Evo što trebate znati prije nego što odlučite kupiti
Prilikom razmatranja stana kao investicije morate točno procijeniti:
- godišnji najam koji možete primiti i
- godišnje troškove koje ćete naići, uključujući sljedeće stvari:
- porez na promet nekretnina
- osiguranje
- održavanje i popravci
Osim toga, morate uzeti u obzir povremene troškove koji se mogu pojaviti, kao što su:
- pravne pristojbe ako je potrebno iseljenje
- troškovi oglašavanja kako bi dobili stanare
- popravak troškova ako stanar ošteti imovinu
Učinimo matematiku! Primjer ulaganja u apartmane:
Pogledajmo primjer. Ako pronađete prodajnu stanicu za 55.000 USD. Možete platiti gotovinu. Iznajmljuje se 750 dolara mjesečno (9.000 dolara godišnje). Mislite da to predstavlja 16,4 posto prinosa (9.000 dolara podijeljeno s 55.000 dolara). Prije nego što se previše uzbuđeni, morate faktor u ovim troškovima:
- Porezi na nekretnine iznose 1.000 dolara godišnje
- Osiguranje iznosi 300 dolara godišnje
- Procjenjujete oko 300 USD godišnje u održavanju i popravcima
- Vi mislite da će stan biti slobodan oko mjesec dana godišnje (faktor u to kao trošak od 750 dolara godišnje)
- Ako svaki put kad ste upražnjen, morate potrošiti 250 HRK na troškove oglašavanja, a to procjenjujete kao trošak jednom godišnje
- Također ubrašete u činjenicu da možda jednom od svakih pet godina imate loše iskustvo i podnosite pravne troškove i dodatne troškove popravka od oko 5.000 USD (što bi iznosilo oko 1000 dolara godišnje).
Ti troškovi iznose ukupno 3.600 dolara godišnje (ili oko 300 dolara mjesečno).
Vaša neto iznajmljivanje je sada $ 5.400 ($ 9.000 minus $ 3.600), što predstavlja neto prinos najma od 9,8 posto, što je još uvijek atraktivan povratak. Uz novčani tijek, dobit ćete sudjelovanje u uvažavanju vrijednosti imovine. Ako biste očekivali da će nekretnina iznositi oko 3 posto godišnje, u prvoj godini vaš stan bi cijenio od 55.000 do 56.650 dolara, dobitak od 1.650 dolara.
Ako ne možete platiti gotovinu i morat ćete financirati imovinu, morat ćete uzeti u obzir i cijenu kamata. Za ulaganja u nekretnine , planira staviti 25 posto - 50 posto dolje da se kvalificiraju za zajam. U gore navedenom scenariju, recimo da stavite 30 posto na dolje (16.500 dolara) i financirajte preostalih 70 posto ($ 38.500) na stopi od 7 posto u razdoblju od 30 godina. Plaćanje bi iznosilo 256 dolara mjesečno.
Kada dodate plaćanje od 256 dolara mjesečno i procijenjeni troškovi izračunati iznad, oko 300 dolara mjesečno, dobivate 556 dolara mjesečno od procijenjenih troškova. Uz očekivani najam od 750 dolara mjesečno ta bi nekretnina imala još uvijek pozitivan novčani tok, a na temelju tih brojeva vjerojatno bi bila dobra investicija.
Ostali čimbenici: Naknada za procjenu i pristojbu
Također ćete morati saznati je li stan koji razmišljate ima naknade za udruživanje i koliko često ćete morati platiti procjene. Procjene su troškovi koji su nastali kako bi pokrili zajednička područja stambene nekretnine. Procjene bi mogle uključivati uređenje parkirališta, popravke i održavanje parkirališta i parkirališnih garaža, poboljšanja vanjskog dijela zgrade i troškovi povezani s bilo kojim zajedničkim područjima kao što su glavni lobi ili ulazni put. Ovi troškovi trebali bi se uzeti u obzir pri procjeni troškova prije nego što izračunate procijenjeni povrat ulaganja u kuću.
Prije ulaganja u nekretnine morate procijeniti koliko su vaše pretpostavke realne. Evo nekoliko dodatnih pitanja koja biste trebali razmotriti u utvrđivanju hoće li se kupnja stana dobro ulagati:
- Je li vaš stan u području gdje su potražnja za najamnine, kao što je blizu koledža?
- Je li to u području koje postaje manje popularno ili popularnije?
- Može li se glavni poslodavac na tom području zatvoriti i uzrokovati opadanje potražnje za najamom?
- Može li se izgradnja novog stana izgraditi u blizini, ostavljajući vašima potrebu skupih poboljšanja za natjecanje?
Potrebno je znanje o nekom području i iskustvu za procjenu ovih vrsta rizika. Za sjajnu knjigu o ovoj temi pogledajte John Reed's Kako započeti ulaganje u nekretnine .