Saznajte složenost kupnje kratkoročnih kontingenta
Čitatelj pita: "U potrazi za kratkim prodajnim oglasima na internetu, primijetio sam da neki od tih oglasa govore" aktivni kratkoročni kontingent ". Da li to znači da je banka odobrila kratku prodaju, ali još nitko nije napravio ponudu? znači kontingentni kratkoročni prodaja? "
Odgovor: u usluzi s više unosa u sjevernoj Kaliforniji, kada prodavatelj prihvati kratku ponudu za prodaju , taj se unos može postaviti u status pod nazivom "aktivni kratki kontingent". Trebao bi drugim agencijama znati da dom više nije na prodaju jer je ponuda prihvaćena.
Međutim, to ne znači da je banka izdala kratko odobrenje za prodaju . Prihvaćena kratkoročna ponuda jednostavno je uvjetovana odobrenjem banke.
Budući da taj status zbunjuje MLS korisnike, neke usluge baze podataka za unos promijenile su svoje postupke kako bi se omogućio još jedan status za ove vrste kratke prodaje ; oni su sada bolje definirani kao "odobrenje za kratko odobrenje zajmodavca". Preostali domovi u MLS-u označeni kao "aktivni kratki kontingenti" su one u kojima prodavatelj aktivno traži rezervne ponude .
Kako funkcioniraju aktivni kontingenti s kratkim prodajom
Ponekad, ovisno o tržištu nekretnina, agencija bi mogla navesti kratku prodaju nekretnine ispod tržišne vrijednosti, što je do velikog srama nekih kupaca. Ovi agenti često su uznemireni jer nemaju vremena otkriti koliko je kuća zapravo vrijedno, a ne znaju koliko bi njihovi kupci mogli ponuditi. No, ova praksa često donosi višestruke ponude , što obično rezultira puno većom prodajnom cijenom za prodavatelja.
Evo kako to funkcionira:
- Kupci šalju ponude koje uglavnom sadrže trodnevni prozor, tijekom kojeg vremena prodavatelj može odabrati između ponude.
- Prodavatelj odabire najbolju ponudu, koja nije nužno najviša ponuda i potpisuje ga.
- Budući da kupci ponekad ne žele čekati kratko odobrenje prodaje, prodavatelj može prihvatiti jednu ili više pričuvnih sredstava kao osiguranje.
- Prihvaćena ponuda dostavljena je banci na odobrenje .
- Prema diskreciji prodavatelja, a pružanje ugovora ne sadrži zabranu koja ga zabranjuje, prodavatelj može uputiti zastupnika da šalje i rezervne ponude banci.
To znači da do trenutka uočavanja aktivnog kratkoročnog prodajnog kontingenta na mreži, postupak je najvjerojatnije u tijeku. Ali uvijek postoji mogućnost da bi se prihvatio ugovor mogao raspasti.
Upućivanje ponuda na kontingentne oglase za aktivni kratki prodaju
Nemate što izgubiti slanjem ponude na aktivni popis s kontingentom za kratke prodaje. To je zato što neki kupci pišu mnoge ponude na drugim domovima. Kada dobijete drugu ponudu od ovih vrsta kupaca, kupci će povući svoje nepodmirene kontingentne ponude.
Ako kupac ode , agencija prodavatelja tada će nazvati agenta kupca čiji je kupac u zamjenskom položaju. No, to ne znači da će kupac na ovom položaju biti bliže kratkom odobrenju prodaje . Neke banke počinju prodavati kada novi kupac ulazi u taj proces.
Ako je ponuda koju ste poslali iza podrške, možda nećete podnijeti veliku šansu da kupite tu kratku prodaju . Vaša druga najbolja strategija je biti u prvom položaju.
Vaša optimalna pozicija i, naravno, najbolji strateški potez je prihvaćena ponuda.
Osim ako moj kupac-klijent nema ništa bolje od čekanja da vidi hoće li se aktivna kratka kontigentna ponuda raspasti, savjetujem im da traže samo kratkotrajnu aktivnu prodaju i ignoriraju aktivne kratke kontingente. Radije bih čekao da li se kuća vraća na tržište kao odobrena kratka prodaja i onda ga uhvati. Ipak, vrijedi nazvati agenta za unos da biste provjerili status.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.