Pitanje: kako se prodavač iznajmljuje leđa nakon zatvaranja?
Čitatelj pita: "Kupujemo kuću, a prodavatelj je zatražio iznajmljivanje 30 dana nakon zatvaranja, drugim riječima, postali bi stanodavci prije nego što se ikad preselimo u naš novi dom. Zašto bi prodavač želio unajmiti leđa? Moramo li to dopustiti? "
Odgovor: Razlozi zbog kojih bi prodavač morali iznajmiti natrag nakon zatvaranja razlikuju se, ali nije neuobičajeno da prodavatelj zatraže unajmljivanje.
Dom za koji prodavatelj kupuje možda nije dostupan u trenutku zatvaranja vaše transakcije ili prodavatelj možda neće moći pronaći pretovarni kamion posljednjeg dana u mjesecu kada je potražnja za kretanjem kombija visoka.
Naravno, kao novi kućni kupac , možda ćete se situacija uznemiriti. Uostalom, platili ste dosta novca za svoj novi dom, uz plaćanje kamate na zajam za kuću koju još ne možete zauzeti. Razumljivo je da ste spremni odmah se kretati i odmah preuzeti posjed . Osim toga, možda niste očekivali pronalaženje sebe u položaju stanodavca.
Kako zaštititi prodavatelje / prava kupca kada prodavači iznajmljuju natrag
Tretirajte ovu situaciju kao i bilo koji drugi poslovni odnos. Kupci ne bi smjeli dopustiti prodavačima zadržavanje posjeda doma bez izvršenja formalnog ugovora o korištenju. Ovi ugovori navode uvjete prodajnog prostora prodavača i štite kupce, kao i prodavatelje.
U Kaliforniji agenti za nekretnine imaju na raspolaganju praktični oblik koji se zove Prodavatelj u Posjedovanju, koji među ostalim uvjetima ugovora adrese prodavačima ležaja. Kada je označena odgovarajuća kućica, ovaj dodatak mijenja ugovor o kupnji .
SIP rukovodi kratkoročnim zakupom leasinga prodavača koji su kraći od 30 dana i sadrži sljedeće elemente:
- Trajanje razdoblja najma
- Iznos najamnine po danu
- Iznos jamčevine
- Bez obzira hoće li se sigurnosni polog čuvati u ostavljenom depozitu ili će biti uručen kupcu pri zatvaranju
- Kasni troškovi, ako ih ima, koji se odnose na nedovoljna sredstva i / ili plaćanja koja se primaju kasno izvan escrow-a
- Tko plaća za koje komunalije
- Pravo kupca za ulazak u nekretnine
- Prodavačeve dužnosti za održavanje imovine
- Najam zakupa i subletting prava
- Prodavateljove obveze po predaji
- Osiguranje za osobne stvari prodavatelja
- Razni uvjeti
Ako prodavatelj ostane 30 dana ili dulje, treba izvršiti ugovor o zakupu.
Pokrivenost osiguranja za prodajnu potporu
Ponekad, kupci će inzistirati na tome da prodavači održavaju postojeću politiku osiguranja vlasnika kuće tijekom razdoblja najma. Dok osiguravajuća društva nisu sretna da zadrže pokrivenost u utjecaju, mnogi će nastaviti politiku na zahtjev.
Međutim, postoji nekoliko problema povezanih s tim. Prodavač više ne posjeduje dom, tako da u slučaju potraživanja, prodavateljsko osiguravajuće društvo može odbiti plaćanje potraživanja. Štoviše, kupac ima osiguranje jer lenders inzistirati na tome da je osiguranje kupca polica na snazi na zatvaranju.
Neke osiguravajuće tvrtke su tvrdile da bi, ako bi došlo do potraživanja i da prodavatelj podnese zahtjev prodavačevom društvu, čak i ako je prodavateljica platila, prodavatelj bi mogao potražiti pokriće osiguranja kupca za naknadu.
U oba slučaja, prodavatelj bi trebao nositi pokrivenost prodajnim osobnim stvarima i automobilima.
Određivanje iznosa najamnine za prodajnu lećinu prodavača
Najam prodavača plaća je prenosiv. Ponekad prodavatelj ne želi platiti nikakvu najam, već traži da ostane u kući nekoliko dana bez stanovanja. U tom slučaju, ipak je pametno izvršiti sporazum koji se bavi pitanjima i pojmovima odgovornosti.
Budući da većina kupaca financira novi dom, kupci nose kamatu i plaćaju porez i osiguranje za kuću za koju ne zauzimaju. U većini slučajeva je razumno naplatiti prodavatelju iznos koji je jednak dnevnoj rasporedu koji se sastoji od glavnice kupca, kamata, poreza i osiguranja.
Ako nova hipoteka plaćanja kupca uključuje nedostatke (poreze i osiguranja), prilično je jednostavno podijeliti PITI uplatu za 30 dana i naplatiti prodavatelju taj iznos proporcije po danu.
Na primjer, ako je nova uplata kupca 3000 USD PITI, to bi iznosilo 100 USD dnevno.
Međutim, nije potrebna isplata PITI za iznajmljivanje prodavatelja. Pametni kupci provjeravaju postojeće cijene najma. Možda će PITI plaćanje biti manje od prosječnih iznosa najma.
Za daljnju zaštitu - te u skladu s lokalnim zakonima o kontroli najamnine ili drugim državnim zakonima koji uređuju stanodavce i stanare - kupci i prodavači možda žele razmotriti potpisivanje standardnog ugovora o stambenom zakupu. Za više informacija obratite se odvjetniku za nekretnine.
U vrijeme pisanja, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, je suradnik brokera u Lyon Real Estate u Sacramentu u Kaliforniji.