Zatvaranje FSBO-a bez pomoći agenta
Možda vozite oko susjedstva koje vam se sviđa, a znak u dvorištu: "Za prodaju vlasnika!" Možda naiđete na jedan u odjeljku za nekretnine u lokalnim novinama. Ako radite s agentom i ona je osobito vrijedna, mogla bi čak i naići na nju dok traži nešto u vašem rasponu cijena koji zadovoljava vaše specifičnosti.
U svakom slučaju, tu je. Na prvi pogled, volite imovinu. Je li to nešto što biste trebali slijediti ili biste trebali biti jasni? Možete nastaviti s rezervom ako zadržite nekoliko stvari na umu. Kupnja FSBO-a jednako je kao i kupnja bilo koje druge imovine ... vrsta. Ali netko će morati preuzeti odgovornosti tog nedostajućeg agenta.
Trebate agent?
Prodavač očito ne želi zaposliti agenta za unos; on je ušao u ovo sam. Ali mnogi vlasnici su spremni platiti agenta kupca. Ako već imate zastupnika, ona može kontaktirati kupca u vaše ime. Ako ga još nemate, razmislite o pronalaženju onoga tko je spreman preuzeti posao.
Agentima kupaca nije uvijek uzbuđen raditi na FSBO-ima bez agenta za unos podataka jer ne žele odgovornost ili zato što to znači više posla za ne nužno više novca. Kada je uključen samo jedan agent, ta osoba često završava raditi obje strane.
Što se tiče vaših potreba, posredovanjem agenata može biti iznimno korisno tijekom čitavog postupka, a prodavatelj obično plaća agencijsku proviziju, tako da nema razloga da ne pokušavate nešto raditi s nekim. Zašto biste to trebali sami, ako ne morate?
Pisanje Ugovora o kupnji
Prodaja kuće započinje ugovorom o kupnji .
Ako vam je neugodno pisati sebe i ne želite upisati pomoć agenta, možete nazvati odvjetnika za nekretnine kako biste nosili taj aspekt transakcije za vas. U stvari, trebali biste imati odvjetnika čekajući u krilima ionako kako bi bili sigurni da je cijela transakcija ostvarena legalno i sva vaša prava su zaštićena.
Mnogi odvjetnici izradit će ponudu za kupnju i druge dokumente za razumnu naknadu, a obično je dobro potrošeno. Također možete pronaći ugovore o kupnji nekretnina na mreži, no možda ćete biti bolje od iznajmljivanja stručnjaka ako nemate stručnost kako biste pravilno ispunili obrasce. Ovo vjerojatno nije vrijeme da budemo peni mudri i funti glupi.
Ako odlučite sami voditi brigu o dokumentima, imajte na umu nekoliko stvari:
- Nudimo manje od cijene popisa. Na taj način, pregovori mogu samo ići gore. Ako počnete previsok, ne možete se vratiti dolje.
- Napišite u nepredviđene slučajeve. Provjerite imate li izlaz iz transakcije ako pronađete fizičke nedostatke u imovini koje prodavatelj neće popraviti, ako su CC i R nezadovoljavajući ili ako vaš kredit nije odobren, među ostalim izdanjima. Neki od uobičajenih nepredviđenih slučajeva uključuju zadovoljavajuću procjenu kod kuće, odobrenje kredita, zadovoljavajući kućni pregled i inspekciju štetočina, jasan naslov prodavatelja, odobrenje otkaza prodavatelja i osiguranje. Ako se bilo koji od ovih čimbenika ne može ispuniti, ugovor postaje ništav, ako ste uključili odgovarajuće klauzule o nepredviđenju.
- Nemojte davati pozajmicu za ozbiljan novac prodavatelju. Dajte je trećoj strani koja će vam se pridržavati, kao što je naslov tvrtke ili društvo za spajanje . Normalno, agencija za unos podataka stavit će je u svoj deponijski račun za čuvanje. Ne želite da ide na račun za prodavanje prodavatelja. Što ako ga prodavatelj troši i posao se pada zbog jedne od tih konglomerizacijskih uvjeta? Ili što ako on samo odbija vratiti vam se? Izbačao bi novac, barem sve dok ga ne biste mogli odvesti na sud i iz njega izvaditi. Ali ti pokušavaš kupiti kuću, zar ne? Želite li zaista uplatiti takav novac?
