Vladin pokušaj pojednostavljivanja zatvaranja. , ,
Ako HUD-1 prije nije bio kompliciran, to je još gore nakon što su TRID propisi uputili HUD u korist zaključnih izjava i kako se pojavljuju krediti prodavatelja. Ne samo kućni kupci koji ne razumiju zaključne izjave s kreditima, već i zaposleni u banci, koji se bore. Posebno kratka banka za prodaju koja treba odobriti završnu izjavu. Oblik je tako zbunjen i strašan da su mnogi časnici escrow-a sami preuzeli da daju neto radni list, samo tako da sve stranke u transakciji s nekretninama mogu shvatiti što se događa.
Ovo je napredak?
Problem s prodajnim kreditima kupcu pri zatvaranju
Problem je započeo revidiranom procjenom dobre vjere . Uspjela je do HUD-a. RESPA je odlučio da ako je naknada prikazana na procjeni dobre vjere, ali je obično plaćena od strane prodavatelja, onda se mora odraziti na HUD. Da biste izvršili HUD saldo, ako je naknada prikazana kao kredit, ali to zapravo nije kredit, onda je također potrebno prikazati kao debitna, što ga čini pranje. Zatim je HUD otišao, zamijenjen završnom izjavom.
Čini se pitate zašto to uopće pokazati? Zašto? Zato što je u procjeni zajma. Znam, čini da želite izvaditi kosu. Vladini propisi to će vam učiniti.
Kakav je kupac koji nije kredit?
Počnimo s pretpostavkom da se krediti općenito odražavaju kao plus broj i terećenja su minusni broj. Ako dodate 100 USD, a zatim oduzmite 100 USD, imate nulu.
Drugo, u mnogim dijelovima zemlje određene naknade za zatvaranje obično plaćaju prodavatelj.
Također je u nekim područjima uobičajeno podijeliti takve naknade. Problem nastaje kada je lokalni običaj za prodavatelja da plati određenu naknadu, ali ta naknada je navedena na procjeni zajma kupca. Primjeri takvih vrsta naknada su:
- Polica osiguranja vlasnika, poznata i kao CLTA / ALTA Homeownerova politika.
- Naknada za naplatu, također poznata kao naknada za Escrow
- Porez na promet županija, također poznat kao porez na prijenos dokumenata
Gore navedene naknade, ukoliko se prikazuju u ugovoru o kupnji kao naknadu za prodavatelja, odražavat će se na zaključnoj izjavi kao kredit od prodavatelja do kupca. Budući da ove naknade nisu stvarno kupcu od prodavatelja, oni se zatim prikazuju kao debit na kupcu, koji ih umanjuje.
Ali oh, ovaj postupak uzrokuje sve, od Joe Blowovog kupca do bankovnih rukovoditelja, kako bi izbacili oči. Oni su u agoniji. I ne možemo je popraviti, osim ako ga vlada ne riješi. Ako vlada to pokuša riješiti, imam tajni osjećaj da će se samo pogoršati. Dakle, čini se da je ovo Catch 22.
Zbog toga se nadam da će ovo jednostavno objašnjenje problema s takozvanim kupcima prodavača na zaključnom izvatku uzrokovati da jedna manje osoba opetovano bumne glave natrag i naprijed na vratima - samo zato što se tako osjeća dobro kad prestanete.
Zašto prodavatelj krediti na HUD uzrokuje probleme za kratke banke prodaje
Kratke prodajne banke imaju smjernice koje postavljaju investitori. Ove smjernice govore o tome kako banka može podnijeti odobrenje naknada za kratku prodaju . Neke smjernice zabranjuju kredite kupcu, a neke su smjernice ograničene na postotak koji se plaća kupcu.
Kada pregovarač koji nije upoznat s zaključnom izjavom vidi kredit koji je zabilježen kupcu, često ta osoba traži da se naknada ukloni. Teško je dobiti neke ljude da shvate da je naknada već uklonjena kao debitna. Mogu to vidjeti u crno-bijeloj, točno ispred lica, ali se ne registrira na katu. Oni samo znaju da prodavatelj ne može dati kupcu kredit.
Časnik escrow-a ili agent za zatvaranje ne smije mijenjati završnu izjavu. Naknade moraju biti prikazane kako je propisano saveznim zakonom. Naknade se ne mogu miješati tako da odgovaraju ukletu kratkog pregovarača prodaje.
Mogu poslati pregovaračima link RESPA koji objašnjava pravila, ali mnogi još uvijek ne razumiju. Dakle, ako ste jedan od onih ljudi, nemojte se loše osjećati zbog svog neznanja. Mnogi su ljudi zbunjeni iu istom brodu kao i vi.
Želim reći: može li potonuti, ali ja sam pristojan. Budući da je istina, te naknade nisu zasluge kupcu.
Ako ste još uvijek zbunjeni nakon pregleda svih tih informacija, možda je dobro razmotriti drugu liniju posla.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.