Osnovne vrste potencijalnih ponuda za prodaju
Iako postoje mnoge varijacije kontigentne ponude , većina se pridržava jednog od dva formata:
- Prodavatelj će zadržati nekretninu na tržištu, ali će prihvatiti kontingentnu ponudu, pružajući kupcima 72-satnu (prenosivu) obavijest o prvom otkazu za obavljanje posla u slučaju da prodavatelj dobije bolju ponudu.
- Prodavatelj će preuzeti imovinu s tržišta i pričekati kupcu prodati postojeći dom kupca.
Vjerojatnost je da će prodavatelj odabrati opciju jedan, ali kupci bi voljeli opciju dva. Razlog zbog kojeg bi prodavatelj mogao prihvatiti opciju dvostruko jest ako nema vjerojatno da će drugi kupci ponuditi kupnju . Većina prodavača neće zauvijek čekati i odrediti datum za zatvaranje transakcije. Ako dom kupca nije prodao taj datum, transakcija može otkazati.
Što je 72-satna obavijest da se izvrši za kontingentnu ponudu?
Obavijest o obavljanju može biti od bilo kojeg dogovorenog trajanja: 24 sata, 48 sati ili bilo koji broj dana.
Razdoblje je ono što se kupac i prodavatelj mogu dogovoriti. Prvo, prodavatelj šalje 72-satnu obavijest da će obavijestiti kupca, obavještavajući kupca da je druga ponuda primljena, a kupac sada ima 72 sata kako bi uklonio slučaj da bi prodao postojeći dom kupca. Ako kupac ne ukloni slučaj da proda, obično prodavatelj ima pravo zatražiti otkaz ugovora i vratiti zarađenu uplatu novca kupcu.
Opcije za uklanjanje nepredviđenih uvjeta prodaje pod prvim pravom odbijanja
Prihvaćanjem kontingentne ponude za određeno vremensko razdoblje, prodavatelj najprije daje kupcu pravo odbijanja. Ako drugi kupac želi kupiti kuću, a kupac još nije prodao kuću, prodavatelj može zamoliti kupca da ukloni slučaj.
- Dobiti mostovni zajam. Najbolje je dobiti unaprijed odobrenu kredit za most prije nego što primite obavijest od 72 sata. Na taj način, nećete se pokušavati podupirati financiranje tijekom nemogućeg trodnevnog razdoblja. Mostni krediti su skupe opcije jer ćete platiti naknadu za zajam.
- Dodirnite kreditnu liniju domaće glavnice. Većina zajmodavaca neće vam dati kunski zajam kada vaš dom bude na tržištu, a prodavatelj vjerojatno neće prihvatiti kontingentnu ponudu, osim ako vaš dom nije na tržištu. Ali to nije Catch-22. Ako postavite kućnu kreditnu liniju prije nego što stavite svoj dom na tržište, možete jednostavno prenijeti sredstva ili napisati ček.
- Promijenite svoju hipoteku na veći zajam u vrijednosti. Ako planirate staviti dolje, recimo, 20% da kupite svoj novi dom , smanjite se i ostvarite veći iznos hipoteke. Zatim, kad vaš dom na kraju proda, možete koristiti sredstva za plaćanje hipoteke. Imajte na umu da mnogi omjeri kredita i vrijednosti nose veće kamatne stope.
- Posudite uplatu od rođaka. Neki domaći kupci dodiruju banku mama i tata kada nastane hitan slučaj. Ne znam je li kupnja novog doma u vašoj obitelji nužna, ali u nekim obiteljima to radi. Možda će ti ujak Joe dao ranu baštinu? Ne može se ozlijediti pitati.
- Uklonite kontingenciju prodaje i nadajte se najbolje. Znam što bi sad mislili: "Je li pušila?" Ali ako ste sigurni da će vaš dom na kraju prodati, neki kupci odabiru tu opciju.
Potencijalni rizik za uklanjanje nepredviđenih prodaja
Prije uklanjanja slučaja prodaje, pregledajte svoj ugovor o kupnji kod odvjetnika i potražite pravni savjet kako biste utvrdili svoja prava u okviru ugovora. Primjerice, ugovori o nabavi u Kaliforniji jasno se navode da je vaš zalogajni novac u pitanju ako ste zadani u ugovoru.
Koliko ste podnijeli? $ Od 1.000? $ Od 5.000? $ Od 10.000? Ako možete živjeti s gubitkom tog iznosa uzimajući kockanje koje će vaš dom prodati, to bi moglo biti vrijedno toga za vas. Inače, pokušajte zadržati nepredviđenost na mjestu.
Dokaz o zatvaranju sredstava
Kada se ukloni slučaj, prodavači često traže dokaze o zatvaranju sredstava. To sprječava kupce da samovoljno skidaju slučaj bez stvarne namjere da se zatvore (a ne da ste to mislili). Ako rođak ima sredstva, obično dopisno pismo od rođaka i kopija bankovnih izvješća ili dionica račune dovoljno je da zadovolji vašeg zajmodavca i prodavatelja.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.