Ako novčani tok nije problem za vas, vjerojatno je bolje (u financijskom smislu) u većini situacija preoblikovati ili jednostavno plaćati unaprijed vašu hipoteku.
Preoblikovanje ili refinanciranje
Koja je razlika između preoblikovanja i refinanciranja vašeg kućnog zajma? Brza bi definicija mogla pomoći.
Prepravljanje se događa kada platite znatnu količinu salda kredita (ponekad s velikim paušalnim iznosom, a ponekad i s redovitim dodatnim plaćanjima) i promijenite postojeći zajam. Vaš će vjerovnik ponovno izračunati mjesečne uplate na temelju novog, nižeg stanja kredita. Budući da je vaš saldo kredita manji, plaćate manje kamate u odnosu na preostali život svog kredita. Također ćete uživati u povećanom novčanom tijeku kao rezultat vaše niže mjesečne uplate.
Refinanciranje se događa kada dobijete novi zajam i iskoristite ga kako biste isplatili postojeći zajam. Točnije, vaš novi zajmodavac izvršava uplatu izravno vašem starom vjerovniku i počinjete plaćati novom zajmodavcu. Vaš će zajam (nadamo se) biti manji nego kada ste prvotno posudili, pa biste trebali imati nižu mjesečnu uplatu.
Osim toga, vjerojatno ima smisla samo refinancirati ako dobivate nižu kamatnu stopu pa biste mogli potrošiti manje na kamate (ali biste mogli potrošiti više ).
Prednosti i nedostaci recastinga
Glavna prednost preoblikovanja je jednostavnost. Vaš vjerovnik vjerojatno ima program koji vam omogućuje da preraditi prilično bezbolno.
Naplatit će skromnu naknadu, koju biste trebali lako pokriti sa uštedama koje dobivate i imat će skup pravila (kao što je koliko vam je potrebno da biste unaprijed platili prije nego što možete preinačiti).
Da biste preusmjerili zajam, ne morate se kvalificirati na isti način na koji biste se trebali kvalificirati za novi zajam (što može biti puno posla , a možda i nije moguće u vašoj trenutačnoj situaciji). Ne morate pružiti dokaz o prihodu, dokumentirati svoju imovinu (i odakle ste došli) ili provjerite jesu li vaši kreditni rezultati u vrhunskom obliku. Već imate zajam - samo tražite re-izračun rasporeda amortizacije .
Kada promijenite zajam, kamatna stopa ne mijenja (ali može se promijeniti ako refinancirate). Postoji nekoliko unosa za izračunavanje mjesečne uplate: broj preostalih plaćanja, stanje zajma i kamatnu stopu. Kada preuređete, vaš zajmodavac mijenja vaš saldo kredita.
Imajte na umu da preoblikovanje zajma nije isto što i promjena zajma. Ako ste pod vodom i suočavate se s financijskim poteškoćama, možda postoje i drugi načini za promjenu uvjeta vašeg kredita ili refinance.
Pro i kontra od refinancinga
Glavni razlozi za refinanciranje bili bi da dobijete nižu mjesečnu isplatu, prilagodite svoj kredit i možda dobijete nižu kamatnu stopu (što može biti izazov, ovisno o tome kada ste dobili izvorni zajam).
Ako dobijete novu zajam, moći ćete odabrati koliko dugo je strukturiran zajam: hoće li biti hipoteka od 30 godina, zajam s fiksnom stopom od 15 godina ili hipoteka podesive stope (ARM)?
Međutim, novi zajam mogao bi koštati puno više od preusmjeravanja. Za početnike morat ćete platiti troškove zatvaranja (kao što su naknade za procjenu, naknade za naplatu itd.). No stvarni troškovi mogu biti povećani interes koji plaćate. Ako produžite svoj dug kroz dugo vremensko razdoblje - dobivanjem još 30 godina kredita nakon što ste otplaćivali postojeći zajam za posljednjih 15 godina - početi ćete ispočetka. Uz većinu kredita, plaćate veći interes u ranijim godinama, a vi plaćate većinu glavnice u kasnijim godinama. Novi dugoročni zajam će vas vratiti u tim prvim godinama.
Da biste vidjeli primjer kako ćete platiti glavnicu i kamate, pokrenite neke brojeve s kalkulatorom amortizacije zajma.
Nemojte učiniti
Ako stvarno želite uštedjeti novac, najbolji bi izbor bio preusmjeravanje i refinanciranje. Umjesto toga, plaćajte unaprijed hipoteku (bilo u paušalnom iznosu ili tijekom vremena) i zadržite velike isplate potrebne.
Ako promijenite recikliranje, moći ćete izvršiti manje isplate, što bi moglo biti lijepo, ali brže nećete isplatiti zajam. Ako refinancirate, možda ćete isplatiti zajam kasnije nego što ste to učinili, i to samo onemogućuje neizbježan. No, ako plaćate unaprijed i vršite izvornu mjesečnu uplatu, uštedjet ćete novac na kamate i otplaćivanje hipoteke rano.