bio je prekinut. Taj tepih učinio je loš dojam na kupcima do te mjere da su bili uvjereni da prodavači nisu brinuli o prodaji kuće.
Evo 10 minimalnih poboljšanja prije nego što proda svoj dom:
- Zakrpane rupe i pukotine u zidovima i stropovima.
- Popravite sve razbijene aparate i HVAC sustave.
- Popravite propuštene slavine.
- Zamijenite istrošen ili zamrljani tepih.
- Ponovo zacrnite tamne ili oštećene zidove s neutralnom bojom (ne bijelo).
- Zamijenite slomljeno staklo prozora.
- Popravite krov.
- Izmijenite bilo kakve datirane svjetiljke / stropni ventilatori .
- Zamijenite stare zastore i prozorske prozore.
- Popravite kršenja koda.
Ako je vaše tržište nekretnina izuzetno vruće - prodajno tržište - možete dobiti više manje popravaka prije prodaje; međutim, dom koji treba popravke i dalje će donijeti nižu cijenu. U sporim tržištima - tržište kupaca - kupci možda čak ne bi mogli pogledati kuću koja treba raditi, osim ako nije REO . Zamolite svog agenta za savjet.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.