Klijenti su me toliko puta pitali o procjenama vrijednosti na Zillowu da zamislim da se svi pitaju je li Zillow točan sa Zestimom. Mislim da je prva stvar koju treba razumjeti je ono što Zillow nije. Zillow nije u nekretninama. Ne znam za agente za nekretnine koji rade u Zillowu (još uvijek ionako). Nije javna služba poput knjižnice. Zillow je poslovna web stranica koja je osnovana kako bi privukla očne jabučice koje žele gledati u domove i, zauzvrat, prodavati oglašavanje stručnjacima za nekretnine.
Zillow temelji mnoge zaključke o mišljenjima formiranim promatranjem podataka prikupljenih iz različitih izvora. Svatko ima mišljenje o nečemu. Možete se složiti ili ne slažete. Mišljenja nisu činjenice. Ako je Zillow imao svoj prst na tržištu impulsom kroz svoju posebnu kristalnu kuglu, Zillow bi predvidio kolaps stambenog tržišta , a to se nije dogodilo. Zapravo, Zillow je tek počeo s radom kad se tržište počelo raspasti.
To je kao analogija koju je dao Randolph Duke u filmu " Trading Places" u filmu Eddie Murphy iz 1983. godine, u kojemu je lik vojvodine objasnio da li se tržište uspinje ili tržište pada, robni agent (i, da, čak i tvrtke poput Zillowa), nastavit će se zaraditi novac.
Razumijevanje Zillowove Zestimate
Zillow je prikupio podatke prikupljanjem svih informacija o stambenom smještaju koje je mogao pronaći. Amalgamiranje je fancy riječ za miješanje i spajanje podataka iz različitih izvora u jedan izvor.
Pravilno učinjeno, amalgamiranje može stvoriti monopol. Ali nemojmo se ispred sebe. Postoji mnogo računalnih programa koji mogu predvidjeti vrijednost doma. Čak i agenti za nekretnine upotrebljavaju kompjuterske programe, ali razlika je da agenti za nekretnine ne se oslanjaju na one programe, kao što bi, recimo, moguće vidjeti umjetnu inteligenciju.
Još nismo baš tamo.
Barem ne za sada, Zillow ne može predvidjeti kako će se kupac osjećati kad uđe u kuću. Zillow vam ne može reći je li unutrašnjost ažurirana, ako je izrada superiornija, ili su korišteni materijali inferiorni, ili je li škola iza ugla smanjila vrijednost domova koji se pružaju u nogometnom igralištu ili bilo koji drugi broj čimbenici agenata za nekretnine i procjenitelji koriste kada poznaju susjedstvo i osobno pregledaju kuću.
Kako agenti stižu do procjene vrijednosti
Ne govorim za sve agente za nekretnine, ali već više od 40 godina posjedujem odgovarajuću, ako ne iznad prosječne razine kompetencije. Kada počnem procijeniti entitet, prva stvar koju radim s računala jest proučavanje kuće s satelita na Googleu. Napominjem podržava li se za prometnu ulicu, blizinu komercijalnih nekretnina ili autocesta, veličinu drugih domova u blizini, vegetaciju i uređenje okoliša, njegovu orijentaciju prema suncu i, ako sam sretan, može biti fotografija vanjski i ulični prizor.
Također sam pokrenuo dva seta automatiziranih procjena. Jedan od njih je Realist, tvrtka u vlasništvu CoreLogica, koja je data centrirana od svih prodaja, uključujući i ne-MLS, te će uzeti u obzir prodaju okolne prodaje koja varira od 25% ili manje u konfiguraciji i vrsti, uključujući i druge parametre koje sam ručno uspostavio.
Druga automatizirana procjena temelji se i na prodaji izravno iz MLS-a i izračunava se na temelju kvadrature , uključujući visoke, niske, srednje i prosječne vrijednosti svih prodanih, čekanja i aktivnih unosa. Ove dvije vrijednosti sami su često vrlo različite jedna od druge, ali, zajedno, mogu doći do raspona vrijednosti, općenito ne više od 5% razlike. Ali to nije dovoljno dovoljno da se utvrdi vrijednost.
