Neke kratke prodajne banke prodavateljima plaćaju
Sjeti se novorođenčeta u naručju, Shari je bio u suzama kada je čula početnu potražnju svoje banke prije izdavanja kratkog odobrenja za prodaju .
Banka je rekla da je Shari uživao izvrsnu kreditnu rejting, s FICO-ima u visokim 800, i vidio da Shari ima netaknutu gotovinsku kreditnu liniju. Njezina VISA imala je dostupnu gotovinsku predujam od 10.000 USD. Banka je zatražila od Sharija da dotakne svoju kreditnu karticu i da mu dostavi 10.000 dolara. Ako Shari ne može priuštiti povrat VISA, banka nije briga. Nije joj izdala vizu.
Drugim riječima, poruka banke bila je dvostruka: Šari bi trebao odbaciti kreditni rejting i zavarati instituciju koja pozajmljuje. Istinita priča. Ja sam predstavljao tog prodavatelja.
Zašto banke traže doprinos prodavatelja
Banke ga već jedu u kratkim hlačama na kratkoj prodaji . Banka je možda napravila zajam za, recimo, 500.000 dolara, au nekim dijelovima Sacramento-a u 2008., primjerice, vrijednosti su pala za više od 50%. Ako je banka preuzela takav dom kroz foreclosure , izgubila bi najmanje 250.000 dolara početne investicije.
Isto vrijedi i za kratku prodaju.
Prodavač ima poticaj za kratkoročnu prodaju jer postoje pogodnosti za kratkoročnu prodaju u odnosu na foreclosure . Stoga je prodavatelj subjekt koji banka može pokušati iscijediti. Jer može.
Evo drugih razloga zašto banke mogu tražiti doprinos prodavatelja:
- Prodavatelj raspolaže raspoloživim prihodom. Većina banaka ispituje financijski izvještaj prodavatelja kako bi utvrdio koliko novaca dolazi u kućanstvo i koliko novca izlazi. Banke dopuštaju određene izdatke za troškove. Ako prodavatelj ima preostali novac krajem mjeseca, banka bi to mogla zatražiti.
- Prodavač je refinanciran i izvukao novac iz kuće. Jedna je stvar ako prodavatelj refinancirate isplatu visoke kamatne stope ili dovršili projekt poboljšanja kućanstva. To je sasvim drugo ako prodavatelj kupi veliku čamcu. Ako je neuspjeh prodavatelja privremen, banka može od prodavatelja zatražiti doprinos. Banka će naručiti BPO . Oni neće strmo popustiti nekretninu. Žele minimizirati gubitak što je više moguće. Ako prodajna cijena nije dovoljno visoka da joj daje banku potrebnu neto mrežu, banka može zatražiti od prodavatelja da poveća razliku.
- PSA smjernice zahtijevaju doprinos prodavatelja. Ulagači žele povrat ulaganja, a smjernice PSA obično su postavljene da pružaju dobit. Te smjernice mogu navesti da svi hipotekari u tom bazenu moraju dati doprinos prodavaču kako bi se olakšala kratka prodaja.
- Prodavatelj nema financijskih poteškoća. Mnoge banke će se složiti napraviti kratku prodaju ako prodavatelj pati od različitih vrsta poteškoća koje nisu nužno financijske prirode. Međutim, ako prodavatelj uživa snažan novčani tok, banka bi možda htjela dio toga.
- Državni zakoni mogu dopustiti ocjenu nedostatka . Kada banka ima pravo osobno tražiti prodavatelja razliku između iznosa hipoteke i kratkoročnog isplata, banka može radije pregovarati s prodavateljem prije kratkog odobrenja prodaje. Taj pregovor može uključivati i doprinos prodavatelja.
Vrsta doprinosa prodavatelja kratka banka za prodaju može prihvatiti
U najboljem svjetlu, banka bi voljela da prodavatelj vrati cijeli dug, ali banke znaju da najodgovorniji prodavači neće pristati na kratku prodaju pod tim okolnostima. Budući da prodavatelj može imati druge opcije kao što je izmjena kredita , foreclosure ili stečaj. Dakle, banke obično traže jednu od 2 stvari ili oboje:
- Novac . Iako banka ima pravo tražiti cjelokupnu razliku, većina banaka shvaća da prodavači nemaju tu vrstu novca ili ne bi imali kratku prodaju. Nije neuobičajeno vidjeti zahtjeve koji variraju od 2 do 10 posto manjka.
- Unsecured zadužnica . Razgovori o gotovini, ali i zadužnice, također su rješenje. Općenito, zahtjevi za bilješku veći su od zahtjeva za gotovinom. No, banke će se često složiti s nekamatnim uvjetima i trošak od 3 do 15 godina.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.