Zašto Counter Offer može biti loša ideja
Što čini ponudu za nekretnine?
Ponudu za prodaju nekretnina generira prodavač kod kuće nakon što je kupac poslao ponudu za kupnju, a uvjeti nisu prihvatljivi prema prodavatelju. Uobičajeno, ponuda brojača navodi da je prodavatelj prihvatio ponudu kupca podložno sljedećim pojedinostima. Sljedeći podaci mogu se odnositi na sljedeće stavke:
- Ukupna naknada (općenito veća cijena)
- Povećanje veličine zarađenog novčanog pologa
- Odbijanje plaćanja za određena izvješća ili pristojbe
- Promjena davatelja usluga
- Promjena datuma zatvaranja ili posjeda
- Isključivanje ili dodavanje osobne imovine iz ugovora
- Promjena vremenskih okvira u slučaju nepredviđenih događaja
- Rano puštanje depozita
- Uključujući izmjene i dopune
- Učvršćivanje pogreške agenta kupca
Što je normalni broj brojača očekivati?
Kao što prodavatelj može podnijeti ponudbenu ponudu kupcu, kupac može odbiti prodavateljev brojač, koji će tada postati ponudbena ponuda ili Ponuditelj broja kupca # 1. Ne postoji ograničenje broja ponuditelja koji se mogu poslati natrag i naprijed. Ovdje je pravi primjer pet pultova na imovini koja se nalazi na 415.000 dolara u Kaliforniji. Kupac je poslao lowball ponudu na 400.000 dolara. To je bio rezultat:
- Brojač ponuda # 1 od prodavatelja do kupca
Prodavatelj stavlja prodajnu cijenu na 412.000 USD. Perilica i sušilica su uključeni bez jamstva.
- Brojač kupaca ponudi # 1 prodavatelju
Prodajna cijena broja kupaca iznosi 405.000 USD. Perilica i sušilica su uključeni bez jamstva.
- Prodavatelj broja 2 od prodavatelja do kupca
Prodavatelj prodaje prodajnu cijenu na 409.900 dolara. Perilica i sušilica isključeni iz prodaje.
- Brojač kupaca # 2 od kupca do prodavatelja
Prodajna cijena broja kupaca iznosi 407.500 USD.
Perilica i sušilica ostaju kao osobna imovina.
- Ponuditelj broja 3 od prodavatelja do kupca
Prodavač se slaže da prodajna cijena iznosi 407.500 USD. Hladnjak, perilica sušilica isključena iz prodaje.
Konačno, kupac je prihvatio peti šalter. Uf.
Kako je odbijena ponudbena ponuda?
Prodavač nije dužan odgovoriti na ponudu u Kaliforniji. Zar vas to iznenaditi? Naravno, to ne znači da brokeri možda nisu zaradili proviziju ako prodavatelj odbija odgovoriti na ponudu cijele cijene i uvjeta. Brokeri i dalje mogu tražiti plaćanje, ako im to dopušta. Usput, popisi Kalifornije ne dolaze. Neodgovor ne mora nužno olakšati odgovornost prodavatelja na brokera. Evo najčešćih načina odbijanja ponude:
- Mnogi ugovori o nabavi pružaju mjesto blizu dna za prodavatelja da pocne da je ponuda odbijena.
- Prodavači mogu pisati "odbačeno" preko lica ugovora, početno i datum.
- Većina ponuda navodi datum isteka ponude u slučaju da prodavatelj odluči ne odgovoriti.
- Agencija za unos može poslati e-poruku agenciji kupca da priopći činjenicu da prodavatelj neće odgovoriti jer je ponuda neprihvatljiva.
- Općenito, prodavači ne moraju formalno odbiti ponudu u pisanom obliku.
Što je s ponudom više računa?
Ovisno o vašim specifičnim državnim zakonima, prodavači mogu ili ne moraju biti u mogućnosti izdavati više ponuda brojača. U Kaliforniji je prilično ravno naprijed. Prodavači mogu nadoknaditi više od jedne ponude, a svaki brojač može biti drugačiji. Čak i ako jedan od kupaca prihvati prodajnog brojača pod tim okolnostima, prodavatelj ne mora prihvatiti prihvaćanje kupca.
Iskusan agent je vaš najbolji kladiti ako imate posla s ponudom za više brojača. Mogu biti lukav i prilično složen.
Kako je prihvaćena protunaplovna ponuda u nekretninama?
Ako ponuda brojača izda prodavatelj, kupac može jednostavno prihvatiti brojač i vratiti ga stranci koja ga je primila. Vrijeme je uvijek bit. Ponude brojača sadrže datum isteka, baš kao i ponude za kupnju, što znači da prodavatelj može prihvatiti drugu ponudu dok kupac odlučuje hoće li potpisati ponudbenu ponudu.
Ako se to dogodi, prodavatelj će obično povući ponudu brojača.
Kada sam pozvao agente kako bi saznali dostupnost imovine i jesu li primljene ponude primljene, vrlo je čest (osobito na prodajnim tržištima) da čuju "Imamo šalter". Neki će se agenti osjećati obeshrabreni tim vijestima. Ali ja sam oteti domove pod nosom konkurentskih kupaca odmah podnošenjem ponude od mog kupca dok je šalter "bio van".
Ono što se uobičajeno događa u tim situacijama prodavatelj prihvaća drugu ponudu kupaca, a zatim jednostavno povlači njenu counter ponudu od razmatranja, udarajući prvog kupca iz igre. Zapravo, kupio sam kuću na Havajima na taj način. Kad sam odlučio izvršiti ponudu, došlo je do brojača. Ponudio sam cijenu popisa jer nisam htio da prodavatelj pošalje šalter.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.