Naoružan tim informacijama, onda pregledam kuću i pogledam ga kroz oči kupca, kako ga procjenitelj vidi, i gdje trebamo biti postavljeni protiv konkurencije kako bismo privukli promet kući . Nije neuobičajeno da uđem u kuću s pripremljenim ugovorom o slaganju i završim ručno mijenjanje cijene unosa nakon što sam pregledao kuću. Automatizacija ne zauzima mjesto osobne procjene.
Zillowova zestationa točnosti vrijednosti
Zillow nikad ne tvrdi da je 100% točan tijekom cijelog vremena ili čak 80% precizno većinu vremena na svim područjima. Ako su svi domovi unutar polumjera od šest blokova vrlo slični jedni drugima, kažu suburbani podmorja, ispunjeni domovima izgrađenim iste godine, otprilike iste veličine i identičnih pogodnosti, procjena Zillowa bit će puno preciznija, možda unutar 10%, jer nema dovoljno specifičnih varijancija za odbacivanje. Drugi puta, to uopće neće biti tako blizu.
Povukao sam četiri tipična domaćinstva koja sam osobno prodala za usporedbu s Zestimom za vas. Jedna nekretnina je dvije kuće na puno mjesta u Midtown Sacramentu, smještene na prometnoj ulici u blizini željezničkih kolosijeka i blizu buke autocesta, preko puta poslovne zgrade. Zillow je procijenio vrijednost tog doma na 380.733 dolara, ali je prodana na 349.000 dolara, nakon gotovo šest mjeseci na tržištu, s puno izloženosti. Zillowova procjena bila je oko 9% previsoka.
Drugi dom bio je običajna riva u Pocket području Sacramento. Zillow je cijenio taj dom na 983.097 dolara. Prodano je na 1.085.000 dolara, što je za 10% više od procjene Zillow. Ako se prodavači oslanjaju na procjenu Zillowa, izgubili bi više od 100.000 dolara, što nije mala promjena.
Treći je dom bio rekonstruirani dom u ekskluzivnom području Davis, Kalifornija, u blizini Sveučilišta Davis. Zillow je cijenio kuću na 1.230.563 dolara, ali je prodao za 1.495.000 dolara, a za gotovinu nije bilo financiranja. Ta Zestima bila je više od 20% preniska.
Četvrti dom bio je kuća u Lake Elk Groveu u Kaliforniji. Ponovno, procjena Zillowa bila je preniska, na 488.711 dolara, a prodala je za 16% više, što je uključivalo ocjenu kupca zajmodavca, na 565.500 dolara.
Zestimate je formuliran kako bi posjetiteljima web stranice donio niz vrijednosti. Nije namijenjeno zamjeni ocjene niti o mišljenju stručnjaka za nekretnine o vrijednosti. Uvijek se uzimam na Zillowovim vrijednostima prije no što posjetim prodavača jer znam da prodavatelj gleda te vrijednosti. Ne zato što mi je vrijednost u profesionalnoj procjeni. Agenti za nekretnine ne koriste Zillowa za cijenu kuće.
Shvaćam da neki agenti će reći svojim klijentima da pogledaju cijenu u Zillowu kako bi opravdali što im je dobar posao kad kupujete kuću, pod uvjetom da je Zestimate znatno veća od stvarne prodajne cijene. To je selektivna upotreba s agentima. Kada je cijena u njihovoj prednosti, oni bi ga mogli koristiti. Čak i banke ne znaju ništa bolje, tako da, na primjer, u kratkoj situaciji prodaje, kada je ponuda više od Zestimate, kratki agent prodaje mogao bi ukazati na Zestimate za kratkoročnu prodajnu banku.
Ipak, Zillow nudi mnogo više za potrošača nego Zestimate aspekt. Vjerujem da se ljudi tako objesili na Zestimate da ne vide bogatstvo informacija o toj web stranici koja uključuje čvrste činjenice, relevantne podatke, usporedive prodajne i demografske podatke o susjedstvu, a sve to može biti od neprocjenjive vrijednosti za svakog prvog domaćeg kupca ili kuće prodavača u transakciji s nekretninama.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.
Puni otkriće: Elizabeth Weintraub je također premijer Zillow Agent