Oštre ponude na ponudu za kupnju mogu se opaliti
Znaš li tko zaista voli, uključujući klauzulu o eskalaciji u ponudi za kupnju ? Posrednici u prometu nekretninama. Pogotovo agenti kupca izgledaju jako neugodno o ovoj praksi. Međutim, agenti ne krivnju za interes za eskalacijske klauzule, jer često su to domaći kupci koji to podupiru predlaganjem da bi klauzula o eskalaciji, koja se naziva i oštrom licitacijom, bila dobra ideja.
Što je klauzula za eskalaciju?
Klauzula o eskalaciji obično se koristi u potencijalnoj situaciji s više ponuđenih ponuda .
To je sinonim za izraz: oštra ponuda. Koristi se za pokušaj istiskivanja svih natjecanja u procesu konkurentnog natječaja. U osnovi, navodi se da će kupac platiti X iznos, koji bi mogao biti bilo koji broj u rasponu od $ 100 do stotina tisuća, iznad i iznad najvišu ponudu koju je primio prodavatelj, a obično sadrži stropnu kapu.
Tipična vrsta klauzule o eskalaciji može pročitati kako slijedi: Kupac se obvezuje platiti više od 1.000 dolara od najvišu ponudu koju je prodavatelj primio, a ne premaši prodajnu cijenu od 315.000 USD. Kupac bi možda želio koristiti ovu klauzulu u ponudi za kupnju ako se čini da bi drugi kupci mogli povećati cijenu iznad navedene cijene.
Recite da je entitet naveden na 295.000 USD. Ima sva zvona i zviždaljke koje želja kupca, a smještena je u susjedstvu visoke potražnje na mirnoj ulici. Ponekad agencija za unos obavještava kupce da će sve ponude biti prikazane na određeni dan u određeno vrijeme, a to bi mogao biti vaš prvi znak da prodavatelj očekuje da dobije više od jedne ponude.
U ovom hipotetskom primjeru tržišta vrućeg prodavatelja i prekrasnom domu na 295.000 dolara, prodavatelj bi mogao primati ponude kao što su:
- 290.000 $ (jer uvijek postoji netko tko vjeruje da nitko drugi neće licitirati).
- $ 295.000
- $ 305.000
- $ 310.000
Ako četvrti kupac podnese ponudu s klauzulom o eskalaciji, kao što je gore navedeno, to bi značilo da će kupac pristati platiti prodavatelju 311.000 dolara.
Kupac je sretan jer je cijena 4.000 dolara po maksimalnoj cijeni koju je kupac spreman platiti, a prodavatelj dobiva najvišu ponudu. Sve se čini dobro i dobro, ali zar ne?
Nedostaci na klauzulu o eskalaciji
S gledišta prodavatelja, klauzula o eskalaciji možda nije najbolja opcija za prodavatelja. Prihvaćanje ponude s klauzulom o eskalaciji znači da prodavatelj više ne može izdati višestruke ponudbene ponude drugim stranama niti nastaviti s pregovaranjem. U gore navedenom primjeru, kupac je izvadio novac iz stola. Prodavatelj je izgubio 4.000 dolara.
To se temelji na tome je li stvarna najbolja ponuda kupca bila 315.000 USD. Moglo je biti veći, ali prodavatelj koji prihvaća ugovor s klauzulom o eskalaciji neće nikad znati koliko bi takav kupac mogao ponuditi.
Štoviše, u ovoj vrsti situacije s višestrukom ponudom, moglo bi biti u najboljem interesu prodavatelja izdavanje protuvrijednosti. Na primjer, u nekim državama kao što je Kalifornija, prodavatelj može ponuditi drugu protuobavijest svakom od kupaca, ako to prodavatelj želi, ili samo jednom ili dva kupca. (Spomenimo Kaliforniju jer država teži voditi naciju.) Prodavatelj općenito ima više opcija dostupnih u situaciji s višestrukim brojačima. Svaka ponuda brojača može se vagati i analizirati odvojeno.
Recimo, primjerice, da prodavatelj odluči da je potražnja na tržištu toliko snažna za kuću da bi prodavatelj mogao odabrati da ne preuzme nijednu ponudu za kupnju niti da suprotstavlja bilo kojoj ponudi. To je uvijek mogućnost. U ovakvoj situaciji prodavatelj može promijeniti prodajnu cijenu domova, na primjer, 315.000 dolara, i ponovno započeti ponudu. Nedostatak ovog scenarija je, međutim, da ne postoje neposredni korisnici ili dani na tržištu mogu produžiti duže, a to je uvijek rizik kada prodavatelj podiže cijenu. Ipak, to bi moglo biti održivo rješenje, a vrijedno je razmotriti umjesto da prihvati ugovor o eskalacijskoj klauzuli.
Zašto kupci gravitiraju prema skalabilnim klauzulama
Nisu svi domaći kupci uživaju u neizvjesnosti i napetosti koja dolazi s teritorijem pregovora za kupnju kuće .
Kupci se također brinu zbog konkurencije, a neki odbijaju ponudu u situaciji s višestrukom ponudom. Uvođenjem klauzule za eskalaciju, to može povećati šansu kupca za prihvaćanjem ponude i postavlja određene parametre koji definiraju kupčevu zonu udobnosti.
Bez obzira je li klauzula o eskalaciji "pravna" u svakoj državi ovisi o pravnoj interpretaciji. To ne sprječava agente da ih predlažu ili kupci ne žele to učiniti. Ipak, za sve praktične svrhe, kupcu se može činiti mnogo jednostavnijim da se napravi najbolja i najbolja ponuda i da se s njom izvrši.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.