Prednosti i nedostatke za djelo u odredbi o zabrani prodaje
Po mom mišljenju, djelo umjesto toga favorizira banku više nego što favorizira vlasnika kuće.
Kada vam je posljednji put pomogao banka? Štoviše, zašto biste željeli pomoći banci koja vam ne želi pomoći? Većina ljudi se sučeljava s odlukom o aktu nakon što je banka odbila izmjenu zajma ili odbila kratku prodaju . Naravno, ako imate kapital, prodati ćete kuću prije nego što razmislite o nekom djelu, ali neki prodavači koji se suočavaju s tom odlukom nemaju nikakvu pravednost jer su pod vodom.
Definicija djela u zakonu o zabrani prodaje
Rad u zamjenu za foreclosure je dokument koji prenosi vlasništvo, potpisao je vlasnik kuće, ovjeren kod javnog bilježnika i na kraju zabilježen u javnim knjigama. Dostavlja naslov od vlasnika kuće u banku koja drži hipoteku.
Razlozi zbog kojih bi Banka mogla odbaciti djelo u odredbi o zabrani prodaje
Uobičajena zabluda o djelima umjesto da je imovina mora biti u foreclosure . Zajmoprimac može ili ne mora podnijeti Obavijest o propustu ili pokrenuti sudski postupak za isključenje, ali može i dalje biti otvoren za raspravu o djelu umjesto.
Međutim, banke često ne žele prihvatiti djelo umjesto foreclosure ako je vlasnik kuće aktualan, ali trenutni ne znači da će banka odbiti. Banke nemaju obvezu prihvatiti djelo umjesto foreclosure. Evo nekoliko razloga zašto bi banka mogla odbiti djelo umjesto toga:
- Takvo djelovanje nije isplativo.
Ako banka vjeruje da može zaraditi više novca kroz foreclosure - bilo zbog toga što imovina ima kapital ili savezna vlada pruža financijske poticaje banci da to poništavaju, banka može odbiti ponudu vlasnika kuće za isporuku djela umjesto foreclosure.
- Junior opterećenja, presude ili porezne olakšice.
Svaka naknadna založno pravo podnesena protiv imovine će ostati uz imovinu i postati dužnikova odgovornost ako se ne otpusti prije sporazuma za djelo umjesto foreclosure. Tipično, nekretnina sa samo jednim zajmom najbolji je kandidat. Ili, drugi zajmodavac može prihvatiti djelo u zamjenu ako je prvi zajam tekući i imovina vrijedi više od zbroja svojih tereta .
- Smjernice za servisiranje zabranjuju djela umjesto njih.
Mnogi zajmovi servisirani su od strane PSA-a, a smjernice u tim PSA-ima mogu zabraniti djelo umjesto foreclosure. PSA-ovi su dužni slijediti smjernice i ti se termini ne mogu mijenjati.
- Neprihvatljivi uvjeti.
Također je moguće da PSA od zajmoprimca može zatražiti financijski doprinos u zamjenu za prihvaćanje djela u zamjenu, a dužnik može odbiti ili zbog načela ili nedostatka glavnice.
Nedostaci na djelu u zamisli o zakljucivanju
Uvijek potražite pravni savjet prije skakanja na malo kako biste banci dali djelo umjesto foreclosure. Zapamtite da je u interesu banke da dobije djelo od vas. Možda nije u vašem najboljem interesu da se pridržavate. Na neki način, može se tvrditi da je davanje banci djelo umjesto foreclosure je samo korak iznad pješačenje od vaše hipoteke.
- Utjecaj na kredit.
Djelo umjesto toga utjecat će na vaše izvješće o kreditnoj kartici . Neki izvori kažu kako je utjecaj na kredit identičan onome u potpunom foreclosureu. Situacija svake osobe je drugačija. Ako ste u nedoumici, nazovite kreditni ured i pitajte. Ne vjerujte svemu što čitate na mreži.
- Sposobnost kupnje drugog doma.
Ne postoji takva stvar koja bi davala djelo umjesto toga i okrenula se kako bi odmah kupila drugu kuću. Hipoteka divovi, Fannie Mae i Freddie Mac , koji kupuju kredite na drugom tržištu, neće kupiti hipoteku koju je donio dužnik koji je zamijenio djelo već četiri godine bez olakšavajućih okolnosti, dvije godine uz olakšavajuće okolnosti. Neprestano mijenjaju smjernice.
Usporedite čekanje za kupnju nakon foreclosure, što je 7 godina bez olakšavajućih okolnosti, 5 s, a ono što ste pokupili je u osnovi trogodišnje dobitak. Gledajući ga na drugi način, kratka prodaja može vas kvalificirati za kupnju kuće u roku od 2 godine, u kojem slučaju možda ste izgubili dvije godine ako ste prisiljeni čekati 4 godine nakon što je djelo u zamjenu.
- Otpuštanje odgovornosti .
Pobrinite se da vam djelo umjesto vas izričito oslobode od odgovornosti za povrat kredita. Štoviše, ima malo smisla predati naslov ako imate drugi zajmodavac koji će vas progoniti zbog nedostatka .
Savjet: Obratite se računovođi da li otkazani dug može rezultirati poreznom obvezom. Privremeno, Zakon o opozivu hipotekarnih hipotekarnih kredita za 2007. godinu pruža zaštitu, ali zalaske sunca godišnje. Stečajni stečaj može biti još jedno izuzeće.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.