- Odredite tko plaća za što. Ovdje nema postavljenih pravila. Tko plaća za koje se naknade mogu prevesti. Saznajte tko će platiti porez na transfer, escrow i naknade za naslov. Ako ste izvrstan pregovarač, sve je bolje. Vjerojatno ćete ovo sami voditi brigu.
- Koristite proporcije u vašu korist. Shvatite hoće li vam bilo kakvo proporcioniranje biti u vašoj naklonosti. Na primjer, neiskorišteni dio poreza na imovinu obično je povrat novca od prodavatelja ako se plaćaju unaprijed za prodaju. U ovom slučaju, možda biste željeli tražiti nikakve propise. Ali ako se porez isplati u zaostatku, prodavatelj će vam pribaviti kredit, pa ćete poželjeti troškove.
- Kada ćete preuzeti posjed? Navedite kada će vam prodavatelj davati ključeve i posjedovati imovinu. Prihvatljivo je u nekim dijelovima zemlje očekivati posjedovanje na dan zatvaranja. U drugim područjima, posjedovanje se daje dan nakon zatvaranja kako bi se prodavaču vrijeme za pomicanje.
O toj kućnoj inspekciji
Uvijek dobijte kućnu inspekciju od renomiranog domaćeg inspektora. Previše poslova ide na jug kada je uključen loš domaći inspektor . Zatražite vjerodajnice i zamolite inspektora da li pripada nekoj udruzi, a potom slijedite i kako biste potvrdili.
Imate nekoliko opcija ako se pronađu glavni problemi s inspekcijom. Možete zatražiti prodavatelja da:
- Riješite problem , ali imajte na umu da on nije dužan zaposliti najbolje dobavljače ili osigurati kvalitetan posao. I mnogi ugovori navode da se nekretnina prodaje "kako jest", pa provjerite tvoje. U ovom slučaju, prodavatelj nije dužan popraviti ništa.
- Kreditite novac za unajmljivanje vlastitog izvođača nakon zatvaranja. Ovaj će se iznos primijeniti na troškove zatvaranja. Ali što god radite, nemojte navoditi dodatak da je kredit za popravke.
- Smanjite prodajnu cijenu , obično za iznos koji je u skladu s očekivanim troškovima popravaka.
Preuzmite pravila za naslov
Neki kupci smatraju da ne vrijedi dodatni novac za kupnju naslovnog osiguranja , ali pametni kupac to uvijek čini. Troškovi za popravak oblaka na naslovu ili osporavanje usporavanja mogu biti ogromni u usporedbi s novcem koji košta kupnju osiguranja.
Neki mitovi o FSBO ponudama
- FSBO nisu ozbiljni prodavači. Nije istina. Mala bi manjina mogla samo testirati vodu, ali većina apsolutno želi prodati svoje domove.
- FSBO nisu fleksibilni po cijeni. Neki kupci smatraju da FSBO nisu agenti za zapošljavanje jer se ne mogu priuštiti, da im je potrebno poduzeti svaki dimenzija iz posla, tako da neće saviti cijenu. No, prema studijama Nacionalne udruge Realtors, većina za prodaju od strane vlasnika zapravo dobiti manje za svoje domove od onih koji popis s agentom . FSBO-ovi su obično spremni pregovarati , ali možda neće biti jako dobri ako to ne rade za život.
- Za prodaju vlasnika skrivaju materijalne činjenice. FSBO-i su vezani istim zakonima koji upravljaju onima koji zastupaju posrednik u prometu nekretninama . Ti prodavači moraju dati kupcima federalne i državne obveze objavljivanja, ako ih ima, uključujući otkrivanje bilo kakvih relevantnih materijalnih činjenica .
- Ne morate dobiti unaprijed odobrenu hipoteku. Ovo je uvijek korisno da kupujete FSBO ili idete na tradicionalniju rutu. Možda neće biti potrebno, ali pomaže u određivanju raspona cijena, a svi će prodavatelji cijeniti znajući da ste već odobreni za nastavak.
Donja linija
Zapamtite, zatražite pravni i porezni savjet ako imate bilo kakvih pitanja. Obično je malo riskantno kupiti FSBO kad ti ljudi nemaju iskustvo prodaje domova. Oni također vjeruju da oni "štede" novac ne zapošljavaju agenta kada, u stvari, obično gube novac, prema Nacionalnoj udruzi Realtors.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, bila je posrednik-suradnik u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.