Trebaju li Agenti Povrat komisije kao kredit za domaće kupce?
Ovaj zahtjev me zainteresirao. Htjela sam znati kako je došla do takve ideje.
Ona je paralegalistica. Pitao sam se je li možda jedan od njezinih klijenata tražio od nje da otkaže dio svoje plaće kako bi pomogla platiti račun poslodavca. Jedna stvar je ako odvjetnik želi poduzeti slučaj pro bono. Drugi je ako klijent očekuje da paralegal ili odvjetnik subvencionira obveze klijenta.
Agenti koji kotiraju na burzi Kreditna povjerenstva kupcima
Ovo je kontroverzna tema kod većine stambenih agenata jer to ne čine kao uobičajeni način prakse. Neki će agenti, međutim, vratiti cjelokupnu ili dijela provizije kupcu ili prodavatelju. Ne postoji mnogo agenata koji su voljni sudjelovati s onim što vide kao teško zarađeni novac, ali nije teško tražiti.
Recimo da je agent potpisala ugovor o unosu s prodavateljem. Prodavač se obvezuje platiti agentu 7% provizije. Agencija se, dakle, slaže da bi to povjerenstvo podijelilo s agentom kupca . Tako brokersku agenciju dobiva 3,5%, a kupac broker dobiva 3,5%.
Svaki zastupnik predstavlja jednu stranku.
Međutim, kada agencija za unos funkcionira u dvostrukoj agenciji zastupajući i prodavatelja i kupca, obično taj agent prima cijelu komisiju ili, u ovom slučaju, punu 7%. Neki kupci vjeruju da budući da agent za unos daje više novca, taj agent bi trebao dati nešto od toga.
Razumiju da ako bi unajmili vlastiti agent kupca, agencija za unos bi "izgubila" polovicu provizije. Oni ne znaju da neki agenti neće raditi s oba prodavača i kupaca, au nekim je državama protiv zakona to učiniti.
Sada će neki agenti unaprijed dogovoriti komisije za nekretnine s prodavateljem. Prodavač može pristati na varijabilnu stopu provizije, što znači da ako zastupnik završi dovođenje kupca, komisija bi se smanjila sa 7%, recimo, na 6%. Na taj način zastupnik zarađuje 6% za zastupanje prodavatelja i kupca, a prodavatelj koristi plaćanjem niže provizije.
Neki od problema povezanih s promjenjivim komisijskim ugovorima su:
- Brokeri koji surađuju su u nepovoljnom položaju kada se prikazuju višestruke ponude . Čak i ako su ponude za kupnju međusobno identične, prodavatelj će ponuditi ponudu predstavnika agencije za prodaju, jer će prodavatelj neto više. Suradnja brokera čak i igralište, iako. Dakle, nema razloga da odu izravno agentu za unos.
- Službenici koji se slažu s dvojnom agencijom prihvaćaju dodatnu odgovornost za zastupanje kupaca i rade dva puta rad bez dvostruke kompenzacije. Razmislite o tome na trenutak. Dakle, neetički agent za unos podataka, motiviran isključivo od strane povjerenstava, ima dodatni poticaj da proda kupca različitu imovinu koja zajedno plaća punu agenciju za kupca . To je razlog zašto izravno kretanje agenata za unos može potisnuti vatru.
- Ako kupac također zahtijeva dio akcije, nema dovoljno preostalih zaokreta. Da ne spominjem, agenti nisu u poslu davanja svoje provizije. Ipak, još uvijek. I klijenti ne mogu dobiti proviziju bez odobrenja, kao opće pravilo.
Agenti za kupnju koji povjeruju komisije kupcima
Ponekad kupci nemaju dovoljno novca za kupnju kuće, pa traže od svog agenta da im pomogne u povratku dijela komisije. Dok agenti ne mogu platiti nekolicinu osobu proviziju, oni mogu odlučiti povrati dio svoje provizije kupcu kao trošak zatvaranja ili plaćati dio predujma , pod uvjetom da će ga zajmodavac kupca omogućiti.
Primjerice, majka koja posjeduje licencu za nekretnine mogla bi ponuditi sinu komisiju da pomogne u nadoknadu troškova zatvaranja.
Nekolicina nekretninskih tvrtki oglašava da će uvijek dijelom svojih komisija povratiti kupcu jer:
- Rebaters vjeruju kako agenti za nekretnine čine previše novca.
- Popusti nade popusti će privući volumen kupaca u svoje tvrtke kako bi nadoknadili njihov gubitak prihoda.
- Mogu raditi manje posla. Često, oni ne pružaju punu uslugu kupcu.
- Ne znaju kako bi privukli posao.
Mnogi od ovih vrsta popusta brokera očekuju kupca da učine mnogo legwork i interakciju isključivo putem e-pošte i FAX. Često ne pokazuju imovinu niti voze kupca. Oni obično ne dolaze na kućne inspekcije niti objašnjavaju administrativne poslove. Tipično, prvi put kada se susreću s kupcem je na kraju, ako uopće prisustvuju zatvaranju kuće .
Da li povjerenstvo povjerenstva koristi kupce?
Na površini, možda mislite, "Pa, to je ne-brainer!" Ako ste dobro upoznati sa nekretninama i razumijete kako pregovarati, možda vam neće trebati zastupnik da vas zastupa. Međutim, shvatite da čak i prema dogovoru u kojem prodavatelj plaća 7% provizije, prodavatelj i dalje dobiva 93% od prodajne cijene.
Prodavač zaradi više novca od agenta za nekretnine . Prodavač ima više novca za distribuciju. Zašto pokušati uhvatiti nekoliko tisuća ljudi od zastupnika kada prodavatelj ima duboke džepove? Moglo bi imati više smisla zaposliti vlastiti agent kupca da vas u potpunosti zastupa i agresivno pregovarati u vaše ime. Iskusni agent često će vas dobiti:
- Niža prodajna cijena. Možete spasiti desetke tisuća.
- Koncesija prodavača za zatvaranje troškova . Većina zajmoprimaca će omogućiti najmanje 3% prodavatelja kredita prema vašim troškovima zatvaranja , što je više nego što mnogi agenti kupuju.
- Kućna poboljšanja prema vašem zahtjevu za popravak . Novi krov može lako koštati 15.000 dolara.
Srećom, moj prijatelj odlučio je zaposliti vlastiti agent i tražiti koncesije prodavatelja . Također, shvatite da bih popisivao tvrtke tvrtki koje nude kreditne provizije kupcima, ali bojim se da ste do trenutka kada ste ovo pročitali, možda izašli iz posla.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.